Wydzielenie lokalu w budynku jednorodzinnym i utworzenie księgi wieczystej

Czy w budynku jednorodzinnym można wydzielić drugi lokal?

Tak, wydzielenie drugiego lokalu mieszkalnego w budynku jednorodzinnym jest co do zasady dopuszczalne. Trzeba jednak odróżnić możliwość faktycznego urządzenia dwóch mieszkań od ustanowienia dla jednego z nich odrębnej własności i założenia osobnej księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i jednego lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Jeżeli w budynku miałyby powstać trzy samodzielne lokale mieszkalne, sprawa może wymagać zmiany kwalifikacji budynku i sprawdzenia zgodności z planem miejscowym, decyzją o warunkach zabudowy oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

Ustawa o własności lokali przewiduje również, że odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma jednak zastosowania do budynków wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed 11 lipca 2003 r. W praktyce warto więc ustalić datę i podstawę prawną budowy, aktualny sposób użytkowania budynku oraz to, czy planowane wydzielenie nie prowadzi do obejścia przepisów o budynkach wielorodzinnych.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Pierwszym krokiem jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Wydaje je starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości, a w mieście na prawach powiatu - prezydent miasta. Zaświadczenie potwierdza, że lokal może być przedmiotem odrębnej własności.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba albo zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć jako części składowe pomieszczenia położone nawet poza samym lokalem, w szczególności piwnica, strych, komórka lub garaż, jeżeli zostaną prawidłowo oznaczone jako pomieszczenia przynależne.

Do wniosku zwykle dołącza się dokumentację techniczną albo inwentaryzację budynku z rzutami kondygnacji, oznaczeniem lokalu, pomieszczeń pomocniczych i przynależnych, a także dokumenty pozwalające organowi ocenić zgodność lokalu z wymaganiami. Organ może żądać uzupełnienia dokumentacji, jeżeli rysunki albo opis nie pozwalają jednoznacznie ustalić granic lokalu.

Opłata skarbowa za zaświadczenie wynosi co do zasady 17 zł, chyba że zachodzi ustawowe zwolnienie. Samo zaświadczenie nie tworzy jeszcze odrębnej własności lokalu - jest dokumentem potrzebnym do aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej.

Akt notarialny i założenie księgi wieczystej

Po uzyskaniu zaświadczenia można ustanowić odrębną własność lokalu. Ustawa o własności lokali przewiduje kilka trybów: umowę, jednostronną czynność prawną właściciela nieruchomości albo orzeczenie sądu znoszące współwłasność. W praktyce najczęściej sporządza się akt notarialny, w którym opisuje się lokal, jego powierzchnię, pomieszczenia przynależne, udział w nieruchomości wspólnej oraz sposób korzystania z części wspólnych, jeżeli ma być od razu uregulowany.

Do powstania odrębnej własności lokalu konieczny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ma charakter konstytutywny, co oznacza, że samo podpisanie aktu notarialnego nie wystarcza do powstania odrębnej nieruchomości lokalowej. Notariusz najczęściej składa elektroniczny wniosek wieczystoksięgowy, a sąd zakłada dla lokalu nową księgę wieczystą i ujawnia w niej właściciela oraz udział związany z lokalem.

Jeżeli celem jest późniejsza sprzedaż lokalu na poddaszu, najlepiej już na etapie aktu precyzyjnie opisać, co jest lokalem, co jest pomieszczeniem przynależnym, a co pozostaje nieruchomością wspólną. Błędy w opisie powierzchni, dostępu do klatki schodowej, garażu albo piwnicy mogą utrudnić sprzedaż i finansowanie zakupu przez nabywcę.

Piwnica, garaż i pomieszczenia gospodarcze - czy można przypisać je tylko jednemu lokalowi?

Tak, ale sposób uregulowania zależy od tego, jaką funkcję mają pełnić poszczególne pomieszczenia. Piwnica, komórka, strych lub garaż mogą zostać oznaczone jako pomieszczenie przynależne do konkretnego lokalu. Wtedy są funkcjonalnie związane z tym lokalem i powinny być uwzględnione w dokumentacji oraz w akcie ustanawiającym odrębną własność.

Jeżeli natomiast przyziemie ma pozostać częścią nieruchomości wspólnej, właściciele mogą zawrzeć umowę określającą sposób korzystania z poszczególnych części, czyli tzw. podział do korzystania. Taki podział nie znosi współwłasności części wspólnych i nie musi odpowiadać matematycznie równym powierzchniom, o ile właściciele zgodnie ustalą inny sposób korzystania. Można więc przyznać jednemu właścicielowi wyłączne korzystanie z garażu, a drugiemu z większej albo mniejszej części pomieszczeń gospodarczych, jeżeli jest to jasno opisane i nie narusza praw pozostałych uprawnionych.

Warto pamiętać, że części niezbędne do prawidłowego korzystania z budynku, takie jak klatka schodowa, elementy konstrukcyjne, instalacje wspólne, dojścia, piony techniczne albo pomieszczenia zapewniające dostęp do urządzeń wspólnych, zwykle powinny pozostać nieruchomością wspólną. Nie każdą część piwnicy da się więc bezpiecznie zamknąć i przypisać jednej osobie, jeżeli odcięłoby to drugiemu właścicielowi dostęp do elementów wspólnych.

Wspólnota mieszkaniowa po wydzieleniu lokalu

Z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu i przeniesienia jego własności na inną osobę powstaje wspólnota mieszkaniowa. W budynku z dwoma lokalami będzie to mała wspólnota, w której do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się zasadniczo przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, o ile ustawa o własności lokali nie stanowi inaczej.

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi natomiast, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z takim samym uprawnieniem pozostałych współwłaścicieli. Umowa o podziale do korzystania modyfikuje ten ustawowy model, dlatego powinna być zawarta starannie, najlepiej przy okazji aktu notarialnego.

Ile kosztuje wydzielenie lokalu i założenie księgi wieczystej?

Koszty zależą od zakresu czynności. Należy uwzględnić w szczególności koszt przygotowania inwentaryzacji lub dokumentacji technicznej, opłatę skarbową za zaświadczenie, taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych albo inne należności, jeżeli dochodzi do sprzedaży lub innej czynności opodatkowanej, oraz opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej.

Taksa notarialna jest ustalana na podstawie rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej. W wielu przypadkach zależy od wartości przedmiotu czynności, czyli np. wartości wyodrębnianego albo sprzedawanego lokalu. Jeżeli akt obejmuje jednocześnie ustanowienie odrębnej własności, sprzedaż, podział korzystania z części wspólnych i wnioski wieczystoksięgowe, notariusz powinien przedstawić szczegółowe wyliczenie wynagrodzenia, podatków i opłat.

Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej wynosi obecnie 100 zł, a za wpis prawa własności do księgi wieczystej co do zasady 200 zł. Jeżeli wpis dotyczy udziału w prawie, opłata może być obliczana proporcjonalnie, z ustawowym minimum. W praktyce opłaty te zwykle pobiera notariusz przy akcie i przekazuje wraz z wnioskiem do sądu.

Co zrobić krok po kroku?

1. Sprawdzić dokumenty budynku: pozwolenie na budowę, decyzję o warunkach zabudowy albo plan miejscowy, projekt, zakończenie budowy i aktualny sposób użytkowania.
2. Przygotować inwentaryzację lokali z rzutami kondygnacji, oznaczeniem granic lokalu, pomieszczeń pomocniczych i przynależnych.
3. Złożyć wniosek o zaświadczenie o samodzielności lokalu do starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu.
4. Ustalić, które części przyziemia będą pomieszczeniami przynależnymi, a które pozostaną wspólne.
5. Sporządzić akt notarialny ustanawiający odrębną własność lokalu i złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej.
6. Po wpisie w księdze wieczystej zweryfikować treść działów księgi, zwłaszcza oznaczenie lokalu, właściciela, udziału w nieruchomości wspólnej i ewentualnych praw ujawnionych w księdze.

FAQ

Podsumowanie

Wydzielenie lokalu w budynku jednorodzinnym i założenie dla niego księgi wieczystej jest możliwe, jeżeli lokal spełnia warunki samodzielności, a budynek pozwala na taki podział w świetle Prawa budowlanego, ustawy o własności lokali oraz dokumentów planistycznych. Najważniejsze jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, prawidłowe opisanie pomieszczeń przynależnych i części wspólnych oraz dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Jeżeli w budynku występuje przyziemie, garaż, piwnica lub pomieszczenia gospodarcze o nierównej powierzchni, nie zawsze trzeba dzielić je po równo. Można przypisać je do konkretnych lokali albo uregulować korzystanie z nich w umowie, ale dokumenty powinny jednoznacznie wskazywać, kto i z czego może korzystać.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 2026 poz. 524
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 2026 poz. 232
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 2025 poz. 341
5. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2025 poz. 1228
6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - Dz.U. 2024 poz. 1566

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.