Przeniesiona decyzja WZ dla kilku działek i wątpliwości co do projektu budowlanego

• Data: 2024-10-29 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Potrzebuje porady związanej z posiadanymi warunkami zabudowy. Warunki były wydane na inną osobę – właścicielkę jednej z działek, i obejmowały budowę 4 budynków mieszkalnych na 4 działkach. My kupiliśmy jedną z nich. Wspomniana właścicielka obecnie kończy już budowę swojego domu, my chcielibyśmy ją rozpocząć. Przepisaliśmy już decyzję WZ na nas. Problem pojawił się w momencie adaptacji projektu budowlanego przez architektów, którzy wydali w tej sprawie sprzeczne ze sobą opinie. Pierwszy nie widział żadnych problemów, projekt wpisywał się w warunki określone w WZ, które zostały na nas przepisane. Drugi jednak stwierdził, że to nie przejdzie w urzędzie i że musimy złożyć wniosek o nowe WZ tylko dla naszej działki (co znacznie opóźni proces inwestycyjny). Dlatego dołączam WZ i proszę o wyjaśnienie, który z architektów ma rację? Mam wątpliwości, co powinniśmy zrobić z projektem budowlanym, gdzie go jeszcze konsultować?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przeniesiona decyzja WZ dla kilku działek i wątpliwości co do projektu budowlanego

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby

Zacznijmy od tego, że została na Państwa przeniesiona decyzja WZ dotyczące wszystkich 4 działek, w tym działki, której są Państwo właścicielami. Art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje zaś, że „Organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie”. Kluczowe jest zatem przejęcie wszystkich warunków z przenoszonej decyzji WZ.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Obowiązek 100% zgodność przeniesionych WZ z projektem budowlanym

Jestem prawnikiem, nie architektem czy projektantem i nie ocenię, czy projekt Państwa domu wpisuje się w całości w warunki przeniesionej na Państwa decyzji WZ, czy też od nich odbiega. Decyzja szczegółowo owe warunki określa, przewidując m.in. zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość i wysokość elewacji, kwestie dotyczące dachu itd. To rolą architekta jest porównać projekt z warunkami zabudowy przeniesionymi na Państwa. Jeśli nie wpisuje się w nie w 100%, to, niestety, trzeba wystąpić o nowe WZ.

NSA w wyroku z 12 stycznia 2022 r. (sygn. akt II OSK 366/19) wskazał, że: „W oparciu o art. 63 ust. 5 u.p.z.p. dopuszczalne jest przeniesienie decyzji ustalającej warunki zabudowy na inny podmiot jedynie w całości oraz bez możliwości dokonywania zmian w jej treści poza osobą inwestora, na rzecz którego decyzja ta jest przenoszona. Tak samo orzekł WSA w Gdańsku w wyroku z 15 września 2021 r. (sygn. akt II SA/ Gd 294/21): „W oparciu o art. 63 ust. 5 u.p.z.p dopuszczalnym jest wyłącznie przeniesienie w całości decyzji ustalającej warunki zabudowy na inny podmiot bez możliwości dokonywania zmian w jej treści (poza osobą inwestora). Wydanie zaś decyzji przenoszącej warunki zabudowy na inną działkę jest niedopuszczalne i stanowi rażące naruszenie prawa”. Powyższe stanowisko powiela jednolicie od lat orzecznictwo sądowe.

Jeśli zatem stwierdzono jakiekolwiek odstępstwo projektu wobec przeniesionych WZ, to nie ma możliwości, aby w oparciu o owe WZ realizować inwestycję. Teraz, skoro jest spór i jeden architekt uważa, że projekt wpisuje się w 100% w WZ, drugi zaś odmiennie, to jedyna opcja to powołanie trzeciego architekta, względnie od razu można by udać się do gminy po opinię. Jak bowiem domniemywam, problemem nie jest projekt i jego paramenty kontra paramenty z decyzji o WZ, lecz fakt, że projekt dotyczy jednej działki, nie zaś wszystkich wskazanych w decyzji o WZ.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

WZ wydane dla więcej niż jednej działki

Proszę zwrócić uwagę na tezę wyroku WSA w Gdańsku z 27 marca 2019 r. (sygn. akt II SA/ Gd 823/18): „Skoro decyzja została wydana nie dla jednej działki, lecz dla szeregu działek powstałych w wyniku podziału i określono w niej warunki zabudowy dla każdej z działek, jakie powstaną w wyniku podziału, oraz pozostaje w obrocie prawnym, wobec czego może prowadzić do realizacji zabudowy w ramach osobnych inwestycji, na podstawie odrębnych pozwoleń na budowę, wydawanych dla poszczególnych części terenu inwestycji objętego warunkami zabudowy, zatem przeniesienie decyzji o warunkach w części na jedną z działek, przy zachowaniu pozostałych postanowień decyzji, nie może być uznane za sprzeczne z tym celem. Na gruncie u.p.z.p. nie ma możliwości przeniesienia decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na nowy podmiot w części, szczególnie w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy dotyczy nieruchomości stanowiącej jedną działkę. Warunki zabudowy wydawane są dla konkretnej nieruchomości o określonym obszarze, zatem przeniesienie ich w części skutkowałoby w takim przypadku zmianą zasadniczego elementu decyzji i mogło prowadzić do zniweczenia celu wydania decyzji, jakim jest zapewnienie ładu architektonicznego w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.

Niemniej jednak proszę mieć na uwadze, że macie Państwo WZ dla wszystkich 4 działek, zaś planujecie inwestycję na jednej z nich. Zapewne to jest zdaniem jednego z projektantów problemem. Prowadziłam ostatnio dwie sprawy, gdzie klient w momencie zakupu działki został zapewniony, że przeniesienie WZ dla całego obszaru (kilku działek) nie będzie stanowiło problemu dla ubiegania się o pozwolenie na budowę (WZ były wydane dla 2 działek i budowę na nich domu, zaś klient chciał się budować tylko na 1 z nich objętych WZ), zaś przy występowaniu o pozwolenie na budowę okazało się, że urzędnicy wymagają, aby: albo dostarczył projekt zagospodarowania terenu dla 2 działek (czyli wszystkich wskazanych w decyzji o WZ), albo pozostaje wystąpienie o nowe WZ. Projektanci w tych sprawach uznali, że należy wystąpić o nowe WZ, bowiem w tamtych przypadkach mapa do celów projektowych nie obejmowała całej drugiej działki. Zmiana WZ nie wchodziła w grę, urząd odmówił.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Wystąpienie o nowe warunki zabudowy

Z uwagi na powyższe, niestety, jest wysoce prawdopodobne, że urząd podzieli stanowisko drugiego projektanta, który wskazuje, że należy wystąpić o nowe WZ. Jako że gminy mają często różne interpretacje, pozostaje Panu udać się na spotkanie do odpowiedniego wydziału i wprost spytać ich o stanowisko w tej sprawie. Zależy Panu na czasie, więc dodam, że teoretycznie urząd ma na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dwa miesiące, jednak w praktyce czeka się na nią zazwyczaj od czterech do nawet sześciu miesięcy. Natomiast nie spodziewałabym się problemów z wydaniem nowych WZ, skoro już raz je dla tej nieruchomości wydała. O ile może odmówić zmiany decyzji WZ, o tyle nie widzę podstaw do odmowy wydania nowej, jak wskazuje drugi projektant.

Przykłady

Problemy z dopasowaniem projektu

Pani Anna zakupiła jedną z czterech działek objętych decyzją o warunkach zabudowy (WZ) wydaną dla całego obszaru. Po przeniesieniu WZ na siebie, zgłosiła projekt budowlany domu jednorodzinnego, który jednak nie spełniał w pełni warunków określonych dla wszystkich czterech działek. W efekcie urzędnik stwierdził, że projekt nie jest zgodny z WZ, ponieważ nie uwzględnia zagospodarowania całego obszaru. Pani Anna została zmuszona do wystąpienia o nowe WZ tylko dla swojej działki.

 
Zmiana właściciela i problem z projektem

Pan Marek zakupił działkę objętą wspólną decyzją WZ dla czterech działek budowlanych. Architekt zaprojektował mu dom zgodnie z przepisami, jednak drugi architekt wskazał, że projekt dotyczy tylko jednej działki, co może nie zostać zaakceptowane przez urząd, który oczekuje projektu dla wszystkich działek objętych wspólną decyzją. Pan Marek musiał więc złożyć wniosek o nowe warunki zabudowy, co opóźniło proces.

 
Niezgodność projektu z warunkami zabudowy

Pani Katarzyna po przeniesieniu decyzji WZ na swoją działkę postanowiła rozpocząć budowę domu. Architekt uznał, że projekt domu odpowiada warunkom, jednak drugi projektant zauważył niezgodności, dotyczące wysokości elewacji i kąta nachylenia dachu. Katarzyna musiała wystąpić o nowe WZ, co znacznie opóźniło rozpoczęcie inwestycji.

Podsumowanie

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na nowego właściciela może wiązać się z komplikacjami, zwłaszcza gdy dotyczy kilku działek. Kluczowe jest, aby projekt budowlany był w pełni zgodny z warunkami określonymi w decyzji WZ. W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z urzędem lub wystąpić o nowe warunki zabudowy, aby uniknąć opóźnień w realizacji inwestycji.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej online lub wsparcia w przygotowaniu pism związanych z warunkami zabudowy? Skontaktuj się z nami, a zapewnimy profesjonalne doradztwo i sporządzimy niezbędne dokumenty, abyś mógł sprawnie realizować swoją inwestycję. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2022 r. sygn. akt II OSK 366/19
3. Orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 września 2021 r. sygn. akt II SA/ Gd 294/21

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Paulina Olejniczak-Suchodolska

O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »