Domek gospodarczy przy granicy, czy potrzebna zgoda sąsiada?

• Data: 2024-10-25 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Posiadam wąską działkę 15,5 m na 28 m. Zgłosiłem do wydziału architektury chęć wybudowania domku gospodarczego oddalonego od granic działki po 1,5 m. Domek o wymiarach 5 m na 2,5 m, który od strony granic z sąsiadami nie miałby okien i drzwi. Otrzymałem odpowiedź, że w takim wypadku muszę mieć zgodę właścicieli sąsiednich działek. Czy jest jakaś wzmianka w przepisach na temat takich zgód, czy jest to faktycznie wymagane? Dwie działki, przy których ma stanąć domek, są niezabudowane i nieogrodzone. Czy można się gdzieś odwołać od takich wymagań wydziału architektury?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Domek gospodarczy przy granicy, czy potrzebna zgoda sąsiada?

Odległości sytuowania budynku od granicy działki

Przede wszystkim obiekty budowlane winny być lokalizowane zgodnie z zapisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwanego dalej: Rozporządzeniem).

Co do zasady, zgodnie z § 12 ust. 1 Rozporządzenia budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

  1. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
  2. 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
    Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

MPZP albo warunki zabudowy

Nadto sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie wtedy, gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Natomiast jeśli właściwa rada gminy nie podjęła uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to warunki umożliwiające sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy powinny być ujęte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Czy potrzebna zgoda sąsiada na budynek bliżej granicy lub w granicy?

Wskazuję jednak z praktyki, że często spotkać można się z sytuacją, w której powielana jest informacja o wymaganej zgodzie sąsiada na budowę w bliskiej odległości od granicy działki. Jednak żaden przepis prawa nie uzależnia usytuowania budynku w ostrej granicy lub w bliskiej odległości od granicy z działką sąsiednią od zgody właścicieli tej działki (wskazuje na to m.in. wyrok WSA z dnia 5 października 2017 r. VII SA/Wa 2587/16). Czyli nie ma obowiązku uzyskania zgody właścicieli działek sąsiednich w przypadku przybliżenia się do granicy działki na odległość 1,5 m od granicy. W świetle przepisów prawa wystarczy, że będzie stosowny zapis w MPZP lub w decyzji o warunkach zabudowy.

Bowiem w świetle przepisów budowlanych nie jest wymagana zgoda sąsiada na taką inwestycję. W dawnych przepisach przed nowelizacjami takiej zgody wymagano, zaś obecnie nie ma żadnych podstaw do takiego żądania. Niestety, nie oznacza to, że można dowolnie wykonać inwestycję w odległości 1,5 m od granicy działki.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Działka sąsiada w obszarze oddziaływania

Zrealizowanie budowy budynku 1,5 m od granicy działki najprawdopodobniej spowoduje, że taka inwestycja będzie wykraczała swoim oddziaływaniem poza obszar działki i będzie miała wpływ swoim zasięgiem na tereny sąsiednie. Wskazuję również, że aby można było realizować budowę przy granicy z działką sąsiednią, muszą być spełnione odpowiednie wymagania i warunki, określone w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym dla danego terenu, a przede wszystkim musi być wskazana możliwość takiej lokalizacji budowy.

Nadto w przypadku, kiedy budowa jest zbliżona do granicy sąsiada, czy w tak zwanej ścisłej granicy, działka sąsiada znajdzie się w obszarze oddziaływania i niestety sąsiad zostanie uznany przez organ za stronę w postępowaniu, a co za tym idzie, mimo że formalna zgoda sąsiada nie jest wymagana, to sąsiad może w tym przypadku mieć spory wpływ na budowę i proces uzyskania stosownych pozwoleń w procesie inwestycyjnym.

Przykłady

Pan Marek chciał wybudować domek gospodarczy 1,5 m od granicy działki, której sąsiad od lat nie zagospodarowywał. Działka była nieogrodzona i niezabudowana. Mimo to, urząd architektury zażądał zgody sąsiada na taką budowę. Pan Marek odwołał się, powołując na przepisy, które nie wymagają zgody sąsiada, o ile odległość od granicy wynosi przynajmniej 1,5 m. Po interwencji organ uznał, że zgoda nie była wymagana, ale sąsiad został stroną postępowania.

 

Pani Ewa miała w planach postawić budynek gospodarczy w odległości 1,5 m od granicy z działką sąsiada. W urzędzie architektury poinformowano ją, że musi zdobyć zgodę sąsiada, mimo że plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał taką odległość. Po złożeniu wyjaśnień i powołaniu się na przepisy, urząd zmienił swoje stanowisko i pozwolił na budowę bez zgody sąsiada, ale z zastrzeżeniem, że sąsiad może zgłaszać swoje uwagi.

 

Pan Tomasz planował postawić garaż 1,5 m od granicy działki. Urzędnicy poinformowali go, że wymagana jest zgoda właścicieli sąsiednich działek. Po konsultacji z prawnikiem, Pan Tomasz odwołał się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, argumentując, że zgodnie z przepisami taka zgoda nie jest konieczna. Sąd przyznał mu rację, ale nakazał poinformowanie sąsiada o inwestycji.

Podsumowanie

Przepisy nie wymagają zgody sąsiada na budowę budynku gospodarczego w odległości 1,5 m od granicy działki, o ile projekt spełnia warunki określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Sąsiad może jednak zostać stroną postępowania, co oznacza, że będzie miał prawo zgłaszać swoje uwagi na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie pism dotyczących budowy, sporów granicznych i zagospodarowania przestrzennego, dostosowane do indywidualnych potrzeb każdego klienta. Skontaktuj się z nami, aby szybko i skutecznie rozwiązać swoje problemy prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Paulina Olejniczak-Suchodolska

O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »