Zmiany w Prawie budowlanym 2025 - co oznaczają dla właścicieli garaży i hal stalowych?

1) W skrócie – dlaczego 2025 jest ważny?

Rok 2025 porządkuje przepisy: mamy świeży, jednolity tekst Prawa budowlanego, a w tle wciąż pracują „nowe” Warunki techniczne z 15 sierpnia 2024 r. To one decydują o tym, jak blisko granicy możesz postawić garaż i jakie odstępy pożarowe musisz zachować. Do tego dochodzi reforma planowania przestrzennego – od 2026 r. większość WZ będzie czasowa. W praktyce: warto wiedzieć, kiedy wystarczy zgłoszenie, a kiedy nie unikniesz pozwolenia i projektu.

Najważniejsze w 30 sekund

• W 2025 r. obowiązuje jednolity tekst Prawa budowlanego; nadal aktualne „nowe” §12 WT (odległości).
• Garaż wolnostojący do 35 m² – na zgłoszenie (limit 2/500 m²); większe – co do zasady pozwolenie.
• WZ uprawomocnione od 1.01.2026 r. będą co do zasady terminowe (5 lat).
• Hale stalowe najczęściej wymagają pozwolenia, projektu i uzgodnień ppoż.
• Wycena i konfiguracja online: Konfigurator Liderstal

2) Co się zmieniło w 2025 vs 2024 (w pigułce)

W 2024 r. weszła duża nowelizacja Warunków technicznych: doprecyzowano §12 o odległościach i dodano rysunki, które ucinają wiele sporów w terenie. W 2025 r. te zasady nadal obowiązują. Jednocześnie ogłoszono tekst jednolity Prawa budowlanego (łatwiej sprawdzić brzmienie art. 29–30 o zgłoszeniu/pozwoleniu i art. 37a o obiektach tymczasowych). Reforma planowania biegnie dalej: gminy mają czas do 30 czerwca 2026 r. na plany ogólne, a WZ wydane i uprawomocnione od 1 stycznia 2026 r. z zasady będą na 5 lat.

2024 → 2025 w trzech zdaniach: (1) Tekst jednolity Pb = łatwiejsze cytowanie. (2) §12 WT po noweli z 15.08.2024 r. – bez nowych zmian w 2025 r. (3) Od 2026 r. WZ co do zasady terminowe – 2025 to dobry moment, by zdążyć.

3) Garaż do 35 m² – zgłoszenie czy pozwolenie?

Jeśli planujesz wolno stojący, parterowy garaż do 35 m² powierzchni zabudowy, wciąż możesz zrealizować go na zgłoszenie. Uwaga na limit: maksymalnie dwa takie obiekty na każde 500 m² działki. Wszystko powyżej 35 m² co do zasady wymaga pozwolenia na budowę. W przestrzeni medialnej przewijają się zapowiedzi „50 m² na zgłoszenie”, ale na dzień publikacji obowiązuje 35 m².

Uwaga: medialne zapowiedzi „50 m² na zgłoszenie” – nie weszły w życie na dzień publikacji. Obowiązuje 35 m².

Przykład i najczęstszy błąd

Jak to wygląda w praktyce? Pani Anna planuje blaszak 5,5 × 6,0 m (33 m²). Sprawdza miejscowy plan (albo WZ), szkicuje sytuację na działce, pilnuje odległości z §12 WT i wypełnia zgłoszenie w e-Budownictwo. Jeśli w ciągu 21 dni starosta nie wniesie sprzeciwu – może startować z pracami.

Najczęstsze potknięcie: „Skoro nie pozwolenie, to żadnych formalności.” Nieprawda. Zgłoszenie to też procedura i 21 dni trzeba uczciwie odczekać.

Sprawdź:

• Jak dobrać spadek dachu (ochrona przed śniegiem/wodą)

4) Jak liczyć odległość od granicy (§12 WT)?

Tu nie ma miejsca na „na oko”. Podstawowa reguła brzmi: 4 m od granicy dla ściany z oknami lub drzwiami, 3 m dla ściany bez otworów. I co ważne – mierzymy od najbardziej wysuniętego elementu: czasem to właśnie okap czy rynna „psuje” cały plan i trzeba przesunąć obiekt o kilkadziesiąt centymetrów.

Wyjątki i praktyka ppoż.

Projektowo warto zacząć od „strefy pożarowej” i klasy odporności ogniowej. Hale stalowe z lekką obudową często lądują w funkcji magazynowo-produkcyjnej, gdzie o wymaganiach decydują m.in. obciążenie ogniowe, powierzchnia i wysokość strefy. Przekłada się to na dobór przegród (ściany/dach) w klasach R/EI oraz sposób prowadzenia instalacji (przejścia przez przegrody, uszczelnienia). Dla małych garaży przydomowych wymagania są zwykle prostsze, ale zasada jest ta sama: najpierw strefa i parametry odporności, potem dopiero „ile metrów” do granicy czy sąsiedniego budynku.

Jak realnie „skraca się” dystanse? Najczęściej przez ścianę oddzielenia przeciwpożarowego w odpowiedniej klasie EI, rezygnację z otworów w newralgicznej elewacji albo zastosowanie stałych urządzeń gaśniczych (np. tryskaczowych) – to bywa podstawą do redukcji odległości pomiędzy obiektami. Pamiętaj też o „drobiazgach”, które potrafią zaważyć na akceptacji: np. zabezpieczenia ogniowe przepustów instalacyjnych, detale attyk i okapów, a przy materiałach warstwowych – różnica między PIR a EPS w kontekście reakcji na ogień.

Operacyjnie liczy się nie tylko odległość, ale i dojazd. Dla PSP ważne jest zapewnienie dojazdu pożarowego i odpowiednich placów manewrowych – wymagania dotyczą nie tylko szerokości, ale też promieni skrętu i nośności nawierzchni. W praktyce dobrze jest uzgodnić te kwestie wcześnie z projektantem i rzeczoznawcą ds. ppoż.; jeśli jakaś norma WT „nie domyka” układu działki, pozostaje ścieżka odstępstwa (wniosek z rozwiązaniami zamiennymi). To zwykle tańsze i szybsze niż późniejsze poprawki już na etapie realizacji. 

5) MPZP i WZ w latach 2025–2026 - co robić teraz?

Kiedy potrzebujesz WZ, a kiedy wystarczy MPZP? Jeśli teren ma aktualny miejscowy plan, to on dyktuje warunki (funkcja, gabaryty, geometria dachu, kolory, ogrodzenia). Przy braku

MPZP – nawet dla małego garażu – organ będzie wymagał decyzji o warunkach zabudowy (zgodność inwestycji z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa oraz dostępem do drogi publicznej i mediów). To dlatego czasem „niewinny” blaszak wydłuża się o etap planistyczny, choć formalnie jest na zgłoszenie.

Jak przyspieszyć postępowanie o WZ? Postaw na kompletność wniosku: aktualna mapa do celów opiniodawczych, rzetelny opis funkcji i gabarytów, wskazanie dostępu do drogi publicznej (np. służebność) i zasilania w media (dołącz warunki przyłączenia lub promesy). Dla inwestycji firmowych warto dorzucić koncepcję zagospodarowania (nawet schematyczną) i wykaz potencjalnych uciążliwości (ruch, hałas, emisje) z proponowanymi środkami ograniczającymi – to ułatwia ocenę „dobrego sąsiedztwa”. W praktyce pomaga też pełnomocnictwo i komunikacja elektroniczna (żeby skrócić doręczenia).

Dlaczego „uprawomocnienie” przed 2026 r. jest tak ważne? Bo po wejściu w życie nowych zasad WZ co do zasady stają się terminowe – zwykle na 5 lat. WZ uprawomocniona przed 1 stycznia 2026 r. zachowa dotychczasową „bezterminowość” (zgodnie z przepisami przejściowymi). To realna przewaga przy projektach, w których finansowanie, pozwolenie na budowę czy decyzje środowiskowe mogą potrwać. Jeśli planujesz halę stalową na terenie bez MPZP, złóż wniosek o WZ już teraz, by mieć bufor na ewentualne odwołania i uzupełnienia.

6) Hale stalowe - kiedy zgłoszenie, kiedy pozwolenie?

W case’ach firmowych standardem jest pozwolenie na budowę i pełny projekt (zagospodarowanie terenu, arch-bud., konstrukcja, instalacje), a także uzgodnienia ppoż. Zgłoszenie bywa możliwe tylko przy drobnych obiektach z katalogu art. 29 Pb – rzadko spotykanych w praktyce halowej.

Często pojawia się pokusa: „namiot/membrana/kontener na chwilę”. Przepisy pozwalają, ale tylko do 180 dni na zgłoszenie. Jeśli obiekt ma zostać dłużej (zobacz inspiracje) – przed upływem terminu trzeba przejść w tryb pozwolenia (art. 37a Pb). To taniej i bezpieczniej niż późniejsza legalizacja.

7) 7 najczęstszych błędów inwestorów

1. „Zwolnione z pozwolenia = bez zgłoszenia” – nie przy garażu 35 m².
2. Liczenie odległości od ściany, a nie od najbardziej wysuniętego elementu.
3. Stosowanie wyjątku z §12 bez spełnienia wszystkich warunków (np. ściana równoległa do granicy).
4. „Tymczasówka” stojąca latami na samym zgłoszeniu – po 180 dniach konieczne pozwolenie.
5. Wniosek o WZ złożony „na ostatnią chwilę” (ryzyko terminowej WZ od 2026 r.).
6. Zlekceważenie ppoż. przy halach (złe strefy/odległości, brak uzgodnień).
7. Ignorowanie MPZP (np. wymogi estetyczne, ograniczenia funkcji).

8) Checklisty krok po kroku (B2C/B2B)

Garaż do 35 m² – na zgłoszenie

1. Sprawdź MPZP lub WZ. 2) Przelicz §12 WT i podstawowe wymogi ppoż.
2. Przygotuj zgłoszenie w e-Budownictwo + oświadczenie o prawie do dysponowania + szkic/projekt.
3. Odczekaj 21 dni – brak sprzeciwu = zielone światło.

Hala stalowa – na pozwolenie

1. Audyt planistyczny + wstępna koncepcja ppoż. (strefy/odległości).
2. Projekt budowlany (arch-bud., konstrukcja, instalacje) + uzgodnienia ppoż.
3. Pozwolenie → dziennik budowy, kierownik, zawiadomienia do nadzoru.

9) FAQ

Czy w 2025 r. próg 50 m² dla garażu na zgłoszenie już obowiązuje? Nie. Obowiązuje 35 m² i limit 2/500 m²; większe – co do zasady pozwolenie.

Czy kolor/wygląd garażu mogą wymagać dodatkowych zgód? Tak, jeśli wynika to z MPZP lub WZ (np. materiały/kolorystyka/poziomy dachów).

Czy tymczasowy garaż/kontener można zostawić dłużej niż 180 dni? Tak, ale przed upływem 180 dni trzeba uzyskać pozwolenie (art. 37a Pb); inaczej ryzyko legalizacji lub nakazu rozbiórki.

10) Podstawy prawne i źródła

• Prawo budowlane – tekst jednolity 2025: Dz.U. 2025 poz. 418 (obwieszczenie z 6.03.2025 r.).
• Warunki techniczne: rozporządzenie MRiT z 9.05.2024 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie WT (Dz.U. 2024 poz. 726) – wejście w życie kluczowych przepisów 15.08.2024 r. (m.in. §12 i rozdział dot. usytuowania ze względów ppoż.).
• Planowanie przestrzenne – reforma: ustawa z 2023 r. i przepisy przejściowe dot. planów ogólnych (termin do 30.06.2026 r.) oraz terminowości WZ od 1.01.2026 r. (materiały MRiT/ISAP).
• Podatek od nieruchomości 2025: nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – nowe definicje budynku i budowli od 1.01.2025 r. (ISAP + opracowania eksperckie).
• Art. 29 i art. 37a Pb: katalog robót/obiektów na zgłoszenie oraz zasady dla tymczasowych obiektów budowlanych.