Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wspólna budowy domu z córką

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2017-02-20

Mieszkam z córką (jedyne dziecko) i jej rodziną. Młodzi mają kredyt na działkę budowlaną, na której chcielibyśmy pobudować dom, gdyż ja sprzedaję nieruchomość odziedziczoną po rodzicach. Nie można podobno budować na zasadzie: ich działka mój dom. Jaka jest możliwość wspólnej budowy? Nie chciałabym już teraz wszystkiego przekazywać córce, tym bardziej, że jest to związane z dodatkowymi kosztami.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz

W opisanym przez Panią przypadku należy odróżnić dwie procedury. Pierwsza to możliwość budowy na cudzej działce od strony prawa budowlanego, druga to kwestia cywilna, zgodnie z którą budynek automatycznie stanie się własnością właścicieli działki. A Pani może przysługiwać co najwyżej roszczenie o zwrot poniesionych nakładów na budowę.

Zgodnie z treścią art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy”.

Części powierzchni ziemskiej (grunty) stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami (gruntowymi), a budynki, ich części i inne urządzenia trwale z gruntem połączone są częścią składową nieruchomości (gruntowej), zgodnie z zasadą superficies solo cedit. Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki, polegające na tym, że w wypadkach przez nie określonych niektóre trwale z gruntem związane budynki oraz ich części stanowią albo mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części (lokale) są także nieruchomościami, które dla odróżnienia od nieruchomości gruntowych określane są mianem nieruchomości budynkowych albo lokalowych. Jest to konstrukcja jurydyczna uzasadniona konkretnymi potrzebami gospodarczymi, uzasadniająca w drodze wyjątku przełamanie ogólnej zasady, że wszystko to, co zostało trwale połączone z gruntem, stanowi jego część składową (art. 48), która nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Działka jest pojęciem odrębnym od pojęcia nieruchomości. Działka jest jednostką geodezyjną, oznaczającą obszar gruntu oznaczony na mapie ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem użytkowania i klasy gruntu. Działka może stanowić samodzielną nieruchomość jako przedmiot własności albo wraz z innymi działkami wchodzić w skład większej nieruchomości, obejmującej kompleks działek. Numery działek są, wraz z innymi danymi, jedną z podstaw oznaczania nieruchomości w dziale I–O księgi wieczystej.

Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Nieruchomość budynkowa, jako odrębna własność, może powstać, w przeciwieństwie do nieruchomości lokalowej, tylko na podstawie normatywnej, a więc wyłącznie w drodze konkretnego przepisu prawnego określającego także status prawny odrębnej własności budynku, a w szczególności relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. Odrębna bowiem własność takiego budynku może być w jednym wypadku prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2), a w innym – z użytkowaniem zwykłym (art. 272 § 3).

W obecnym stanie prawnym odrębną własność – na podstawie przepisów szczególnych – mogą stanowić następujące budynki:

  1. wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy (związku gmin) przez wieczystego użytkownika albo nabyte przez niego zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 § 1 K.c.); przepisy te zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603); w tym wypadku przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku jest - jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym - częścią składową tego prawa (art. 50 K.c.);
  2. przekazane na własność rolniczej spółdzielni produkcyjnej wraz z gruntem zabudowanym Skarbu Państwa, oddanym w użytkowanie oraz wzniesione na takim gruncie przez tę spółdzielnię (art. 272 K.c.), a także wzniesione przez nią na gruncie stanowiącym wkład gruntowy (art. 279 § 1 K.c.); w pierwszym wypadku odrębna własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu (art. 272 § 3 K.c.), a własność budynków spółdzielni jest ograniczona w czasie, gdyż upływa (przechodzi na Skarb Państwa) z chwilą wygaśnięcia użytkowania, w drugim wypadku konstrukcja jest nieco odmienna, gdyż w razie wygaśnięcia użytkowania gruntu działka, na której znajdują się budynki, może być przez spółdzielnię przejęta na własność (art. 279 § 2 K.c.); w żadnej z tych sytuacji budynki nie mogą być przedmiotem obrotu, a skoro własność budynków jest związana z użytkowaniem, dla którego nie zakłada i nie prowadzi się ksiąg wieczystych, to i dla wspomnianych budynków nie prowadzi się ksiąg wieczystych;
  3. znajdujące się na gruntach przejętych przez gminę, a następnie Skarb Państwa na obszarze m. st. Warszawy (art. 5 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy, Dz. U. Nr 50, poz. 279);
  4. znajdujące się na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego) i pozostające w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych i komunalnych osób prawnych oraz Banku Gospodarki Żywnościowej (art. 200 ust. o gospodarce nieruchomościami);
  5. garaże wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego) przez najemcę, z jego własnych środków i przez niego nabyte; prawo nabycia takiego garażu i otrzymania gruntu w użytkowanie wieczyste przysługuje osobie, która garaż wybudowała, a także jej następcy prawnemu (art. 211 ust. o gosp. nier.);
  6. wyodrębnione przez spółdzielnię mieszkaniową wielostanowiskowe garaże wybudowane na gruncie spółdzielni;
  7. wchodzące w skład nieruchomości przekazanych Państwu przez rolnika na podstawie art. 11 ustawy z 29 maja 1974 r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność Państwa za rentę i spłaty pieniężne (Dz. U. Nr 21, poz. 118) i na podstawie art. 51 ustawy z 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz. U. Nr 32, poz. 140); budynki te stanowią odrębną od gruntu własność rolnika lub jego następcy; obie wymienione formy odrębnej własności budynków mają charakter zanikowy, albowiem właścicielom budynków na działce gruntu, która wchodziła w skład gospodarstwa rolnego przekazanego Państwu na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 stycznia 1983 r., przyznane zostało w art. 6 ustawy z 24 lutego 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku rolnym (Dz. U. Nr 10, poz. 53) nieodpłatnie prawo własności działki gruntu, na której budynki zostały wzniesione wraz z niezbędną do korzystania z niej służebnością gruntową; jednakże do przeniesienia własności działki i określenia jej wielkości oraz ustanowienia służebności potrzebna jest decyzja administracyjna o charakterze prawotwórczym;
  8. budynki, którym na podstawie art. XXVI dekretu z 11 października 1946 r. – przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 321) w zw. z art. XXXVII ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94) oraz art. 518 i 533 przysługuje tzw. prawo powierzchni; budynki te, a także ich części i poszczególne piętra mogą stanowić przedmiot własności kogo innego niż właściciel gruntu; w tych wypadkach budynki, ich części, a także piętra stanowią własność nie związaną niczym z gruntem, na którym znajduje się budynek, są więc odrębną - w stosunku do nieruchomości gruntowej – nieruchomością (tak SN w uzasadnieniu uchwały z 22 grudnia 1995 r., sygn. akt III CZP 181/95, OSNC 4/96, poz. 50 i wcześniejszego wyroku z 10 stycznia 1970 r., sygn. akt III CRN 476/69, OSNCP 9/70, poz. 162).

Aby wybudować budynek, wystarczy, że córka z zięciem podpiszą oświadczenie, na którego mocy udostępnią działkę na cele budowlane. I na tej podstawie może Pani budować – do strony prawa budowlanego.

Najlepiej oczywiście podpisać z córką i zięciem umowę co do ewentualnego zwrotu nakładów nawet z wpisem na hipotekę lub dokonać darowizny udziału w działce na Pani rzecz.

Musi Pani wiedzieć, że buduje Pani budynek na cudzej działce obciążonej hipoteką. Jeśli dzieci nie spłacą kredytu, bank zajmie nieruchomość, wraz z budynkiem – jako częścią składową – i zlicytuje. Pozostanie Pani bez możliwości dochodzenia zwrotu. Chyba, że będzie wpis na hipotekę wierzytelności z tytułu nakładów, wówczas przy podziale sumy z egzekucji jako wierzyciel otrzyma Pani choć część.

Reasumując: proponuję albo przeniesienie na Pani rzecz udziału w nieruchomości, albo zabezpieczenie zwrotu nakładów.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »