Kategoria: Roboty budowlane

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak zagwarantować dostęp do drogi publicznej?

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2016-07-11

Posiadam działkę, która zgodnie zatwierdzonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną. Przylega do projektowanej drogi, w chwili obecnej nie ma zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej. Jaka jest możliwość rozpoczęcia budowy na działce i zagwarantowania dostępu do drogi publicznej zgodnie z obowiązującym planem? Jakie działania należy podjąć?

»Wybrane opinie klientów

Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat

Pojęcie „odpowiedni dostęp do drogi publicznej” zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustala on, że należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Dodatkowo pojęcie „dostęp do drogi publicznej” zawarte jest w definicji działki budowlanej. Przez „działkę budowlaną” należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Jak widać, dostęp do drogi publicznej pozwala na uznanie danej działki za działkę budowlaną. Bez tego dostępu nie będzie działki budowlanej w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pan znajduje się w sytuacji, gdy Pana działka nie ma bezpośredniego połączenia z drogą publiczną. Jak na razie przy Pana działce planowana jest tylko droga publiczna, ale kiedy ona będzie – nie wiadomo.

Posiadanie bezpośredniego dostępu do drogi publicznej to:

  • posiadanie dostępu bezpośredniego albo
  • posiadanie dostępu poprzez drogę wewnętrzną, albo
  • posiadanie dostępu poprzez ustanowienie służebności drogowej.

Przy czym zauważyć należy, że o bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza bezpośrednie sąsiedztwo terenu właściciela (inwestora) z taką drogą.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Przy ocenie istnienia bezpośredniego dostępu decyduje także prawna i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na obszar działki, na której ma być prowadzona budowa. Niezależnie od wskazanej ustawy pojęcie „dostęp do drogi publicznej” funkcjonuje w ustawie Prawo budowlane:

„Art. 5. Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: (…) poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej”.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, stanowi, że:

„§ 14. 1.Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

4. Dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku”.

Uzyskanie dostępu może nastąpić na drodze pozasądowej, wskutek ustanowienia służebności gruntowej, bądź sądownie, na podstawie przepisu z art. 145 K.c.

Jeśli sąsiad zgodzi się, że przez jego działkę przebiegać będzie droga wiodąca do sąsiedniego obiektu, można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie. Gdy nie będzie możliwe do zrealizowania, pozostaje droga sądowa. Teoretycznie, jeśli nie ma połączenia z drogą publiczną, należy ustanowić służebność przechodu i przejazdu, czyli tzw. drogę konieczną na działce sąsiedniej. Służebność taka to prawo Pana jako właściciela jednej nieruchomości do poruszania się (w zależności od przypadku – przechodzenia, przejeżdżania) po wyznaczonym paśmie nieruchomości, która jest własnością innej osoby.

„Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Według Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 14/14) odpowiedni dostęp do drogi publicznej obejmuje także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, jednak nie w każdym przypadku. Warto zapewnić sobie dostęp do drogi publicznej polubownie, bez procesu sądowego. Co do zasady roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (chyba że pozwolenie nie jest wymagane). Jeżeli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, a jedyne z nią połączenie prowadzić będzie przez działkę bez służebności przechodu i przejazdu, nie będzie Pan mógł niczego wybudować na takim terenie.

W Pana przypadku jest jeszcze inaczej. Pana działka przylega do działki, na której ma być w przyszłości droga. Jak mniemam, ma to być droga publiczna lub droga wewnętrzna prowadząca do drogi publicznej. Jeżeli będzie to droga publiczna – trzeba ustalić, kiedy ona powstanie. A nadto w organie wydającym pozwolenia na budowę ustalić, jakie warunki trzeba spełnić, by móc wybudować zjazd z działki na drogę i wjazd z drogi na działkę (co dawałoby przynajmniej teoretycznie dostęp do drogi publicznej).

Może się okazać, że uzyska Pan pozwolenie na budowę z uwagi na to, że Pana działka ma bezpośredni dostęp do nieruchomości mającej być drogą, a nieruchomość ta już obecnie wykorzystywana jest jako droga publiczna. Po prostu nie ma innej możliwości dojazdu do Pana działki. Organ administracyjny może uznać, że istniejący aktualnie planowany dostęp Pana nieruchomości do planowanej drogi publicznej może zostać uznany za odpowiedni. Decydują o tym jednak okoliczności w konkretnej sprawie. Nie ma jakichś jednolitych zasad w tym zakresie.

Przy opracowywaniu planu zagospodarowania gmina zapewne zdawała sobie sprawę, że planuje teren budowlany co powoduje powstanie działek budowlanych; a do tego niezębne jest zapewnienie im dostępu do drogi publicznej. Gdyby była to droga wewnętrzna, konieczne jest ustalenie, na jakich zasadach można z niej korzystać oraz czy daje ona dostęp do drogi publicznej. Gdyby nie dawała, nie pozostanie nic innego jak ustalenie odpowiedniej służebności.

Wskazane jest wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta pozwoli na ustalenie, czy jest dostęp do drogi publicznej, lub jeżeli go nie ma, w jaki sposób doprowadzić do jego uzyskania. Przed tym należałoby sprawdzić, czy dla terenu, na którym ma Pan działkę, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Najlepiej poprzez wniosek o wyjaśnienie zapisów planu zagospodarowania przestrzennego oraz odniesienie planów budowy dróg publicznych do w miarę konkretnych dat realizacji; a także wpływu na uzyskiwanie pozwoleń na budowę.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)


Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »