Izolacja ściany w domu typu bliźniak

W Pani sprawie należy uregulować dwie kwestie:

1. wejście na teren sąsiadki, aby dokonać remontu, izolacji ściany,
2. uregulowanie kwestii takiej jak zmniejszenie bądź co bądź gruntu sąsiadki o ok. 15 cm z powodu styropianu i tynku

Wejście na teren sąsiadki w celu dokonania remontu, izolacji ściany

Pierwszy punkt jest dość prosty. Zgodnie z art. 47 ustawy Prawo budowlane:

„1. Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

2. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

3. Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

4. Zajęcie, na potrzeby budowy, pasa drogowego lub jego części może nastąpić po spełnieniu wymagań określonych w odrębnych przepisach”.

Art. 47 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane reguluje sytuację, gdy wykonanie robót budowlanych lub prac przygotowawczych nie jest możliwe bez wejścia na działkę sąsiednią, bądź do sąsiedniego budynku lub lokalu, a inwestor nie może uzyskać zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości. Typowym przykładem jest to, co w Pani przypadku – inwestor chce otynkować lub ocieplić ścianę szczytową swojego budynku zgodnie z projektem budowlanym i warunkami udzielonego pozwolenia na budowę, jednak budynek postawiony został w granicy z działką sąsiednią, więc koniecznym jest wejście na nieruchomość sąsiednią celem wykonania określonych czynności – w tym miejscu pojawia się problem z uwagi na fakt, że sąsiad nie zgadza się na udostępnienia swojej działki na okres realizacji przedmiotowych robót budowlanych.

Warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości w celu podjęcia robót budowlanych

Roboty budowlane mogą być wykonywane, np. w oparciu o pozwolenie na budowę, zgłoszenie, decyzję o wznowienie robót budowlanych lub nakaz wykonania robót przez organ nadzoru budowlanego. Często występuje taka sytuacja, że obiekt stwarza zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi znajdujących się w strefie jego oddziaływania, więc ze względu na bliską lokalizację budynku z granicą działki sąsiedniej niezbędne jest wejście na jej teren celem wyeliminowania zaistniałych nieprawidłowości. Tutaj też można spotkać się z oporem sąsiada i zakazem wejścia na jego własność.

Zgodnie z art. 47 ust. 1 i ust. 2 Prawa budowlanego, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W przypadku nieuzgodnienia warunków, właściwy organ (zgodnie z art. 82 ust. 1 w związku z art. 83 ust. 1 Prawa budowlanego) – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Jeżeli wniosek inwestora zostanie uznany za uzasadniony, właściwy organ określi jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

Inwestor po zakończeniu robót jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Omawiana procedura dotyczy stanu, w którym wejście na teren nieruchomości sąsiedniej ma za zadanie umożliwić inwestorowi prawidłowe wykonanie zamierzonych robót budowlanych na terenie, co do którego posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, lecz nie upoważnia inwestora do wykonania na terenie sąsiednim żadnych robót ani obiektów budowlanych lub ich części.

Decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku w celu podjęcia robót budowlanych

Decyzja kończąca postępowanie administracyjne powinna określić granicę niezbędnej potrzeby poprzez wskazanie konkretnego fragmentu nieruchomości, który zostanie zajęty w trakcie realizacji robót. W tym celu określa się położenie oraz powierzchnię, tj. szerokość, długość pasa niezbędnego do zajęcia. Ponadto decyzja musi zawierać określenie warunków korzystania przez inwestora z nieruchomości sąsiadującej poprzez wskazanie sposobu zajmowania tej nieruchomości, umieszczenia urządzeń niezbędnych do wykonania przedmiotowych robót, godzin, w których roboty będą realizowane. Należy podkreślić, że po zakończeniu robót budowlanych inwestor zobowiązany jest do przywrócenia działki sąsiedniej do stanu sprzed rozpoczęcia robót, czyli teren musi być uporządkowany. W decyzji powinno nastąpić art. 363 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej, natomiast jeśli przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się wówczas do świadczenia w pieniądzu.

Określając termin wnioskowanych przez inwestora robót budowlanych, uwzględnia się czas ewentualnego postępowania odwoławczego, w związku z czym raczej nie wskazuje się dat dziennych mieszczących się w okresie kilku tygodni od wydania decyzji przez organ pierwszej instancji, ponieważ termin taki może okazać się nierealny, a tym samym uniemożliwić wykonanie decyzji.

Zmniejszenie gruntu sąsiadki o ok. 15 cm z powodu styropianu i tynku

Decyzja wydana przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w trybie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego prowadzi do nabycia przez inwestora prawa wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oraz powstania obowiązku udostępnienia sąsiedniej nieruchomości po stronie jej właściciela. W przypadku nie wykonania w sposób dobrowolny, przedmiotowa decyzja podlega wykonaniu na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Organem egzekucyjnym jest organ pierwszej instancji, który wydał decyzję o niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej.

Organ tu nie będzie rozstrzygał, czy naruszacie granicę, czy nie. Nie jest to tego władny.

Jeśli zaś mamy do czynienia z przekroczeniem granicy, czyli poszerzeniem budynku o 15–20 cm, może okazać się, że konieczne będzie ustanowienie w drodze sądowej służebności gruntowej. Służebność ta będzie polegała na zajęciu 20 cm szerokości działki sąsiadki przez tynk i ocieplenie, zapewne za wynagrodzeniem. Ale może aż daleko ten spór nie zajdzie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.