Zaniżenie wartości działki przeznaczonej pod budowę drogi

Podstawa orzeczenia o odszkodowanie w sprawie wydzielenia działki gruntu pod drogę gminną

Materialnoprawną podstawą orzeczenia o odszkodowaniu dla Państwa są przepisy art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 518, dalej jako: „u.g.n.”). Zgodnie z ustępem 1 zd. 1 przywołanego artykułu działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Ustęp 3 art. 9 stanowi zaś, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Ustalenie prawa do odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami uwarunkowane zostało dwoma przesłankami: po pierwsze wydzieleniem działek gruntu pod drogi publiczne, w tym drogi gminne, w następstwie podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, a po drugie przejściem ich z mocy prawa na własność gminy – w przypadku drogi gminnej.

Pojęcia drogi publicznej i drogi wewnętrznej definiuje ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (j.t. Dz. U. z 2015 r., poz. 460, dalej jako: „u.d.p.”). Art. 1 u.d.p. stanowi, iż drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Kategorie te ustawodawca wyszczególnia w art. 2 ust. 1 u.d.p. określając je jako drogi wojewódzkie, drogi krajowe, drogi powiatowe i drogi gminne. Drogami gminnymi zgodnie z art. 7 ust. 1 u.d.p. są drogi o znaczeniu lokalnym niezaliczone do innych kategorii, stanowiące uzupełniającą sieć dróg służących miejscowym potrzebom, z wyłączeniem dróg wewnętrznych. Drogami wewnętrznymi są natomiast drogi, drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg (art. 8 ust. 1 u.d.p.). Ustawa o drogach publicznych dzieli zatem wszystkie drogi na dwie kategorie: tj. kategorię dróg publicznych i kategorię dróg wewnętrznych, nie przewiduje się dróg, które pozostawałyby poza tym podziałem.

Zobacz też: Odszkodowanie za pas drogowy

Uznanie nieważności planu w części przeznaczającej nieruchomość pod drogę wewnętrzną zamiast drogę publiczną

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjęto, że za działkę wydzieloną pod drogę w rozumieniu art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która przechodzi z mocy prawa na własność gminy, rozumie się działkę przeznaczoną na urządzenie drogi publicznej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku takiego planu, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 5 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 614/12; wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 czerwca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2868/13 – dostępne na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl).

W przypadku niezasadnego zaliczenia drogi w planie zagospodarowania przestrzennego do dróg wewnętrznych zamiast do dróg publicznych, stronie zainteresowanej przysługuje prawo wniesienia skargi na uchwałę z wnioskiem o stwierdzenie jej nieważności w trybie art. 100 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, a w sytuacji stwierdzenia przez sąd administracyjny nieważności planu w części przeznaczającej nieruchomość pod drogę wewnętrzną zamiast drogę publiczną, strona może wystąpić do sądu cywilnego o zasądzenie odszkodowania rekompensującego związaną z tym szkodę.

Zatem uznajemy, że w tej sprawie mamy do czynienia z drogą publiczną. A gmina zaoferowała cenę 50 zł/m², w innym wypadku dokona wywłaszczenia. Tak ta kwestia wygląda w świetle prawa – ale wywłaszczenie nie jest za darmo.

Zgodnie z art. 128: „1. Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

2. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

3. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości, stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tego prawa.

4. Odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.”

„Art. 130. 1. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

Wysokość odszkodowania zależny od stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości

2. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.”

Przez stan nieruchomości w rozumieniu komentowanego przepisu należy rozumieć zarówno stan prawny, tj. rodzaj prawa przysługującego do nieruchomości i jego obciążenia, jak również stan faktyczny, w jakim znajduje się wywłaszczana nieruchomość, a więc m.in. jej położenie, rodzaj użytków oraz sposób zagospodarowania nieruchomości, zabudowania i naniesienia oraz ich funkcje użytkowe, a także wartości krajobrazowe i zabytkowe. Okoliczności przesądzające o stanie nieruchomości powinny być ujmowane szeroko ze względu na konieczność uwzględnienia wszystkiego, co pozwoli na ustalenie słusznego odszkodowania. Przy ustalaniu wysokości odszkodowania te przykładowo wyliczone czynniki powinny być brane pod uwagę według stanu na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Zgodnie z art. 134: „1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

3. Wartość rynkową nieruchomości określa się we dług aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.”

Wartość rynkowa nieruchomości – to cena, jaką można uzyskać przy jej sprzedaży na rynku obrotu nieruchomościami. Punktem wyjścia ustalenia wartości rynkowej nieruchomości jest cena rynkowa. Zgodnie z definicją zawartą w art. 151 ust. 1 wartość rynkowa jest to cena przewidywana, możliwa do uzyskania na rynku nieruchomości, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Obecnie w planie jest to droga, i taki stan będzie brany pod uwagę przy szacowaniu nieruchomości. O wartości rynkowej nieruchomości przesądza stan jej użytkowania z dnia wywłaszczenia, jeżeli jednak plan miejscowy przewiduje możliwość zagospodarowania nieruchomości pozwalający na inny sposób użytkowania, zwiększający jej wartość, to wartość rynkową określa się według możliwego – ze względu na plan miejscowy – sposobu użytkowania.

Czego może żądać od gminy użytkownik wieczysty nieruchomości?

Zastanawia mnie jednak, dlaczego nie wystąpili Państwo o odszkodowanie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli nie minął okres 10 lat, możecie nadal to zrobić. Mianowicie:

„Art. 36. 1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

4. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

5. W razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, albo opłata, o której mowa w ust. 4, podlegają zwrotowi odpowiednio na rzecz gminy lub na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości.

6. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości gmina może żądać od aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania.”

Zmiana w sposobie korzystania z nieruchomości

Zmiana w sposobie korzystania polegać może na tym, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób (zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem) stanie się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Dzieje się tak w przypadku zmiany przeznaczenia nieruchomości lub jej części, np. z budowlanej na pozbawioną prawa zabudowy, na cele publiczne, np. drogę, wodociąg, kanalizację. Jeśli konsekwencją będzie spadek wartości nieruchomości to lub użytkownikowi wieczystemu (nie ma takiego uprawnienia np. dzierżawca, najemca, czy użytkownik) przysługuje wówczas, zgodnie z art. 36 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717), prawo żądania od gminy:

• odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
• wykupienia nieruchomości lub jej części albo
• zamiany nieruchomości na inną.

Jeśli nie dojdą Państwo do porozumienia z gminą, dojdzie do wywłaszczenie w oparciu o przywołane wyżej przepisy. Muszą więc Państwo sami zdecydować, co będzie dla Was korzystniejsze, możliwe że należałoby dokonać wyceny u rzeczoznawcy ds. wycen nieruchomości.

Przywołany art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym będzie wchodził w grę w zakresie odszkodowania za obniżenie wartości gruntu – różnica pomiędzy 600 zł a 50 zł/m².

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - Dz.U. 1985 nr 14 poz. 60
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 5 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 614/12
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 czerwca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2868/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.