Kto jest zobowiązany do wykonania decyzji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w małej wspólnocie?

Ustalenie statusu prawnego więźby dachowej i stropu

W celu udzielenia odpowiedzi na Pani pytania koniecznym jest przede wszystkim sięgnięcie do znajdujących w tej sprawie zastosowanie aktów prawnych. I tak, w pierwszej kolejności należy ustalić, kto powinien być adresatem decyzji inspektora, do czego konieczne jest ustalenie statusu prawnego więźby dachowej i stropu.

Otóż zgodnie z przepisem art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.), nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jak z kolei wskazuje się w literaturze przedmiotu (tak m.in. G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2008), w pierwszym rzędzie do części wspólnych zalicza się te części budynku, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali jak mury zewnętrzne, dach, klatka schodowa.

Co do kwalifikacji stropów, to odpowiedzi można również poszukać w orzecznictwie, gdzie wskazuje się, że stop między piętrami jest częścią nieruchomości budynkowej, stanowiącą część wspólną współwłaścicieli i współwłaścicielom służącym (tak m.in. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 20.03.2007 r. II SA/Wr 818/06).

Mając powyższe na uwadze, uznać należy, iż adresatem przedmiotowej decyzji powinni być wszyscy współwłaściciele lokali i to oni powinni ponieść wspólnie odpowiedzialność w przypadku naruszenia obowiązków nałożonych decyzją inspektora budowlanego.

Odpowiedzialność w przypadku naruszenia obowiązków nałożonych decyzją inspektora budowlanego

Co do zakresu takich sankcji, to określa je ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z dnia 17 czerwca 1966 r. (Dz. U. Nr 24, poz. 151 z późn. zm.), gdzie w art. 119 ustawodawca stwierdza, że:

„§ 1. Grzywnę w celu przymuszenia nakłada się, gdy egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku znoszenia lub zaniechania albo obowiązku wykonania czynności, a w szczególności czynności, której z powodu jej charakteru nie może spełnić inna osoba za zobowiązanego.

§ 2. Grzywnę nakłada się również, jeżeli nie jest celowe zastosowanie innego środka egzekucji obowiązków o charakterze niepieniężnym”.

Natomiast przepis art. 121 ww. ustawy mówi o tym, że:

„§ 1. Grzywna w celu przymuszenia może być nakładana kilkakrotnie w tej samej lub wyższej kwocie, z zastrzeżeniem § 4.

§ 2. Z zastrzeżeniem § 5 każdorazowo nałożona grzywna nie może przekraczać kwoty 10 000 zł, a w stosunku do osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej kwoty 50 000 zł.

§ 3. Grzywny nakładane wielokrotnie nie mogą łącznie przekroczyć kwoty 50 000 zł, a w stosunku do osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej kwoty 200 000 zł.

§ 4. Jeżeli egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku wynikającego z przepisów prawa budowlanego, grzywna w celu przymuszenia jest jednorazowa.

Zgoda współwłaścicieli na wykonanie remontu stropu

Jeżeli zaś planuje Pani dokonać remontu we własnym zakresie i później rozliczyć się z pozostałymi członkami wspólnoty, to przede wszystkim powinna Pani jednak uzyskać zgodę na to tych współwłaścicieli.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 199 Kodeksu cywilnego – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Warto w tym miejscu również podkreślić, że zgodnie ze stanowiskiem judykatury współwłaściciel nie może skutecznie podejmować czynności zachowawczych, jeżeli sprzeciwią się temu współwłaściciele reprezentujący większość udziałów (por. uchwała SN z 5.6.1985 r., III CZP 35/85, OSNC 1986, Nr 4, poz. 47).

Oceniając zaś działania zarządcy nieruchomości, który zwleka z podejmowaniem właściwych w sprawie działań, uznać należy, iż takie działanie zarządcy z pewnością narusza zasady wykonywania tego zawodu, określone w komunikacie Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości, co powinno prowadzić również do pociągnięcia tego zarządcy do odpowiedzialności zawodowej.

Sankcje związane z naruszeniem przez zarządcę jego obowiązków wynikających z zarządu nieruchomością

Sankcje, jakie ustawodawca przewiduje w związku z naruszeniem przez zarządcę jego obowiązków wynikających z zarządu nieruchomością, zawarte zostały w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.), gdzie w art. 188 ust. 1 stwierdza się, że wobec zarządcy mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:

1. upomnienie;
2. nagana;
3. zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku;
4. 4a) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie;
5. pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Ponadto, zgodnie z treścią ust. 3, pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku:

1. utraty zdolności do czynności prawnych;
2. skazania za przestępstwa, o których mowa w art. 187 ust. 1 pkt 2 (tj. przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe);
3. sądowego zakazu wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości;
4. sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Ewentualną odpowiedzialność materialną zarządcy w tym zakresie, odnośnie dopuszczenia do trwania sytuacji, w której należący do Pani lokal pozostaje niezdatny do użytku, można by natomiast rozważać w świetle regulacji art. 471 K.c., który stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Stosownie zaś do treści art. 472 k.c., jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności.

Ustalenie odpowiedzialności zarządcy za szkody wyrządzone współwłaścicielom

Pojęcie należytej staranności określa natomiast przepis art. 355 § 1 K.c., zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Przy czym (§ 2) należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.

Skoro zatem zarządca, jako zleceniobiorca względem wspólnoty pozostaje dłużnikiem w zakresie powierzonych mu obowiązków, to uchybienie tym obowiązkom może legitymować członków wspólnoty do dochodzenia naprawienia powstałej w ten sposób szkody.

Pewne wątpliwości może w tym zakresie budzić jednak ustalenie odpowiedzialności zarządcy za szkody wyrządzone nie wspólnocie jako całości, lecz właśnie poszczególnym współwłaścicielom, gdyż formalnie umowa o zarząd nieruchomością łączy zarządcę z ogółem współwłaścicieli działających jako wspólnota mieszkaniowa, a nie z każdym z nich indywidualnie. Kwestię tę powinien jednak każdorazowo rozstrzygnąć sąd.

Szkodą zaś w Pani przypadku mogłaby być właśnie suma korzyści, jakie mieszkanie to by Pani przyniosło, gdyby nadawało się do korzystania (zgodnie z art. 361 § 2 K.c.).

W takim ewentualnym procesie musiałaby Pani wykazać zarówno zawinienie zarządcy w zakresie zwlekania z podejmowaniem właściwych działań, jak i wysokość doznanej szkody (tu pomocniczo można byłoby posłużyć się stawkami czynszu najmu mieszkań podobnych w rejonie położenia Pani mieszkania).

Rozwiązaniem w zaistniej sytuacji mogłoby być wystąpienie przez Panią do sądu o wyrażenie Pani zgody na remont w drodze zabezpieczenia powództwa, co w razie uwzględnienia tego wniosku pozwoliłoby Pani w miarę niezwłocznie przystąpić do remontu. Jednakże, wobec znacznego zakresu decyzyjnego sądu w tym przedmiocie, możliwe że musiałaby Pani czekać na wyznaczenie przez sąd rozprawy, co niestety zapewne znacząco przeciągnęłoby w czasie wydanie przez sąd rozstrzygnięcia.

Przed przystąpieniem do prac remontowych w zakresie dachu i stropu powinno się je zgłosić we właściwym miejscowo starostwie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼