Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Izolacja ściany w domu typu bliźniak

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-07-08

Posiadamy dom wybudowany w latach 70. w miejsce starego domu. Gdy został wybudowany nowy, stary był oczywiście nadal niejako doklejony do niego i ściany zewnętrzne obu domów (typu bliźniak) stanowią granice działki. Problem pojawił się, gdy w zeszłym roku sąsiadka rozebrała stary dom. Nasza ściana została odsłonięta. Od tego czasu przy ulewnych deszczach, przesiąka i w pokojach mamy wodę na ścianach. Zadzwoniłam do sąsiadki i z prośbą o pozwolenie na ocieplenie i otynkowanie ściany, ale sąsiadka nie wyraża zgody, bo zmniejszy się jej działka o 15 cm. Problem polega na tym, że ściana przesiąka po wykonaniu prac przez sąsiadkę. Wcześniej tego problemu nie było. Postanowiliśmy naprawić to we własnym zakresie i na własny koszt (choć też nie wiem, czy tak właśnie powinno być), ale sąsiadka się nie zgadza. Co mogę zrobić? Boję się o stan techniczny domu i nasze zdrowie.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz
Bardzo szczegółowe wyjaśnienia w krótkim terminie.
Jolanta
Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca

W Pani sprawie należy uregulować dwie kwestie:

  1. wejście na teren sąsiadki, aby dokonać remontu, izolacji ściany,
  2. uregulowanie kwestii takiej jak zmniejszenie bądź co bądź gruntu sąsiadki o ok. 15 cm z powodu styropianu i tynku

Pierwszy punkt jest dość prosty. Zgodnie z art. 47 ustawy Prawo budowlane:

„1. Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

2. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

3. Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

4. Zajęcie, na potrzeby budowy, pasa drogowego lub jego części może nastąpić po spełnieniu wymagań określonych w odrębnych przepisach”.

Art. 47 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane reguluje sytuację, gdy wykonanie robót budowlanych lub prac przygotowawczych nie jest możliwe bez wejścia na działkę sąsiednią, bądź do sąsiedniego budynku lub lokalu, a inwestor nie może uzyskać zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości. Typowym przykładem jest to, co w Pani przypadku – inwestor chce otynkować lub ocieplić ścianę szczytową swojego budynku zgodnie z projektem budowlanym i warunkami udzielonego pozwolenia na budowę, jednak budynek postawiony został w granicy z działką sąsiednią, więc koniecznym jest wejście na nieruchomość sąsiednią celem wykonania określonych czynności – w tym miejscu pojawia się problem z uwagi na fakt, że sąsiad nie zgadza się na udostępnienia swojej działki na okres realizacji przedmiotowych robót budowlanych.

Roboty budowlane mogą być wykonywane, np. w oparciu o pozwolenie na budowę, zgłoszenie, decyzję o wznowienie robót budowlanych lub nakaz wykonania robót przez organ nadzoru budowlanego. Często występuje taka sytuacja, że obiekt stwarza zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi znajdujących się w strefie jego oddziaływania, więc ze względu na bliską lokalizację budynku z granicą działki sąsiedniej niezbędne jest wejście na jej teren celem wyeliminowania zaistniałych nieprawidłowości. Tutaj też można spotkać się z oporem sąsiada i zakazem wejścia na jego własność.

Zgodnie z art. 47 ust. 1 i ust. 2 Prawa budowlanego, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W przypadku nieuzgodnienia warunków, właściwy organ (zgodnie z art. 82 ust. 1 w związku z art. 83 ust. 1 Prawa budowlanego) – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Jeżeli wniosek inwestora zostanie uznany za uzasadniony, właściwy organ określi jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

Inwestor po zakończeniu robót jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Omawiana procedura dotyczy stanu, w którym wejście na teren nieruchomości sąsiedniej ma za zadanie umożliwić inwestorowi prawidłowe wykonanie zamierzonych robót budowlanych na terenie, co do którego posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, lecz nie upoważnia inwestora do wykonania na terenie sąsiednim żadnych robót ani obiektów budowlanych lub ich części.

Decyzja kończąca postępowanie administracyjne powinna określić granicę niezbędnej potrzeby poprzez wskazanie konkretnego fragmentu nieruchomości, który zostanie zajęty w trakcie realizacji robót. W tym celu określa się położenie oraz powierzchnię, tj. szerokość, długość pasa niezbędnego do zajęcia. Ponadto decyzja musi zawierać określenie warunków korzystania przez inwestora z nieruchomości sąsiadującej poprzez wskazanie sposobu zajmowania tej nieruchomości, umieszczenia urządzeń niezbędnych do wykonania przedmiotowych robót, godzin, w których roboty będą realizowane. Należy podkreślić, że po zakończeniu robót budowlanych inwestor zobowiązany jest do przywrócenia działki sąsiedniej do stanu sprzed rozpoczęcia robót, czyli teren musi być uporządkowany. W decyzji powinno nastąpić art. 363 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej, natomiast jeśli przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się wówczas do świadczenia w pieniądzu.

Określając termin wnioskowanych przez inwestora robót budowlanych, uwzględnia się czas ewentualnego postępowania odwoławczego, w związku z czym raczej nie wskazuje się dat dziennych mieszczących się w okresie kilku tygodni od wydania decyzji przez organ pierwszej instancji, ponieważ termin taki może okazać się nierealny, a tym samym uniemożliwić wykonanie decyzji.

Decyzja wydana przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w trybie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego prowadzi do nabycia przez inwestora prawa wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oraz powstania obowiązku udostępnienia sąsiedniej nieruchomości po stronie jej właściciela. W przypadku nie wykonania w sposób dobrowolny, przedmiotowa decyzja podlega wykonaniu na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Organem egzekucyjnym jest organ pierwszej instancji, który wydał decyzję o niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej.

Organ tu nie będzie rozstrzygał, czy naruszacie granicę, czy nie. Nie jest to tego władny.

Jeśli zaś mamy do czynienia z przekroczeniem granicy, czyli poszerzeniem budynku o 15–20 cm, może okazać się, że konieczne będzie ustanowienie w drodze sądowej służebności gruntowej. Służebność ta będzie polegała na zajęciu 20 cm szerokości działki sąsiadki przez tynk i ocieplenie, zapewne za wynagrodzeniem. Ale może aż daleko ten spór nie zajdzie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Posiadam na działce budynek gospodarczy o powierzchni 20 m2. Dostałem z gminy zgodę na rozbudowę tego budynku. Czy po rozbudowie (do około 80 m2) będę mógł w nim zamieszkać?

Remont lokalu użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej

Jestem właścicielem lokalu niemieszkalnego (użytkowego) we wspólnocie mieszkaniowej. Lokal posiada dwa pomieszczenia rozdzielone ścianką działową z drzwiami. Jedno z pomieszczeń było łazienką. Wymieniłem wewnątrz drzwi na węższe o 10 cm i rozpocząłem zbijanie płytek i terakoty w łazience, kiedy sąsiad zawiadomił inspektorat nadzoru budowlanego o moich pracach. Po wizycie inspektor poinformował mnie, że dostanę decyzję o wstrzymaniu „remontu” i że powinienem zgłosić te prace do starostwa. Oczywiście zaraz to zrobiłem, ale czy inspektor miał prawo wstrzymać prace oraz jak teraz te formalności będę wyglądać: z jednej strony moje zgłoszenie, z drugiej – nakaz wstrzymania prac?

Odległość okna od granicy z działką leśną

Na działce rekreacyjnej budowlano-leśnej stoi dom rekreacyjny. W pozwoleniu na budowę wykazano ganek, lecz nie zatwierdzono go w inwentaryzacji powykowanwczej, został on więc potraktowany jako samowola. Zewnętrzna ściana ganku, w której jest okno, znajduje się w odległości 3 m od granicy działki z działką leśną. W wyniku skargi właściciela lasu sąsiadującego z moją działką rozpoczęto procedurę legalizacji ganku. Wymaga się od nas zabudowania okna, ponieważ jest ono bliżej od granicy działki niż 4 m. § 12 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego wspomina o „sąsiedniej działce budowalnej”, a u nas sąsiednią jest leśna. Czy muszę zasłonić okno w ganku?

Jak podzielić budynek na lokale mieszkalne?

Jak podzielić budynek na 12 samodzielnych lokali mieszkalnych (oczywiście jest techniczna możliwość samodzielnego użytkowania każdego lokalu z osobna) z oddzielną księgą wieczystą w przypadku, gdy budynek był według pozwolenia na budowę wykonany jako budynek pensjonatowy, a w drugim przypadku jako budynek jednorodzinny? W każdym z tych przypadków miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszcza budowania budynków wielorodzinnych i mieszkaniowych.

Zmiana tzw. pokoju gościnnego na lokal mieszkalny

Budynkiem jest działające schronisko/hotelik na kilkadziesiąt osób, a potencjalnym lokalem mieszkalnym jest oddzielny lokal nazywany w projekcie budowlanym „pokojem gościnnym dla właściciela”. Cale schronisko (i ten „pokój gościnny”) zostało już zbudowane i funkcjonuje. Ten pokój stanowi w sumie odrębne mieszkanie. Jak zgłosić go (przekształcić) jako lokal mieszkalny? Obecnie budynek to „pozostały budynek niemieszkalny” (przed naszą przebudową). Jak dokonać zmian?

Usytuowanie budynku o 20 cm wyżej niż było określone w projekcie

Wybudowałem dom jednorodzinny, budowa jest już zakończona zostało to zgłoszone do PINB, który nie miał zastrzeżeń i formalnie już mieszkam. Ostatnio zrobiłem podjazd do garaży, co nie spodobało się sąsiadowi, gdyż jego działka jest ok. 40 cm niżej od mojej. Podjazdy są tak wyprofilowane, że woda mu nie spływa – spływa na środek mojej działki i go nie zalewam. Jednak w trakcie pomiarów wychodzi, że sam budynek jest 20 cm wyżej od ustalonego w projekcie. Najprawdopodobniej sąsiad zgłosi to. Co mogę zrobić, jakie kary mi grożą, czy muszę robić legalizację?

Czy do bocznej ściany domu może przylegać inny budynek?

Czy do bocznej ściany domu może przylegać inny budynek? Sąsiad ma komórkę, która przylega do mojego. Jest ona w złym stanie technicznym, dach przecieka i w czasie deszczu woda leje się po ścianie mojego domu, co powoduje, że w pokoju na ścianie mam widoczną plamę, w dłuższej perspektywie wda się wilgoć. Chciałbym odświeżyć ścianę, może nawet ocieplić, ale nie mogę. Wszelkie prośby skierowane do sąsiada, żeby odsunął tę komórkę, nie dają rezultatu. Teren, na którym ona stoi, należy do gminy, a użytkuje go sąsiad. Wysłałem pismo do gminy z prośbą o pomoc w tej sprawie, ale gmina odsyła mnie do nadzoru budowlanego, twierdząc, że oni nic nie poradzą. Co robić?

Ulga budowlana przy dużym mieszkaniu

Mam pytanie dotyczące ulgi budowlanej za rok 2016. Mam mieszkanie o powierzchni 94 m2, natomiast ulga przysługuje do 75. Czy mimo wszystko mogę liczyć na jakiś zwrot? Jeśli nie, to czy w ogóle mogę skorzystać z jakichkolwiek ulg, kiedy kupiłam pierwsze mieszkanie i je wykańczam?

wizytówka Zadaj pytanie »