Egzekucja komornicza z nieruchomości - jak przebiega i kiedy następuje?

Jakie akty prawne są potrzebne do wszczęcia postępowania?

Wszczęcie egzekucji komorniczej wymaga tzw. tytułu wykonawczego. To najczęściej wyrok sądowy, ale alternatywę dla niego stanowi akt notarialny z klauzulą wykonalności. Taki dokument urzędowy jest sporządzany w kancelarii notarialnej i zawiera oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Wiele cennych informacji w tym temacie znajdziesz we wpisie blogowym: https://smadwokaci.pl/oswiadczenie-o-poddaniu-sie-egzekucji/. 

Oświadczenie stanowi formę zabezpieczenia sygnatariuszy umowy. Dzięki niemu w przypadku zaległości finansowych jednej ze stron wierzyciel unika długiego postępowania sądowego. Sąd w trybie przyspieszonym może nadać nakazowi spłaty klauzulę wykonalności, a do wszczęcia egzekucji wystarczy wniosek skierowany do właściwego komornika. Najczęstsze sytuacje, w których wykorzystuje się takie narzędzie prawne, to:

• sprzedaż nieruchomości,
• najem domu lub mieszkania lokatorom,
• wynajem lokalu z zasobów gminnych,
• sporządzenie aktu darowizny,
• podział majątku w przypadku rozwodu,
• przekształcenie prawa do lokalu spółdzielczego w prawo własności.

Jaki jest przebieg egzekucji z nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości to narzędzie prawne, które można zastosować wyłącznie wówczas, gdy zobowiązania dłużnika są równe lub przekraczają 5% mieszkania czy domu. Zanim po nie sięgniesz, warto skorzystać z pomocy zaufanej kancelarii adwokackiej z doświadczeniem w negocjacjach z dłużnikami i windykacji należności. W przebiegu postępowania windykacyjnego wyróżnia się kilka etapów.

Wszczęcie egzekucji poprzez zajęcie nieruchomości

Wniosek o wszczęcie egzekucji składa wierzyciel posiadający tytuł wykonawczy, a otrzymawszy go, komornik działający przy właściwym Sądzie Rejonowym wystawia dłużnikowi wezwanie do zapłaty należności w terminie czternastodniowym. Na pierwszym etapie windykacji dokonuje się też wpisu o zajęciu nieruchomości w księdze wieczystej. Taki wpis pociąga za sobą konsekwencje prawne w postaci ograniczenia praw dłużnika. Od tego momentu właściciel nieruchomości traci możliwość swobodnego dysponowania swoim majątkiem. Nieruchomość nie może stać się przedmiotem sprzedaży, a ponadto bez zgody komornika nie może też zostać obciążona jej hipoteka.

Opis nieruchomości i oszacowanie jej wartości

Jeśli wezwanie do zapłaty okaże się nieskuteczne, komornik szczegółowo opisuje nieruchomość, uwzględniając jej lokalizację, metraż, stan techniczny budynku oraz ewentualne obciążenia hipoteki. Na podstawie tego opisu rzeczoznawca majątkowy dokonuje szacunkowej wyceny wartości nieruchomości. Na podstawie protokołów zawierających opis nieruchomości oraz wycenę biegłego ustalana jest cena wywoławcza na potrzeby licytacji komorniczej.

Obwieszczenie o licytacji i procedura licytacyjna

Obwieszczenie o terminie i warunkach licytacji nieruchomości należy opublikować z wyprzedzeniem co najmniej dwóch tygodni przed planowaną datą przeprowadzenia licytacji, celem zapewnienia potencjalnym nabywcom możliwości zapoznania się z ofertą sprzedaży. Cena wywoławcza, od której rozpoczyna się licytację, ustalana jest na poziomie 75% wartości oszacowanej nieruchomości. W przypadku braku zgłoszenia się oferentów na pierwszym terminie licytacyjnym wyznaczany jest ponowny termin licytacji, przy czym cena wywoławcza ulega obniżeniu do ⅔ wartości oszacowanej przez biegłego.

Finalizacja transakcji i podział środków ze sprzedaży

Po finalizacji sprzedaży komornik dokonuje podziału zysków z transakcji. Priorytetowo traktowane są koszty postępowania egzekucyjnego. Następnie środki kierowane są na pokrycie wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, a dopiero w dalszej kolejności trafiają do pozostałych wierzycieli. Jeśli po pokryciu wszystkich zobowiązań pozostanie nadwyżka, otrzymuje ją dłużnik.