Właściwe ustalenie granic nieruchomości

• Data: 2024-02-02 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion

Właściwe ustalenie granic nieruchomości to podstawowy krok w zapobieganiu konfliktom sąsiedzkim oraz w ochronie własności. Częste zmiany w użytkowaniu terenu lub naturalne zjawiska mogą prowadzić do zatarcia granic działek. Aby przywrócić klarowność i zapewnić prawidłowe użytkowanie terenu, konieczne jest podjęcie działań takich jak wznowienie granic przez geodetę czy oficjalne rozgraniczenie. Procesy te, choć mogą wydawać się złożone, są kluczowe w utrzymaniu porządku i harmonii w przestrzeni lokalnej. Przyjrzymy się tym procedurom na przykładzie sprawy pana Zdzisława.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Właściwe ustalenie granic nieruchomości

Sąsiad pana Zdzisława zakupił ziemię rolną od Agencji Nieruchomości Rolnej. Część ziemi przekształcił na działki. Geodeta przed rokiem je wytyczył i wkopał kamienie graniczne. Tylko w jednym narożniku nie ustalił granicy (nie wkopał kamienia). Jest to granica blisko budynków inwentarskich pana Zdzisława i chciałby on, aby była ściśle określona. Pan Zdzisław pyta, czy powinien być obecny przy ustalaniu granicy lub poinformowany o pracach geodezyjnych, oraz co może w tej sprawie zrobić.

 

Każda nieruchomość powinna mieć jasno określone granice, tzn. wytyczone i oznaczone. Niestety, granice nieruchomości często ulęgają zatarciu, a użytkowanie działek utrwala stan niezgodny z faktycznym przebiegiem granicy. W takiej sytuacji należy rozgraniczyć nieruchomość bądź odnowić granice.

Wznowienie granic przez geodetę

Sądzę, że geodeta na wniosek sąsiada pana Zdzisława nie prowadził rozgraniczenia, tylko wznawiał granice. Zgodnie z ustawą – Prawo geodezyjne i kartograficzne, z art. 39 ust. 1-4 – przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio według stanu prawnego nieruchomości mogą być wznowione bez przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego. Wznowienie przebiegu granic działki polega na przywróceniu położenia punktów granicznych zgodnie ze stanem wynikającym z dokumentacji geodezyjnej posiadającej moc dowodową.

Sama czynność wznowienia znaków granicznych to procedura techniczna i nie stanowi procedury postępowania administracyjnego. Generalnie wznowienie znaków granicznych następuje w sytuacji, gdy granice mają charakter prawny i nie ma sporu co do ich przebiegu. Nie jest wymagana obecność sąsiadów.

Zobacz też: Wniosek o zasiedzenie po rozgraniczeniu

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Rozgraniczenie działek – wytyczenie granic

Rozgraniczenie jest bowiem uwarunkowane wszczęciem postępowania. Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Tryb rozgraniczenia jest uregulowany w art. 29-39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego:

Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz, w wypadkach określonych w ustawie, sądy” (art. 29 ustawy).

Ustalenie przebiegu granic nieruchomości

Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli brak jest danych, o których mowa powyżej, lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy. W razie sporu co do przebiegu linii granicznych geodeta nakłania strony do zawarcia ugody – wówczas pan Zdzisław wraz z sąsiadem mogliby ustalić zgodną granicę pomiędzy działkami i taki stan uznany byłby za prawny, bowiem ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Postępowanie rozgraniczające

Postępowanie rozgraniczeniowe ma dwie fazy: administracyjną i sądową, przy czym postępowanie sądowe może się rozpocząć jedynie, gdy zostanie wyczerpana droga administracyjna.

W celu rozpoczęcia postępowania rozgraniczającego należy złożyć wniosek o wszczęcie czynności rozgraniczeniowych. Wniosek należy złożyć u wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na położenie nieruchomości podlegającej rozgraniczeniu.

Geodeta odszuka znaki graniczne, a także określi położenie przesuniętych, uszkodzonych lub zniszczonych znaków granicznych oraz punktów granicznych, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich położenia.

W razie gdy ustalenia przebiegu granicy nie można wykonać na podstawie zebranych dowodów, geodeta przyjmuje oświadczenia stron dotyczące przebiegu granicy.

Na podstawie dokumentacji przygotowanej przez geodetę wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli zainteresowani właściciele nieruchomości nie zawarli ugody, a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron.

Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji w tej sprawie, przekazania sprawy sądowi.

Sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania nieprocesowego. Zbiera na nowo dowody i przeprowadza całe postępowanie dowodowe od początku z wywołaniem nowej opinii geodety, jeśli jest konieczna.

Zgodnie z art. 153 Kodeksu cywilnego (K.c.)jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną”.

Art. 154 § 1 określa, że „mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy”.

Ustalenie granicy – kryterium ostatniego spokojnego posiadania

Kolejnymi sposobami ustalenia przebiegu spornej granicy jest ustalenie granicy w oparciu o kryterium ostatniego spokojnego posiadania.

Sąd Najwyższy, Izba Cywilna, w postanowieniu z dnia 26.05.2000 r., sygn. akt II CKN 274/2000, stwierdził, że „ostatni stan spokojnego posiadania, jako kryterium stanowiące podstawę rozgraniczenia, jest posiadaniem mającym charakter ustabilizowany, a więc trwający przez długi czas; nie chodzi tu o czas potrzebny do zasiedzenia, ale o trwający zbyt długo, by pozbawienie dotychczasowego posiadacza pasa ziemi przez ustalenie granicy z uwzględnieniem wszelkich okoliczności dało się pogodzić z zasadami współżycia społecznego”.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Wniosek o prawidłowe wytyczenie granic

Wydaje się, że najkorzystniejszym prawnie krokiem, jaki powinien podjąć pan Zdzisław, jest wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego. Wniosek może złożyć każdy zainteresowany rozgraniczeniem nieruchomości – nie jest wymaga zgoda wszystkich.

Po złożeniu wniosku o przeprowadzenie rozgraniczenia nieruchomości i jego wszczęciu, a także upoważnieniu geodety do przeprowadzenia czynności ustalania przebiegu granic, dalsze czynności rozgraniczeniowe przeprowadzane są już przez uprawnionego geodetę. Szczegółowy tryb i rodzaj czynności, które podejmuje geodeta w toku postępowania rozgraniczeniowego, określony jest w rozdziale 3 rozporządzenia Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości (dalej jako rozporządzenie r.n.). Dla stron istotnym jest doręczenie wezwania do stawienia się na gruncie, które to wezwanie powinno być doręczone za zwrotnym potwierdzeniem odbioru nie później niż 7 dni przed wyznaczonym terminem (art. 32 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, dalej jako „P.g.k.”). W razie niestawienia się, konieczne jest usprawiedliwienie niestawiennictwa, bowiem brak usprawiedliwienia nie wstrzymuje czynności geodety.

Na gruncie geodeta ustala przebieg granicy na podstawie dowodów, którymi mogą być dokumenty, o których mowa w § 5 ust. 1 ewentualnie § 6 ust. 1 rozporządzenia r.n., a jeżeli brak jest tych dokumentów lub są ze sobą sprzeczne, przyjmuje oświadczenia stron co do przebiegu granicy (§ 12 rozporządzenia r.n.). Oświadczenia te mogą stanowić podstawę ustalenia przebiegu granicy tylko wówczas, gdy nie są sprzeczne z dokumentami.

Spór z sąsiadem

W razie sporu co do przebiegu granicy geodeta nakłania strony do zawarcie ugody (§ 13 rozporządzenia r.n.). Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej (art. 31 ust. 4 p.g.k.), przy czym geodeta powinien odmówić spisania takiej ugody, której treść byłaby w wyraźny sposób sprzeczna ze zgromadzonym w sprawie miarodajnym materiałem dowodowym (zobacz: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 czerwca 1997 r.; SA/Ka 2492/95; ONSA 1998 r. Nr 4 poz. 118).

Czynności podjęte przez geodetę na gruncie powinny znaleźć odzwierciedlenie w protokole granicznym sporządzonym według wzoru stanowiącego załącznik nr 2 do rozporządzenia r.n., zaś akt ugody ustalający granicę obowiązującą po podpisaniu ugody spisywany jest według wzoru stanowiącego załącznik nr 3 do rozporządzenia r.n.(§ 20 i § 21).

W przypadku ustalenia przebiegu granicy, czy to na podstawie zebranych dowodów, oświadczenia stron lub ugody, geodeta stabilizuje punkty graniczne oraz wykonuje pomiar granicy (§ 11 pkt 2 i 4 rozporządzenia r.n.). Jeżeli zaś przebieg granicy nie został ustalony, wówczas geodeta podejmuje czynności, o których mowa w § 15 tego rozporządzenia.

Po zakończeniu czynności przez geodetę dokumentacja rozgraniczenia oraz dokumentacja techniczna trafia do organu prowadzącego postępowanie, który w zależności od sposobu ustalenia granicy, ewentualnie w razie jej nieustalenia, podejmuje rozstrzygnięcie kończące administracyjne postępowanie rozgraniczeniowe.

Panu Zdzisławowi zalecałabym wynajęcie geodety i „wyramowanie” własnej działki, czyli wytyczenie jej granic, lub jeśli przebieg granicy jest sporny z sąsiadem – należałoby złożyć wniosek o rozgraniczenie.

Przykłady

Spór o drzewo owocowe

Pan Janusz i pani Ewa przez lata spierali się o to, czy jabłoń na granicy ich działek należy do jednej, czy drugiej strony. Niejasności w dokumentacji i brak wyraźnie oznaczonych granic doprowadziły do wieloletnich nieporozumień. Wznowienie granic przez geodetę pomogło jednoznacznie ustalić, do kogo należy drzewo, kończąc lata sporu i umożliwiając obu stronom cieszenie się owocami bez napięć.

 

Budowa płotu

Kiedy rodzina Kowalskich postanowiła wybudować nowy płot wokół swojej działki, okazało się, że według sąsiada część terenu, na którym planowali budowę, należy do niego. Niechcący rozpoczęli budowę na cudzym terenie, co doprowadziło do konfliktu. Zlecone rozgraniczenie przez geodetę umożliwiło precyzyjne wyznaczenie granic i bezkonfliktowe zakończenie budowy płotu.

 

Sprzedaż działki

Przed sprzedażą swojej działki pani Agnieszka chciała upewnić się, że wszystkie granice są prawidłowo ustalone. Historia działki wskazywała na możliwe niejasności w jej wymiarach. Wznowienie granic przez geodetę pozwoliło nie tylko na aktualizację dokumentacji, ale również na zwiększenie wartości działki na rynku, dając przyszłym nabywcom pewność co do jej rozmiarów i kształtu.

Podsumowanie

Właściwe wyznaczenie i wznowienie granic nieruchomości to kluczowy element zarządzania terenem, który zapewnia spokój i porządek w relacjach sąsiedzkich. Skorzystanie z usług geodezyjnych może pozwolić uniknąć sporów i nieporozumień, a także zabezpieczyć nasze prawa do posiadanej nieruchomości. Warto pamiętać, że dokładne określenie granic jest nie tylko naszym obowiązkiem, ale też istotnym krokiem w ochronie własności.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy w rozwiązaniu sporów granicznych lub porady dotyczącej nieruchomości? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online i profesjonalnego sporządzania pism, aby zabezpieczyć swoje prawa i uniknąć przyszłych konfliktów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26.05.2000 r., sygn. akt II CKN 274/2000
5. Rozporządzenie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 czerwca 1997 r.; SA/Ka 2492/95

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Izabela Nowacka-Marzeion

O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion

Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »