Jak zagwarantować dostęp do drogi publicznej?

Dostęp do drogi publicznej z działki budowlanej

Pojęcie „odpowiedni dostęp do drogi publicznej” zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustala on, że należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Dodatkowo pojęcie „dostęp do drogi publicznej” zawarte jest w definicji działki budowlanej. Przez „działkę budowlaną” należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Jak widać, dostęp do drogi publicznej pozwala na uznanie danej działki za działkę budowlaną. Bez tego dostępu nie będzie działki budowlanej w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zapewnienie dojazdu z działki do drogi publicznej 

Pan znajduje się w sytuacji, gdy Pana działka nie ma bezpośredniego połączenia z drogą publiczną. Jak na razie przy Pana działce planowana jest tylko droga publiczna, ale kiedy ona będzie – nie wiadomo.

Posiadanie bezpośredniego dostępu do drogi publicznej to:

• posiadanie dostępu bezpośredniego albo
• posiadanie dostępu poprzez drogę wewnętrzną, albo
• posiadanie dostępu poprzez ustanowienie służebności drogowej.

Przy czym zauważyć należy, że o bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza bezpośrednie sąsiedztwo terenu właściciela (inwestora) z taką drogą.

Przy ocenie istnienia bezpośredniego dostępu decyduje także prawna i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na obszar działki, na której ma być prowadzona budowa. Niezależnie od wskazanej ustawy pojęcie „dostęp do drogi publicznej” funkcjonuje w ustawie Prawo budowlane:

„Art. 5. Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: (…) poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej”.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, stanowi, że:

„§ 14. 1.Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

4. Dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku”.

Uzyskanie dostępu może nastąpić na drodze pozasądowej, wskutek ustanowienia służebności gruntowej, bądź sądownie, na podstawie przepisu z art. 145 K.c.

Ustanowienie służebności przejazdu

Jeśli sąsiad zgodzi się, że przez jego działkę przebiegać będzie droga wiodąca do sąsiedniego obiektu, można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie. Gdy nie będzie możliwe do zrealizowania, pozostaje droga sądowa. Teoretycznie, jeśli nie ma połączenia z drogą publiczną, należy ustanowić służebność przechodu i przejazdu, czyli tzw. drogę konieczną na działce sąsiedniej. Służebność taka to prawo Pana jako właściciela jednej nieruchomości do poruszania się (w zależności od przypadku – przechodzenia, przejeżdżania) po wyznaczonym paśmie nieruchomości, która jest własnością innej osoby.

„Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Według Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 14/14) odpowiedni dostęp do drogi publicznej obejmuje także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, jednak nie w każdym przypadku. Warto zapewnić sobie dostęp do drogi publicznej polubownie, bez procesu sądowego. Co do zasady roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (chyba że pozwolenie nie jest wymagane). Jeżeli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, a jedyne z nią połączenie prowadzić będzie przez działkę bez służebności przechodu i przejazdu, nie będzie Pan mógł niczego wybudować na takim terenie.

Budowa zjazdu z działki na drogę publiczną i wjazdu z drogi na działkę

W Pana przypadku jest jeszcze inaczej. Pana działka przylega do działki, na której ma być w przyszłości droga. Jak mniemam, ma to być droga publiczna lub droga wewnętrzna prowadząca do drogi publicznej. Jeżeli będzie to droga publiczna – trzeba ustalić, kiedy ona powstanie. A nadto w organie wydającym pozwolenia na budowę ustalić, jakie warunki trzeba spełnić, by móc wybudować zjazd z działki na drogę i wjazd z drogi na działkę (co dawałoby przynajmniej teoretycznie dostęp do drogi publicznej).

Może się okazać, że uzyska Pan pozwolenie na budowę z uwagi na to, że Pana działka ma bezpośredni dostęp do nieruchomości mającej być drogą, a nieruchomość ta już obecnie wykorzystywana jest jako droga publiczna. Po prostu nie ma innej możliwości dojazdu do Pana działki. Organ administracyjny może uznać, że istniejący aktualnie planowany dostęp Pana nieruchomości do planowanej drogi publicznej może zostać uznany za odpowiedni. Decydują o tym jednak okoliczności w konkretnej sprawie. Nie ma jakichś jednolitych zasad w tym zakresie.

Wystąpienie o warunki zabudowy celem ustalenia czy jest dostęp do drogi publicznej

Przy opracowywaniu planu zagospodarowania gmina zapewne zdawała sobie sprawę, że planuje teren budowlany co powoduje powstanie działek budowlanych; a do tego niezębne jest zapewnienie im dostępu do drogi publicznej. Gdyby była to droga wewnętrzna, konieczne jest ustalenie, na jakich zasadach można z niej korzystać oraz czy daje ona dostęp do drogi publicznej. Gdyby nie dawała, nie pozostanie nic innego jak ustalenie odpowiedniej służebności.

Wskazane jest wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta pozwoli na ustalenie, czy jest dostęp do drogi publicznej, lub jeżeli go nie ma, w jaki sposób doprowadzić do jego uzyskania. Przed tym należałoby sprawdzić, czy dla terenu, na którym ma Pan działkę, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Najlepiej poprzez wniosek o wyjaśnienie zapisów planu zagospodarowania przestrzennego oraz odniesienie planów budowy dróg publicznych do w miarę konkretnych dat realizacji; a także wpływu na uzyskiwanie pozwoleń na budowę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.