Dlaczego warto zawrzeć pisemną umowę z wykonawcą robót budowlanych?

Nie ulega wątpliwości fakt, iż pisemna umowa z wykonawcą robót budowlanych stanowi podstawę bezpieczeństwa inwestora i skutecznego zarządzania realizacją inwestycji. Korzysta z niej każdy inwestor, choć nie zawsze można mówić o „spersonalizowanym” czy precyzyjnym skonstruowaniu takiego dokumentu. Dlaczego jest on tak ważny? 

Umowa z wykonawcą robót budowlanych jasno określa prawa i obowiązki obu stron, co minimalizuje ryzyko nieporozumień i sporów w trakcie, a także po wykonaniu prac. Dla przykładu dobrze przygotowana umowa na roboty budowlane pozwala precyzyjnie ustalić zakres prac, terminy realizacji oraz zasady rozliczeń, co jest istotne między innymi dla płynności finansowej inwestycji. Oczywiście dzięki pisemnej formie dokument pozostaje dowodem w razie ewentualnych konfliktów. Pozwala zatem na skuteczne egzekwowanie zawartych postanowień.

Jak wykonawca robót może zabezpieczyć się prawnie? 

Jeśli jesteś zaś deweloperem, również możesz zabezpieczyć się na wypadek czynników, na które nie masz wpływu. Nawet mniejsi wykonawcy na rynku korzystają dzisiaj chętnie z obsługi prawnej firmy budowlanej. Może ona dotyczyć takich działań jak: 

• interpretacja prawa budowlanego,
• weryfikacja umów inwestycyjnych,
• decyzje o warunkach zabudowy,
• dokumentacja przetargowa dla inwestorów budowlanych,
• analiza prawna gruntów,
• doradztwo przy wyborze formy realizacji inwestycji budowlanej,
• negocjacje umów dla firm budowlanych i inwestorów,
• wsparcie przy sporach administracyjnych.

Jakie zapisy w umowie z wykonawcą chronią inwestora?

W umowie z wykonawcą niewątpliwie najważniejsze są postanowienia zabezpieczające interesy inwestora. Należy zatem szczegółowo określić zakres odpowiedzialności wykonawcy, warunki realizacji prac oraz konsekwencje niewywiązania się z umowy. Ważne jest wskazanie terminów wykonania poszczególnych etapów, sposobu zgłaszania i usuwania usterek oraz warunków rozwiązania umowy. 

Ponadto istotny jest zapis o prawie inwestora do kontroli jakości oraz możliwości egzekwowania kar umownych za niedotrzymanie terminów czy nienależyte wykonanie robót. To właśnie on zapewnia dodatkową ochronę. Warto też przewidzieć gwarancję wykonawcy, które pozwolą na usunięcie wad w określonym czasie po zakończeniu inwestycji i to bez ponoszenia kosztów! 

Kary umowne i odpowiedzialność wykonawcy – jak je prawidłowo określić?

Kary umowne to jedno z najskuteczniejszych narzędzi dyscyplinujących wykonawcę. Można je zastrzec na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań, takich jak zwłoka w wykonaniu prac czy opóźnienie usunięcia usterek. Umowa powinna precyzyjnie wskazywać, jakie konkretne zdarzenia skutkują nałożeniem kar oraz określić ich wysokość (często wyrażoną procentowo względem wartości kontraktu lub konkretnej części). Warto również zawrzeć limity kar oraz zasady ich miarkowania na wypadek rażąco wygórowanej kwoty. 

Warto wiedzieć! 

Kary umowne mają charakter prawa, a nie obowiązku, jednak prawidłowo zapisane ułatwiają szybkie dochodzenie roszczeń bez konieczności udowadniania wysokości szkody. Pomoc przy ich opisywaniu, a także opracowywaniu dodatkowych klauzul udzielają prawnicy. Przykładem jest Kancelaria prawna Conselion z Wrocławia. 

Gwarancja, odbiór i rozliczenie robót – najważniejsze postanowienia umowy z wykonawcą 

W umowie z wykonawcą robót budowlanych, niezależnie od ich charakteru czy złożoności, powinny zawsze znaleźć się jasne zasady dotyczące gwarancji jakości wykonanych robót, procedury ich odbioru oraz sposobu rozliczania z wykonawcą. Czym są te elementy i co zapewniają? 

Gwarancja wykonawcy to zobowiązanie do naprawy wad wykrytych w określonym czasie po odbiorze, co daje inwestorowi pewność, że prace zostaną wykonane trwałe i zgodnie z normami. Odbiór robót pozwala określić, czy wszystkie prace zostały należycie wykonane. Jak radzą prawnicy od prawa budowlanego, ten etap powinien być protokolarny (spisany na piśmie), z uwzględnieniem ewentualnych usterek do usunięcia.

Jeśli chodzi o wspomniany sposób rozliczenia, umowa z wykonawcą musi regulować precyzyjnie kwestie płatności, a więc powinna wskazywać terminy, wysokość zaliczek, płatność końcową oraz warunki ewentualnych potrąceń czy rozliczeń końcowych np. za niewykorzystane, czy uszkodzone materiały budowlane. 

Jak uniknąć sporów z wykonawcą? Praktyczne wskazówki dla inwestora

Aby uniknąć sporów z wykonawcą, inwestor powinien zadbać o szczegółowość i precyzję umowy oraz transparentną komunikację przez cały czas realizacji projektu. Zaleca się dokumentowanie wszystkich ustaleń na piśmie oraz regularne kontrole postępów prac. Warto korzystać z usług rzeczoznawców oraz inżynierów nadzoru, którzy pomogą w ocenie jakości robót. Wsparcie udziela również prawnik prawa budowlanego. 

W sytuacji wystąpienia konfliktu najlepszym rozwiązaniem jest zaś dążenie do polubownego porozumienia poprzez negocjacje lub mediacje, co pozwala zaoszczędzić czas i koszty sądowe. Ponadto w razie konieczności należy korzystać z jasno określonych mechanizmów rozwiązywania umowy i dochodzenia roszczeń przewidzianych w dokumencie.