Przeniesienie pozwolenia na budowę po zakupie działki z rozpoczętą inwestycją

Kiedy możliwe jest przeniesienie pozwolenia na budowę?

Zgodnie z art. 40 ustawy – Prawo budowlane organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek przenieść decyzję o pozwoleniu na budowę na rzecz nowego inwestora, jeżeli:

• dotychczasowy inwestor wyrazi zgodę na przeniesienie decyzji,
• nowy inwestor złoży oświadczenie o przejęciu wszystkich warunków wynikających z pozwolenia,
• nowy inwestor wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Przeniesienie decyzji następuje w formie odrębnej decyzji administracyjnej wydawanej przez organ, który wydał pierwotne pozwolenie na budowę.

W praktyce najczęściej problem pojawia się wtedy, gdy jedna decyzja obejmuje kilka budynków albo kilka działek, a nowy właściciel kupuje tylko część inwestycji.

Czy można przenieść pozwolenie tylko na część inwestycji?

Tak. Aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych dopuszcza częściowe przeniesienie pozwolenia na budowę, jeżeli wydzielona część inwestycji może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

Potwierdził to m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 1 października 2021 r., sygn. VII SA/Wa 646/21.

Najczęściej częściowe przeniesienie pozwolenia jest możliwe, gdy:

• inwestycja obejmuje kilka niezależnych budynków,
• każdy budynek znajduje się na odrębnej działce,
• budynki mają oddzielne przyłącza lub mogą funkcjonować niezależnie,
• nie występuje techniczna lub funkcjonalna zależność między obiektami.

Jeżeli jednak inwestycja tworzy jedną funkcjonalną całość, organ może uznać, że częściowe przeniesienie pozwolenia jest niedopuszczalne.

Czy urząd może odmówić przyjęcia wniosku?

Nie. Organ administracji nie powinien odmawiać przyjęcia wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę. Nawet jeżeli urząd uważa, że częściowe przeniesienie decyzji jest niedopuszczalne, powinien wszcząć postępowanie i wydać formalną decyzję administracyjną.

Odmowa przyjęcia dokumentów „przy okienku” nie kończy sprawy i nie zastępuje decyzji administracyjnej.

W praktyce warto:

• złożyć wniosek osobiście z żądaniem potwierdzenia wpływu,
• albo wysłać go listem poleconym za potwierdzeniem odbioru,
• ewentualnie złożyć przez ePUAP.

Jeżeli urząd wyda decyzję odmowną, przysługuje odwołanie do organu wyższej instancji, a następnie skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Zobacz również:

• podział zabudowanej działki i możliwości wydzielenia nieruchomości
• legalizacja samowoli budowlanej i konsekwencje dla inwestora

Co zrobić, gdy bank wymaga szybkiego przeniesienia decyzji?

W przypadku finansowania inwestycji kredytem hipotecznym bank często wymaga przedstawienia decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę w określonym terminie.

Jeżeli urząd przeciąga postępowanie albo odmawia przyjęcia wniosku, warto:

• złożyć kompletny wniosek jak najszybciej,
• uzyskać potwierdzenie złożenia dokumentów,
• przedstawić bankowi dowód wszczęcia postępowania,
• w razie potrzeby wystąpić do banku o wydłużenie terminu.

W wielu przypadkach banki akceptują potwierdzenie złożenia wniosku lub wezwanie organu do uzupełnienia dokumentów jako dowód prowadzenia procedury.

Jakie dokumenty przygotować?

Do wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę najczęściej należy dołączyć:

• zgodę dotychczasowego inwestora,
• oświadczenie o przejęciu warunków decyzji,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości,
• pełnomocnictwo – jeżeli sprawę prowadzi pełnomocnik.

W zależności od charakteru inwestycji urząd może żądać dodatkowych dokumentów lub wyjaśnień dotyczących samodzielności wydzielanej części inwestycji.

Zobacz również:

• kiedy potrzebne jest pozwolenie na budowę przy inwestycjach drogowych
• zasady dotyczące inwestycji na istniejących działkach zabudowanych

FAQ

Czy urząd może odmówić przyjęcia wniosku o przeniesienie pozwolenia?

Nie. Organ powinien przyjąć wniosek i wydać formalną decyzję administracyjną.

Czy można przenieść pozwolenie tylko na jeden budynek?

Tak, jeżeli budynek stanowi samodzielną część inwestycji i może funkcjonować niezależnie od pozostałych obiektów.

Czy potrzebna jest zgoda poprzedniego inwestora?

Tak. Co do zasady przeniesienie pozwolenia wymaga zgody dotychczasowego inwestora.

Ile trwa procedura przeniesienia pozwolenia na budowę?

Termin ustawowy wynosi zwykle miesiąc, jednak w praktyce postępowanie może trwać dłużej, zwłaszcza gdy urząd żąda dodatkowych dokumentów.

Czy bank może wymagać decyzji o przeniesieniu pozwolenia?

Tak. Bank finansujący inwestycję często uzależnia wypłatę kolejnych transz kredytu od przedstawienia decyzji potwierdzającej status nowego inwestora.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 października 2021 r., sygn. VII SA/Wa 646/21

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.