Wspólna budowa domu z córką

Budynki trwale związane z gruntem

W opisanym przez Panią przypadku należy odróżnić dwie procedury. Pierwsza to możliwość budowy na cudzej działce od strony prawa budowlanego, druga to kwestia cywilna, zgodnie z którą budynek automatycznie stanie się własnością właścicieli działki. A Pani może przysługiwać co najwyżej roszczenie o zwrot poniesionych nakładów na budowę.

Zgodnie z treścią art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy”.

Części powierzchni ziemskiej (grunty) stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami (gruntowymi), a budynki, ich części i inne urządzenia trwale z gruntem połączone są częścią składową nieruchomości (gruntowej), zgodnie z zasadą superficies solo cedit. Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki, polegające na tym, że w wypadkach przez nie określonych niektóre trwale z gruntem związane budynki oraz ich części stanowią albo mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części (lokale) są także nieruchomościami, które dla odróżnienia od nieruchomości gruntowych określane są mianem nieruchomości budynkowych albo lokalowych. Jest to konstrukcja jurydyczna uzasadniona konkretnymi potrzebami gospodarczymi, uzasadniająca w drodze wyjątku przełamanie ogólnej zasady, że wszystko to, co zostało trwale połączone z gruntem, stanowi jego część składową (art. 48), która nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1).

Działka i nieruchomość jako pojęcia odrębne

Działka jest pojęciem odrębnym od pojęcia nieruchomości. Działka jest jednostką geodezyjną, oznaczającą obszar gruntu oznaczony na mapie ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem użytkowania i klasy gruntu. Działka może stanowić samodzielną nieruchomość jako przedmiot własności albo wraz z innymi działkami wchodzić w skład większej nieruchomości, obejmującej kompleks działek. Numery działek są, wraz z innymi danymi, jedną z podstaw oznaczania nieruchomości w dziale I–O księgi wieczystej.

Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Nieruchomość budynkowa, jako odrębna własność, może powstać, w przeciwieństwie do nieruchomości lokalowej, tylko na podstawie normatywnej, a więc wyłącznie w drodze konkretnego przepisu prawnego określającego także status prawny odrębnej własności budynku, a w szczególności relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. Odrębna bowiem własność takiego budynku może być w jednym wypadku prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2), a w innym – z użytkowaniem zwykłym (art. 272 § 3).

W obecnym stanie prawnym odrębną własność – na podstawie przepisów szczególnych – mogą stanowić następujące budynki:

1. wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy (związku gmin) przez wieczystego użytkownika albo nabyte przez niego zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 § 1 K.c.); przepisy te zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603); w tym wypadku przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku jest - jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym - częścią składową tego prawa (art. 50 K.c.);
2. przekazane na własność rolniczej spółdzielni produkcyjnej wraz z gruntem zabudowanym Skarbu Państwa, oddanym w użytkowanie oraz wzniesione na takim gruncie przez tę spółdzielnię (art. 272 K.c.), a także wzniesione przez nią na gruncie stanowiącym wkład gruntowy (art. 279 § 1 K.c.); w pierwszym wypadku odrębna własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu (art. 272 § 3 K.c.), a własność budynków spółdzielni jest ograniczona w czasie, gdyż upływa (przechodzi na Skarb Państwa) z chwilą wygaśnięcia użytkowania, w drugim wypadku konstrukcja jest nieco odmienna, gdyż w razie wygaśnięcia użytkowania gruntu działka, na której znajdują się budynki, może być przez spółdzielnię przejęta na własność (art. 279 § 2 K.c.); w żadnej z tych sytuacji budynki nie mogą być przedmiotem obrotu, a skoro własność budynków jest związana z użytkowaniem, dla którego nie zakłada i nie prowadzi się ksiąg wieczystych, to i dla wspomnianych budynków nie prowadzi się ksiąg wieczystych;
3. znajdujące się na gruntach przejętych przez gminę, a następnie Skarb Państwa na obszarze m. st. Warszawy (art. 5 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy, Dz. U. Nr 50, poz. 279);
4. znajdujące się na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego) i pozostające w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych i komunalnych osób prawnych oraz Banku Gospodarki Żywnościowej (art. 200 ust. o gospodarce nieruchomościami);
5. garaże wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego) przez najemcę, z jego własnych środków i przez niego nabyte; prawo nabycia takiego garażu i otrzymania gruntu w użytkowanie wieczyste przysługuje osobie, która garaż wybudowała, a także jej następcy prawnemu (art. 211 ust. o gosp. nier.);
6. wyodrębnione przez spółdzielnię mieszkaniową wielostanowiskowe garaże wybudowane na gruncie spółdzielni;
7. wchodzące w skład nieruchomości przekazanych Państwu przez rolnika na podstawie art. 11 ustawy z 29 maja 1974 r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność Państwa za rentę i spłaty pieniężne (Dz. U. Nr 21, poz. 118) i na podstawie art. 51 ustawy z 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz. U. Nr 32, poz. 140); budynki te stanowią odrębną od gruntu własność rolnika lub jego następcy; obie wymienione formy odrębnej własności budynków mają charakter zanikowy, albowiem właścicielom budynków na działce gruntu, która wchodziła w skład gospodarstwa rolnego przekazanego Państwu na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 stycznia 1983 r., przyznane zostało w art. 6 ustawy z 24 lutego 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku rolnym (Dz. U. Nr 10, poz. 53) nieodpłatnie prawo własności działki gruntu, na której budynki zostały wzniesione wraz z niezbędną do korzystania z niej służebnością gruntową; jednakże do przeniesienia własności działki i określenia jej wielkości oraz ustanowienia służebności potrzebna jest decyzja administracyjna o charakterze prawotwórczym;
8. budynki, którym na podstawie art. XXVI dekretu z 11 października 1946 r. – przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 321) w zw. z art. XXXVII ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94) oraz art. 518 i 533 przysługuje tzw. prawo powierzchni; budynki te, a także ich części i poszczególne piętra mogą stanowić przedmiot własności kogo innego niż właściciel gruntu; w tych wypadkach budynki, ich części, a także piętra stanowią własność nie związaną niczym z gruntem, na którym znajduje się budynek, są więc odrębną - w stosunku do nieruchomości gruntowej – nieruchomością (tak SN w uzasadnieniu uchwały z 22 grudnia 1995 r., sygn. akt III CZP 181/95, OSNC 4/96, poz. 50 i wcześniejszego wyroku z 10 stycznia 1970 r., sygn. akt III CRN 476/69, OSNCP 9/70, poz. 162).Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
   

Podjęcie budowy na działce będącej własnością córki

Aby wybudować budynek, wystarczy, że córka z zięciem podpiszą oświadczenie, na którego mocy udostępnią działkę na cele budowlane. I na tej podstawie może Pani budować – do strony prawa budowlanego.

Najlepiej oczywiście podpisać z córką i zięciem umowę co do ewentualnego zwrotu nakładów nawet z wpisem na hipotekę lub dokonać darowizny udziału w działce na Pani rzecz.

Musi Pani wiedzieć, że buduje Pani budynek na cudzej działce obciążonej hipoteką. Jeśli dzieci nie spłacą kredytu, bank zajmie nieruchomość, wraz z budynkiem – jako częścią składową – i zlicytuje. Pozostanie Pani bez możliwości dochodzenia zwrotu. Chyba, że będzie wpis na hipotekę wierzytelności z tytułu nakładów, wówczas przy podziale sumy z egzekucji jako wierzyciel otrzyma Pani choć część.

Reasumując: proponuję albo przeniesienie na Pani rzecz udziału w nieruchomości, albo zabezpieczenie zwrotu nakładów.

Warto przeczytać: Budowa domu na działce od rodziców

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 1995 r., sygn. akt III CZP 181/95
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 1970 r., sygn. akt III CRN 476/69

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.