Budowa domu przed przekształceniem działki

Budowa domu na działce rolnej

Samo przepisanie działki (przekazanie jej w drodze darowizny) na Pana niewiele tutaj zmieni. Żeby bowiem można było starać się o pozwolenie na budowę, czy budować dom, działka zasadniczo powinna być budowlana, tj. powinna być przeznaczona na cele budowlane. Zatem należałoby się postarać o jej odrolnienie, tak jak wskazał to Pan na początku. Słusznie Pan jednak zauważył, że nie będzie to ani szybkie, ani łatwe.

Procedurę w tym zakresie reguluje szczegółowo ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. 2017, poz. 1161), zwanej dalej ustawą. Zgodnie z przepisami tej ustawy:

„Art. 6. 1. Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

2. Przy budowie, rozbudowie lub modernizacji obiektów związanych z działalnością przemysłową, a także innych obiektów budowlanych należy stosować takie rozwiązania, które ograniczają skutki ujemnego oddziaływania na grunty”.

Zobacz też: Budowa siedliska przez nie rolnika

Zmiana przeznaczenia gruntu 

W dalszej kolejności wskazać należy, że po zmianie przeznaczenia gruntu mógłby Pan dokonać stosownego zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych lub ubiegać się o pozwolenie na budowę. Wyjątkowo jednak może być dopuszczalne budowanie domu na działce rolnej. Taki przypadek mógłby mieć miejsce w ramach zabudowy zagrodowej (siedlisko). 

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. 2015, poz. 1422 ze zm.) przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. W orzecznictwie, na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest ona trochę inaczej definiowana. Niemniej jednak, żeby takie siedlisko wybudować, trzeba spełnić pewne warunki.

Zabudowa siedliskowa przeznaczona jest na prowadzone gospodarstwa rolnego przez rolnika. Innymi słowy ma służyć działalności rolnej.

Rolnik – definicja

Zatem, po pierwsze, musi być Pan rolnikiem w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2018, poz. 1405). Zgodnie z art. 6:

„Art. 6. 1. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

2. Uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

3. Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

1) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub

2) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub

3) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub

4) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub

5) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz.U. z 2018 r. poz. 1265 i 1149), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

4. Przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy art. 5 ust. 2 i 3”.

Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt, „przez gospodarstwo rolne należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha”.

Dalej wskazać należy, że jeżeli grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to trzeba będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Przy czym zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2018, poz. 1945):

„Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”.

Niemniej jednak warunku określonego w pkt 1 ww. przepisu nie będzie trzeba stosować, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową zagrodową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4 u.p.z.p.).

Z kolei, zgodnie z art. 61 ust. 5 warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Natomiast w przypadku budowy siedliska nie trzeba byłoby zmieniać przeznaczenia gruntów (art. 61 ust. 1 pkt 4). Można bowiem wydawać decyzje o warunkach zabudowy na przedsięwzięcia zgodne z rolnym lub leśnym przeznaczeniem terenu, np. urządzeń produkcji rolnej czy właśnie budowy siedliska, a więc miejsca, gdzie rolnik miałby mieszkać.

Celem tego przepisu jest bowiem ochrona gruntów rolnych i leśnych przed niekontrolowaną zmianą przeznaczenia, nie zaś blokowanie inwestycji służących rolniczemu lub leśnemu wykorzystaniu tych gruntów.

Odrolnienie gruntu lub budowa zagrodowa

Podsumowując, jeżeli działka nie jest przeznaczona pod zabudowę, to możliwość wybudowania domu będzie ograniczona. Wyjściem z takiej sytuacji może być odrolnienie tego gruntu lub zabudowa zagrodowa (budowa siedliska). Przy czym w tym ostatnim wypadku przepisy wymagają spełnienia szeregu warunków. Generalnie jednak siedlisko ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rolnika i być związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Wobec tego proponowałbym Panu, przed zawarciem umowy darowizny, udać się do urzędu gminy i zapytać, czy w Pana przypadku w praktyce (na tym gruncie) będzie w ogóle możliwe wybudowanie takiego siedliska.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.