Czy sąsiad może postawić budynek wyższy niż mur bez powiadomienia mnie o tym?

Budynek przy granicy z sąsiadem

Niestety sąsiad może to zrobić. Jeśli jest to zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego czy decyzji o warunkach zabudowy, to niestety może.

Nie jest wymagana Pani zgoda, aby budynek powstał przy granicy.

Zgodnie z zapisami rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

„§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 60, 271 i 273 lub przepisów odrębnych nie wynikają inne wymagania, budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

2. Odległość od granicy, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany lub w połaci dachowej budynku zwróconej w stronę tej granicy lub od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego w dachu.

3. Sytuowanie ściany budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:

1) wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

2) nie jest możliwe zachowanie odległości, o której mowa w ust. 1 pkt 2, ze względu na rozmiary działki.

4. Jeżeli na sąsiedniej działce:

1) w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej,

2) bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.

5. Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej, o których mowa w ust. 1, o więcej niż 0,8 m, natomiast części budynku, takie jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy – o więcej niż 1,3 m.

6. Odległości, o których mowa w ust. 1–5, nie odnoszą się do podziemnych części budynku znajdujących się całkowicie poniżej poziomu terenu.

7. Budynek inwentarski, budynek gospodarczy ze ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi nie mogą być sytuowane w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego albo budynku użyteczności publicznej, dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę na sąsiedniej działce.

§ 13. 1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli:

1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

a) wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,

b) 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,

2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60.

2. Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.

3. Dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.

4. Odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej”.

Jeśli zachowane są powyższe przepisy, nie powtrzyma Pani budowy. Naświetlenie ma znaczenie w przypadku zacieniania budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, a nie działki.

To może Pani podnosić tylko w postępowaniu cywilnym jako immisje niematerialne.

Zacienienie działki przez budynek wyższy niż mur

Immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu tylko na sferę psychiki właściciela sąsiedniej nieruchomości, na jego poczucie bezpieczeństwa czy estetyki.

Prawo rzeczowe powinno przewidywać ochronę przed immisjami niematerialnymi. Taka ochrona jest związana z tym, że korzystanie z nieruchomości i narażenie na immisje niematerialne jest związane z rzeczą. W uzasadnieniu do orzeczenia z dnia 4 marca 1975 (sygn. akt III CZP 89/74) Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że „art. 144 kodeksu cywilnego obejmuje obowiązek powstrzymania się nie tylko od działań, które wpływają ujemnie na sąsiednią nieruchomość i znajdujące się na niej rzeczy, lecz także od działań, które mogą negatywnie wpływać na osoby przebywające na nieruchomości”. Tym właśnie cechują się immisje niematerialne. Także w uchwale z dnia 21 marca 1984 r. (sygn. akt III CZP 4/84 oraz glosy J. Piątowskiego i J. Serdy) Sąd Najwyższy dopuścił stosowanie art. 144 Kodeksu cywilnego także do immisji niematerialnych.

Poza samym sporem pozostaje fakt, że często odróżnienie immisji materialnych od niematerialnych może być trudne w konkretnym przypadku. Tak np. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 21 marca 1984 r. (sygn. akt III CZP 4/84) błędnie zakwalifikował jako immisję niematerialną wybudowanie budynku, co stanowiło przeszkodę do przenikania fal elektromagnetycznych, powodującą zakłócenia w odbiorze programu telewizyjnego na nieruchomości sąsiedniej. Fale elektromagnetyczne są częścią materii i wobec tego przenikanie ich na nieruchomość sąsiednią stanowi immisję materialną.

Niestety ochrony można tu szukać tylko w drodze powództwa cywilnego.

Roszczenia wobec sąsiada

Roszczenie negatoryjne wynika z prawa własności (art. 140 Kodeksu cywilnego). Przewidziane zostało w art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Aby skutecznie wystąpić z roszczeniem negatoryjnym, właściciel powinien być więc we władaniu nieruchomości

Ingerencja w cudzą własność nieruchomości może mieć charakter:

• immisji pośrednich,
• immisji bezpośrednich,
• bezpośredniego wtargnięcia na grunt sąsiedni.

Na podstawie roszczenia negatoryjnego właściciel nieruchomości może żądać:

• przywrócenia stanu zgodnego z prawem,
• zaniechania naruszeń.

Właściciel nieruchomości może w konkretnej sprawie skutecznie żądać zaniechania – stosownie do okoliczności – bądź każdego z tych działań osobno, bądź łącznie obydwu.

Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega przede wszystkim na usunięciu się z cudzej nieruchomości, ale także na usunięciu skutków naruszenia (np. na zasypaniu rowu, rozebraniu budynku).

Sprzeciw wobec planom sąsiada

Budynek, który choć został wybudowany, przebudowany lub nadbudowany zgodnie z prawem (w szczególności z prawem budowlanym – zob. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane), może zakłócać korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze stosunków miejscowych i społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

Stanowisko Sądu Najwyższego nie jest jednolite w kwestii dopuszczalności żądania rozebrania takiego budynku (czy też zaniechania robót budowlanych, których konsekwencją mogłyby być niedozwolone immisje) na podstawie art. 144 w związku z art. 222 Kodeksu cywilnego. W orzeczeniu z 19 marca 1987 r. (sygn. akt III CRN 53/87) Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że „ocena, czy zamierzona inwestycja budowlana nie narusza praw osób trzecich, należy do organów administracji pozostających pod kontrolą sądu administracyjnego. Wobec tego właściciel nie może skutecznie wystąpić przed sądem powszechnym z roszczeniem o zaprzestanie naruszeń (czyli negatoryjnym ), opartym na art. 144 kodeksu cywilnego”.

Odmienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 3 czerwca 1983 r. (sygn. akt III CRN 100/83), gdzie przyjął, że „okoliczność, że pozwani przystąpili do budowy obiektu na podstawie pozwolenia na budowę, sama przez się nie wyłącza możliwości uwzględnienia powództwa o zakazanie kontynuowania budowy”.

Ostatnio Sąd Najwyższy w wyroku Izby Cywilnej z dnia 16 grudnia 1992 r. (sygn. akt I CRN 188/92) przyjął, że „uwzględnienie roszczenia negatoryjnego (art. 222 § 2 kodeksu cywilnego) w sytuacji, gdy wybudowanie obiektu budowlanego zgodnie z pozwoleniem na budowę narusza prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej, przez zakłócenie korzystania z tej nieruchomości (art. 144 kodeksu cywilnego), nie może polegać na nakazaniu rozebrania obiektu”. Podobnie Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 5 maja 1995 r. (sygn. akt I ACr 175/95) stwierdził, że jeżeli wybudowanie obiektu budowlanego nastąpiło zgodnie z pozwoleniem na budowę, to mimo że narusza prawa nieruchomości sąsiedniej przez zakłócenie korzystania z niej, nie może być uwzględnione powództwo o nakazanie rozebrania budynku. Pozwolenie na budowę jest ostateczną decyzją administracyjną i – o ile nie jest bezwzględnie nieważne – wiąże sąd w postępowaniu cywilnym co do tego co jest jej przedmiotem. Pozwolenie na budowę powinno respektować założenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli decyzja o pozwoleniu na budowę nie została uchylona jako niezgodna z tym planem, to oznacza, że nie narusza ona założeń tego planu. Odmienne orzeczenie sądu, gdyby zostało wydane, kwestionowałoby w istocie zasadność decyzji administracyjnej przy istnieniu tych samych okoliczności, które warunkowały udzielenie zezwolenia na budowę. Sąd powszechny jednak nie jest powołany do kontroli i wzruszenia decyzji administracyjnej. Jest to obecnie stanowisko dominujące.

Na tym etapie może Pani wnioskować o uznanie Pani za stronę postępowania i wnieść sprzeciw, opierając się na argumencie zacienienia działki. Ale nie wróżę tu Pani sukcesu, bo wiem, jak kończą się takie postępowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Orzeczenie Sąd Najwyższego z dnia 4 marca 1975 sygn. akt III CZP 89/74
4. Wyrok Sądu Najwyższego Izby Cywilnej z dnia 16 grudnia 1992 r. sygn. akt I CRN 188/92
5. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 1983 r. (sygn. akt III CRN 100/83

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.