Budowa drogi ekspresowej a odszkodowanie za obniżenie wartości działek
• Data: 2025-08-19 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Posiadam kilkanaście działek budowlanych. Jeden z wariantów budowy drogi ekspresowej S11 jest planowany w pobliżu moich nieruchomości (500 m). Na razie to tylko koncepcja, ale już wycofują mi się klienci. Wczoraj zgłosiło się małżeństwo, które chce zerwać umowę przedwstępną, a kosztami obarczyć mnie, ponieważ uważają, że zataiłem przed nimi ten fakt. To oczywiście nieprawda. Czy mam podstawy, aby ubiegać się o odszkodowanie, jeśli zostanie wybrana koncepcja budowy w pobliżu moich nieruchomości? Moje działki z pewnością stracą na wartości.
Wywłaszczenie nieruchomości za odszkodowaniem
Obawiam się, że nie ma Pan podstaw do dochodzenia odszkodowania. Żądanie nie znajduje odniesienia do warunków przyznania odszkodowań określonych ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Inwestycja nie jest nawet w pobliżu Pana działek, nawet nie w sąsiedztwie, ale 500 m od nich.
„Przepis art. 128 ust. 4 w zw. z art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może stanowić podstawy prawnej do uwzględnienia żądania właściciela nieruchomości sąsiedniej do orzeczenia o odszkodowaniu z powołaniem się na to, że sąsiednia nieruchomość wskutek inwestycji straciła na wartości, z uwagi na fakt, że podana okoliczność (utrata wartości) nie mieści się w regulacji art. 120 ustawy jako wymienione w nim »zdarzenie«.
Artykuł 128 ust. 1 stanowi, że wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tego prawa. Natomiast ust. 4 rozszerza zakres wypłaty odszkodowania, stanowiąc, że odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 (...). Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Przez »zdarzenia«, o których mowa stosownie do treści art. 128 ust. 4 w przepisie art. 120, należy rozumieć sytuacje, gdy „zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli nieruchomości sąsiedniej wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w związku z czym zachodzi konieczność ustanowienia w decyzji o wywłaszczeniu niezbędnych służebności oraz ustalenia obowiązku budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom.”*
W Pana przypadku takie okoliczności nie zachodzą. Nie ma Pan podstaw do dochodzenia odszkodowania w opisanej sytuacji.
Przykłady
Wyobraźmy sobie właściciela działek budowlanych na obrzeżach miasta, który planował sprzedaż kilku parceli deweloperowi pod budowę domów jednorodzinnych. W momencie, gdy ogłoszono, że w odległości kilkuset metrów ma przebiegać droga ekspresowa, część kupujących zaczęła się wycofywać, obawiając się hałasu i spadku atrakcyjności okolicy. Właściciel został z niesprzedanymi działkami i poczuciem straty, mimo że formalnie nie przysługuje mu żadne odszkodowanie.
Inny przykład dotyczy rolnika, którego grunty graniczyły bezpośrednio z planowaną inwestycją drogową. Kiedy uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, okazało się, że część pola przeznaczono pod pas drogowy. W tym przypadku rolnik miał prawo do odszkodowania, a nawet mógł żądać wykupu pozostałej części gospodarstwa, jeśli straciło ono znaczną wartość użytkową.
Z kolei rodzina, która kupiła działkę budowlaną z myślą o budowie domu, dowiedziała się po kilku latach, że w sąsiedztwie planowana jest rozbudowa obwodnicy. Sama działka nie została przeznaczona pod inwestycję, ale zmieniony plan miejscowy wprowadził ograniczenia dotyczące wysokości zabudowy i odległości od drogi. W tym przypadku właściciele mogli powołać się na art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i żądać od gminy rekompensaty za ograniczenie możliwości zabudowy.
Podsumowanie
Sama bliskość planowanej drogi ekspresowej nie daje właścicielom działek podstaw do żądania odszkodowania, nawet jeśli ich nieruchomości tracą na wartości. Prawo do rekompensaty powstaje dopiero wtedy, gdy działka zostanie faktycznie wywłaszczona albo gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadzi ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. Warto więc śledzić procedury planistyczne i decyzje administracyjne, bo to one przesądzają o ewentualnych roszczeniach wobec gminy czy Skarbu Państwa.
Oferta porad prawnych
Jeśli zastanawiasz się, jakie skutki dla Twojej nieruchomości mogą mieć planowane inwestycje drogowe lub zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, skorzystaj z profesjonalnej porady prawnej. Analizujemy indywidualne sytuacje, sprawdzamy możliwe roszczenia odszkodowawcze i pomagamy przygotować wnioski do gminy lub organów administracji. Dzięki temu zyskasz pewność, jakie masz prawa i jakie kroki warto podjąć, aby zabezpieczyć swoje interesy.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Wyrok WSA w Lublinie z 30.01.2018 r. II SA/Lu 915/07
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Warunki zabudowy na działce sąsiedniej, czy mogę zablokować inwestycję mieszkaniową
» Budowa małego obiektu na działce objętej planem zagospodarowania przestrzennego, ograniczenia i możliwe rozwiązania
» Zalewanie posesji po przebudowie drogi gminnej, obowiązki gminy i właściciela działki
» Wiata przerobiona na budynek, przepisy prawa budowlanego i możliwości działania
» Warunki zabudowy, przeniesienie decyzji i sprzedaż działek
Polecamy
- Wykucie otworu w ścianie nośnej - jak zalegalizować remont i uniknąć kary?
- Szerokość drogi dojazdowej a pozwolenie na budowę
- Ogrodzenie przy drodze gminnej - zgłoszenie czy pozwolenie?
- Dobudowa garażu do domu bez pozwolenia na zgłoszenie
- Podniesienie działki sąsiada bez pozwolenia, jak się przeciwstawić?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie »
- Jaka szerokość drogi wystarczy na dojazd do działki?
- Jaka jest dopuszczalna wysokość żywopłotu?
- Kostka brukowa na własnej posesji - czy potrzebne pozwolenie lub zawiadomienie?
- Wysokie drzewa przy granicy działki - jak chronić swoje prawa?
- Zagospodarowanie działki rolnej, czyli na co zezwala ustawa o ochronie gruntów rolnych?
