Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Izolacja ściany w domu typu bliźniak

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-07-08

Posiadamy dom wybudowany w latach 70. w miejsce starego domu. Gdy został wybudowany nowy, stary był oczywiście nadal niejako doklejony do niego i ściany zewnętrzne obu domów (typu bliźniak) stanowią granice działki. Problem pojawił się, gdy w zeszłym roku sąsiadka rozebrała stary dom. Nasza ściana została odsłonięta. Od tego czasu przy ulewnych deszczach, przesiąka i w pokojach mamy wodę na ścianach. Zadzwoniłam do sąsiadki i z prośbą o pozwolenie na ocieplenie i otynkowanie ściany, ale sąsiadka nie wyraża zgody, bo zmniejszy się jej działka o 15 cm. Problem polega na tym, że ściana przesiąka po wykonaniu prac przez sąsiadkę. Wcześniej tego problemu nie było. Postanowiliśmy naprawić to we własnym zakresie i na własny koszt (choć też nie wiem, czy tak właśnie powinno być), ale sąsiadka się nie zgadza. Co mogę zrobić? Boję się o stan techniczny domu i nasze zdrowie.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

W Pani sprawie należy uregulować dwie kwestie:

  1. wejście na teren sąsiadki, aby dokonać remontu, izolacji ściany,
  2. uregulowanie kwestii takiej jak zmniejszenie bądź co bądź gruntu sąsiadki o ok. 15 cm z powodu styropianu i tynku

Pierwszy punkt jest dość prosty. Zgodnie z art. 47 ustawy Prawo budowlane:

„1. Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

2. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

3. Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

4. Zajęcie, na potrzeby budowy, pasa drogowego lub jego części może nastąpić po spełnieniu wymagań określonych w odrębnych przepisach”.

Art. 47 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane reguluje sytuację, gdy wykonanie robót budowlanych lub prac przygotowawczych nie jest możliwe bez wejścia na działkę sąsiednią, bądź do sąsiedniego budynku lub lokalu, a inwestor nie może uzyskać zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości. Typowym przykładem jest to, co w Pani przypadku – inwestor chce otynkować lub ocieplić ścianę szczytową swojego budynku zgodnie z projektem budowlanym i warunkami udzielonego pozwolenia na budowę, jednak budynek postawiony został w granicy z działką sąsiednią, więc koniecznym jest wejście na nieruchomość sąsiednią celem wykonania określonych czynności – w tym miejscu pojawia się problem z uwagi na fakt, że sąsiad nie zgadza się na udostępnienia swojej działki na okres realizacji przedmiotowych robót budowlanych.

Roboty budowlane mogą być wykonywane, np. w oparciu o pozwolenie na budowę, zgłoszenie, decyzję o wznowienie robót budowlanych lub nakaz wykonania robót przez organ nadzoru budowlanego. Często występuje taka sytuacja, że obiekt stwarza zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi znajdujących się w strefie jego oddziaływania, więc ze względu na bliską lokalizację budynku z granicą działki sąsiedniej niezbędne jest wejście na jej teren celem wyeliminowania zaistniałych nieprawidłowości. Tutaj też można spotkać się z oporem sąsiada i zakazem wejścia na jego własność.

Zgodnie z art. 47 ust. 1 i ust. 2 Prawa budowlanego, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W przypadku nieuzgodnienia warunków, właściwy organ (zgodnie z art. 82 ust. 1 w związku z art. 83 ust. 1 Prawa budowlanego) – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Jeżeli wniosek inwestora zostanie uznany za uzasadniony, właściwy organ określi jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

Inwestor po zakończeniu robót jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Omawiana procedura dotyczy stanu, w którym wejście na teren nieruchomości sąsiedniej ma za zadanie umożliwić inwestorowi prawidłowe wykonanie zamierzonych robót budowlanych na terenie, co do którego posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, lecz nie upoważnia inwestora do wykonania na terenie sąsiednim żadnych robót ani obiektów budowlanych lub ich części.

Decyzja kończąca postępowanie administracyjne powinna określić granicę niezbędnej potrzeby poprzez wskazanie konkretnego fragmentu nieruchomości, który zostanie zajęty w trakcie realizacji robót. W tym celu określa się położenie oraz powierzchnię, tj. szerokość, długość pasa niezbędnego do zajęcia. Ponadto decyzja musi zawierać określenie warunków korzystania przez inwestora z nieruchomości sąsiadującej poprzez wskazanie sposobu zajmowania tej nieruchomości, umieszczenia urządzeń niezbędnych do wykonania przedmiotowych robót, godzin, w których roboty będą realizowane. Należy podkreślić, że po zakończeniu robót budowlanych inwestor zobowiązany jest do przywrócenia działki sąsiedniej do stanu sprzed rozpoczęcia robót, czyli teren musi być uporządkowany. W decyzji powinno nastąpić art. 363 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej, natomiast jeśli przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się wówczas do świadczenia w pieniądzu.

Określając termin wnioskowanych przez inwestora robót budowlanych, uwzględnia się czas ewentualnego postępowania odwoławczego, w związku z czym raczej nie wskazuje się dat dziennych mieszczących się w okresie kilku tygodni od wydania decyzji przez organ pierwszej instancji, ponieważ termin taki może okazać się nierealny, a tym samym uniemożliwić wykonanie decyzji.

Decyzja wydana przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w trybie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego prowadzi do nabycia przez inwestora prawa wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oraz powstania obowiązku udostępnienia sąsiedniej nieruchomości po stronie jej właściciela. W przypadku nie wykonania w sposób dobrowolny, przedmiotowa decyzja podlega wykonaniu na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Organem egzekucyjnym jest organ pierwszej instancji, który wydał decyzję o niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej.

Organ tu nie będzie rozstrzygał, czy naruszacie granicę, czy nie. Nie jest to tego władny.

Jeśli zaś mamy do czynienia z przekroczeniem granicy, czyli poszerzeniem budynku o 15–20 cm, może okazać się, że konieczne będzie ustanowienie w drodze sądowej służebności gruntowej. Służebność ta będzie polegała na zajęciu 20 cm szerokości działki sąsiadki przez tynk i ocieplenie, zapewne za wynagrodzeniem. Ale może aż daleko ten spór nie zajdzie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Posiadam na działce budynek gospodarczy o powierzchni 20 m 2 . Dostałem z gminy zgodę na rozbudowę tego budynku. Czy po rozbudowie (do około...

Remont lokalu użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej

Jestem właścicielem lokalu niemieszkalnego (użytkowego) we wspólnocie mieszkaniowej. Lokal posiada dwa pomieszczenia rozdzielone ścianką działową...

Odległość okna od granicy z działką leśną

Na działce rekreacyjnej budowlano-leśnej stoi dom rekreacyjny. W pozwoleniu na budowę wykazano ganek, lecz nie zatwierdzono go w inwentaryzacji...

Jak podzielić budynek na lokale mieszkalne?

Jak podzielić budynek na 12 samodzielnych lokali mieszkalnych (oczywiście jest techniczna możliwość samodzielnego użytkowania każdego lokalu z osobna)...

Usytuowanie budynku o 20 cm wyżej niż było określone w projekcie

Wybudowałem dom jednorodzinny, budowa jest już zakończona zostało to zgłoszone do PINB, który nie miał zastrzeżeń i formalnie już mieszkam. Ostatnio...

Czy do bocznej ściany domu może przylegać inny budynek?

Czy do bocznej ściany domu może przylegać inny budynek? Sąsiad ma komórkę, która przylega do mojego. Jest ona w złym stanie technicznym, dach przecieka...

Ulga budowlana przy dużym mieszkaniu

Mam pytanie dotyczące ulgi budowlanej za rok 2016. Mam mieszkanie o powierzchni 94 m 2 , natomiast ulga przysługuje do 75. Czy mimo wszystko mogę...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »