Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa domu przed przekształceniem działki

Michał Soćko • Opublikowane: 2019-04-24

Moi rodzice posiadają działkę rolną i chcą ją przekwalifikować na budowlaną, lecz to długo trwa. Czy po przepisaniu działki na mnie (mam wykształcenie rolnicze), mogę starać się o pozwolenie na budowę, wybudować dom i dopiero potem zabrać się za przekształcenie działki na budowlaną?

Michał Soćko

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Samo przepisanie działki (przekazanie jej w drodze darowizny) na Pana niewiele tutaj zmieni. Żeby bowiem można było starać się o pozwolenie na budowę, czy budować dom, działka zasadniczo powinna być budowlana, tj. powinna być przeznaczona na cele budowlane. Zatem należałoby się postarać o jej odrolnienie, tak jak wskazał to Pan na początku. Słusznie Pan jednak zauważył, że nie będzie to ani szybkie, ani łatwe.

Procedurę w tym zakresie reguluje szczegółowo ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. 2017, poz. 1161), zwanej dalej. Zgodnie z przepisami tej ustawy:

„Art. 6. 1. Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

2. Przy budowie, rozbudowie lub modernizacji obiektów związanych z działalnością przemysłową, a także innych obiektów budowlanych należy stosować takie rozwiązania, które ograniczają skutki ujemnego oddziaływania na grunty”.

W dalszej kolejności wskazać należy, że po zmianie przeznaczenia gruntu mógłby Pan dokonać stosownego zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych lub ubiegać się o pozwolenie na budowę. Wyjątkowo jednak może być dopuszczalne budowanie domu na działce rolnej. Taki przypadek mógłby mieć miejsce w ramach zabudowy zagrodowej (siedlisko). 

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. 2015, poz. 1422 ze zm.) przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. W orzecznictwie, na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest ona trochę inaczej definiowana. Niemniej jednak, żeby takie siedlisko wybudować, trzeba spełnić pewne warunki.

Zabudowa siedliskowa przeznaczona jest na prowadzone gospodarstwa rolnego przez rolnika. Innymi słowy ma służyć działalności rolnej.

Zatem, po pierwsze, musi być Pan rolnikiem w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. 2018, poz. 1405). Zgodnie z art. 6:

„Art. 6. 1. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

2. Uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

3. Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

1) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub

2) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub

3) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub

4) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub

5) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz.U. z 2018 r. poz. 1265 i 1149), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

4. Przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy art. 5 ust. 2 i 3”.

Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt, „przez gospodarstwo rolne należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha”.

Dalej wskazać należy, że jeżeli grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to trzeba będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Przy czym zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2018, poz. 1945):

„Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”.

Niemniej jednak warunku określonego w pkt 1 ww. przepisu nie będzie trzeba stosować, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową zagrodową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4 u.p.z.p.).

Z kolei, zgodnie z art. 61 ust. 5 warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Natomiast w przypadku budowy siedliska nie trzeba byłoby zmieniać przeznaczenia gruntów (art. 61 ust. 1 pkt 4). Można bowiem wydawać decyzje o warunkach zabudowy na przedsięwzięcia zgodne z rolnym lub leśnym przeznaczeniem terenu, np. urządzeń produkcji rolnej czy właśnie budowy siedliska, a więc miejsca, gdzie rolnik miałby mieszkać.

Celem tego przepisu jest bowiem ochrona gruntów rolnych i leśnych przed niekontrolowaną zmianą przeznaczenia, nie zaś blokowanie inwestycji służących rolniczemu lub leśnemu wykorzystaniu tych gruntów.

Podsumowując, jeżeli działka nie jest przeznaczona pod zabudowę, to możliwość wybudowania domu będzie ograniczona. Wyjściem z takiej sytuacji może być odrolnienie tego gruntu lub zabudowa zagrodowa (budowa siedliska). Przy czym w tym ostatnim wypadku przepisy wymagają spełnienia szeregu warunków. Generalnie jednak siedlisko ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rolnika i być związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.  Wobec tego proponowałbym Panu, przed zawarciem umowy darowizny, udać się do urzędu gminy i zapytać, czy w Pana przypadku w praktyce (na tym gruncie) będzie w ogóle możliwe wybudowanie takiego siedliska.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Oczekiwanie na uprawomocnienie pozwolenia na budowę

Otrzymałem nieprawomocne pozwolenie na budowę, gdzie jest kilka stron postępowania, jedna ze stron nie odebrała korespondencji po dwukrotnym awizowaniu....

Legalizacja budynku gospodarczego i studni

Jestem zainteresowany zakupem działki budowlanej. Jest jednak pewien problem. Na działce stoi budynek gospodarczy, który nie widnieje na żadnej mapie...

Utrata ważności pozwolenia na budowę - dom niedokończony przed laty

Dom, który przed laty wybudował tato, jest w stanie surowym, pozostało malowanie, tynkowanie, ogólne wykończenie wewnątrz. Niestety 15 lat temu prace...

Jak odrolnić działkę, aby podzielić ją na mniejsze?

Jestem właścicielem gruntu rolnego o powierzchni 0,9 ha (klasa ziemi IV i V). Dla miejscowości, w której znajduje się działka, nie ma...

Jak zablokować budowę sąsiada?

Kupiłam działkę budowlaną. Na sąsiedniej działce fundamenty (jednego z budynków przyszłych budynków) przylegają do granicy mojej działki. Zakupiłam...

Decyzja o warunkach zabudowy wydana na zmarłą osobę

Ojciec w ramach aktu darowizny odziedziczył po ciotce ziemię. Ziemia była ziemią rolniczą, która następnie została przekształcona i podzielona na...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »