Kategoria: Roboty budowlane

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zaniżenie wartości działki przeznaczonej pod budowę drogi

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-12-23

Przed 18 laty kupiliśmy działkę w pełni budowlaną, co potwierdza zarówno zaświadczenie z gminy od sprzedającego, jak i uzyskane przez nas pozwolenia na budowę domu. Dotychczas nie podjęliśmy się budowy tego domu. W międzyczasie uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który objął naszą działkę, wydzielając z niej pas 304 m2 pod drogę gminną. Teraz gmina podjęła decyzję o budowie tej drogi i zaprosiła nas do rokowań. Nie jesteśmy przeciwni drodze, problem jednak polega na tym, że ceny rynkowe kształtują się obecnie na poziomie 600 zł/m2, a gmina zaproponowała nam 50 zł/m2 – bo takie są ceny działek drogowych. Jest to cena zaniżona o 100% w stosunku do tej, za jaką przed latu kupiliśmy ten grunt. Boli nas to, że poniesiemy tak duże straty na skutek zmiany planu. Uważamy, że powinniśmy otrzymać godziwe odszkodowanie, gdyż kupując działkę, kupiliśmy grunt jako budowlany, a nie drogowy. Czy prawo nas jakoś chroni przed negatywnymi skutkami obniżenia wartości naszej nieruchomości, bo wójt gminy twierdzi, że jeśli nie zgodzimy się na 50 zł/m2, to i tak zostaniemy wywłaszczeni? Czy mamy szansę na uzyskanie godziwego odszkodowania uwzględniającego teren budowlany a nie drogowy?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat

Materialnoprawną podstawą orzeczenia o odszkodowaniu dla Państwa są przepisy art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 518, dalej jako: „u.g.n.”). Zgodnie z ustępem 1 zd. 1 przywołanego artykułu działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Ustęp 3 art. 9 stanowi zaś, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Ustalenie prawa do odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami uwarunkowane zostało dwoma przesłankami: po pierwsze wydzieleniem działek gruntu pod drogi publiczne, w tym drogi gminne, w następstwie podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, a po drugie przejściem ich z mocy prawa na własność gminy – w przypadku drogi gminnej.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Pojęcia drogi publicznej i drogi wewnętrznej definiuje ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (j.t. Dz. U. z 2015 r., poz. 460, dalej jako: „u.d.p.”). Art. 1 u.d.p. stanowi, iż drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Kategorie te ustawodawca wyszczególnia w art. 2 ust. 1 u.d.p. określając je jako drogi wojewódzkie, drogi krajowe, drogi powiatowe i drogi gminne. Drogami gminnymi zgodnie z art. 7 ust. 1 u.d.p. są drogi o znaczeniu lokalnym niezaliczone do innych kategorii, stanowiące uzupełniającą sieć dróg służących miejscowym potrzebom, z wyłączeniem dróg wewnętrznych. Drogami wewnętrznymi są natomiast drogi, drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg (art. 8 ust. 1 u.d.p.). Ustawa o drogach publicznych dzieli zatem wszystkie drogi na dwie kategorie: tj. kategorię dróg publicznych i kategorię dróg wewnętrznych, nie przewiduje się dróg, które pozostawałyby poza tym podziałem.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjęto, że za działkę wydzieloną pod drogę w rozumieniu art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która przechodzi z mocy prawa na własność gminy, rozumie się działkę przeznaczoną na urządzenie drogi publicznej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku takiego planu, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 5 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 614/12; wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 czerwca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2868/13 – dostępne na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl).

W przypadku niezasadnego zaliczenia drogi w planie zagospodarowania przestrzennego do dróg wewnętrznych zamiast do dróg publicznych, stronie zainteresowanej przysługuje prawo wniesienia skargi na uchwałę z wnioskiem o stwierdzenie jej nieważności w trybie art. 100 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, a w sytuacji stwierdzenia przez sąd administracyjny nieważności planu w części przeznaczającej nieruchomość pod drogę wewnętrzną zamiast drogę publiczną, strona może wystąpić do sądu cywilnego o zasądzenie odszkodowania rekompensującego związaną z tym szkodę.

Zatem uznajemy, że w tej sprawie mamy do czynienia z drogą publiczną. A gmina zaoferowała cenę 50 zł/m2, w innym wypadku dokona wywłaszczenia. Tak ta kwestia wygląda w świetle prawa – ale wywłaszczenie nie jest za darmo.

Zgodnie z art. 128: „1. Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

2. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

3. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości, stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tego prawa.

4. Odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.”

„Art. 130. 1. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

2. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.”

Przez stan nieruchomości w rozumieniu komentowanego przepisu należy rozumieć zarówno stan prawny, tj. rodzaj prawa przysługującego do nieruchomości i jego obciążenia, jak również stan faktyczny, w jakim znajduje się wywłaszczana nieruchomość, a więc m.in. jej położenie, rodzaj użytków oraz sposób zagospodarowania nieruchomości, zabudowania i naniesienia oraz ich funkcje użytkowe, a także wartości krajobrazowe i zabytkowe. Okoliczności przesądzające o stanie nieruchomości powinny być ujmowane szeroko ze względu na konieczność uwzględnienia wszystkiego, co pozwoli na ustalenie słusznego odszkodowania. Przy ustalaniu wysokości odszkodowania te przykładowo wyliczone czynniki powinny być brane pod uwagę według stanu na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Zgodnie z art. 134: „1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

3. Wartość rynkową nieruchomości określa się we dług aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.”

Wartość rynkowa nieruchomości – to cena, jaką można uzyskać przy jej sprzedaży na rynku obrotu nieruchomościami. Punktem wyjścia ustalenia wartości rynkowej nieruchomości jest cena rynkowa. Zgodnie z definicją zawartą w art. 151 ust. 1 wartość rynkowa jest to cena przewidywana, możliwa do uzyskania na rynku nieruchomości, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Obecnie w planie jest to droga, i taki stan będzie brany pod uwagę przy szacowaniu nieruchomości. O wartości rynkowej nieruchomości przesądza stan jej użytkowania z dnia wywłaszczenia, jeżeli jednak plan miejscowy przewiduje możliwość zagospodarowania nieruchomości pozwalający na inny sposób użytkowania, zwiększający jej wartość, to wartość rynkową określa się według możliwego – ze względu na plan miejscowy – sposobu użytkowania.

Zastanawia mnie jednak, dlaczego nie wystąpili Państwo o odszkodowanie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli nie minął okres 10 lat, możecie nadal to zrobić. Mianowicie:

„Art. 36. 1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

4. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

5. W razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, albo opłata, o której mowa w ust. 4, podlegają zwrotowi odpowiednio na rzecz gminy lub na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości.

6. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości gmina może żądać od aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania.”

Zmiana w sposobie korzystania polegać może na tym, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób (zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem) stanie się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Dzieje się tak w przypadku zmiany przeznaczenia nieruchomości lub jej części, np. z budowlanej na pozbawioną prawa zabudowy, na cele publiczne, np. drogę, wodociąg, kanalizację. Jeśli konsekwencją będzie spadek wartości nieruchomości to lub użytkownikowi wieczystemu (nie ma takiego uprawnienia np. dzierżawca, najemca, czy użytkownik) przysługuje wówczas, zgodnie z art. 36 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717), prawo żądania od gminy:

  • odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
  • wykupienia nieruchomości lub jej części albo
  • zamiany nieruchomości na inną.

Jeśli nie dojdą Państwo do porozumienia z gminą, dojdzie do wywłaszczenie w oparciu o przywołane wyżej przepisy. Muszą więc Państwo sami zdecydować, co będzie dla Was korzystniejsze, możliwe że należałoby dokonać wyceny u rzeczoznawcy ds. wycen nieruchomości.

Przywołany art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym będzie wchodził w grę w zakresie odszkodowania za obniżenie wartości gruntu – różnica pomiędzy 600 zł a 50 zł/m2.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)


Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »