Decyzja PINB w małej wspólnocie – kto ją wykonuje?

Czy dach, więźba i strop są częścią wspólną?

Punktem wyjścia jest ustalenie, czy prace dotyczą części wspólnej budynku, czy elementu służącego wyłącznie jednemu lokalowi — zob. powiązaną poradę altana w ogródku a zgoda wspólnoty. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. (zob. budowa garażu we wspólnocie bez zgody)

Do części wspólnych co do zasady zalicza się m.in. dach, elementy konstrukcyjne budynku, ściany nośne, fundamenty, klatki schodowe, instalacje wspólne oraz stropy mające znaczenie konstrukcyjne. Jeżeli więc uszkodzona więźba dachowa lub strop wpływa na bezpieczeństwo budynku albo możliwość korzystania z kilku lokali, trudno traktować je jako wyłącznie prywatny element jednego mieszkania.

W orzecznictwie przyjmuje się również, że strop między kondygnacjami może stanowić część nieruchomości wspólnej. Wskazywał na to m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 20 marca 2007 r., sygn. akt II SA/Wr 818/06.

Kto wykonuje decyzję powiatowego inspektora nadzoru budowlanego?

Decyzję administracyjną należy czytać przede wszystkim przez pryzmat jej rozstrzygnięcia, czyli tego, kto został wskazany jako adresat obowiązku. W sprawach dotyczących stanu technicznego budynku przepisy Prawa budowlanego przewidują obowiązki po stronie właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Jeżeli nakaz dotyczy części wspólnych, w małej wspólnocie odpowiedzialność organizacyjnie i finansowo dotyczy współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, chyba że z decyzji wynika inny konkretny adresat.

W praktyce trzeba więc sprawdzić, czy decyzja PINB została skierowana do wszystkich właścicieli, do wspólnoty mieszkaniowej, do zarządcy, czy do innego podmiotu. Organ egzekucyjny powinien prowadzić egzekucję wobec zobowiązanego wynikającego z decyzji, a nie dowolnie wybranej osoby. Jeżeli decyzja dotyczy samowolnej ingerencji w instalację wspólną, pomocny jest przypadek nielegalnego podłączenia kanalizacji we wspólnocie.

Jeżeli decyzja jest niejasna, warto złożyć do organu pismo o wyjaśnienie sposobu jej wykonania albo skorzystać z przewidzianych prawem środków procesowych, jeżeli termin i etap sprawy jeszcze na to pozwalają. Nie należy jednak zakładać, że brak porozumienia właścicieli automatycznie zwalnia kogokolwiek z obowiązku wykonania nakazu.

Mała wspólnota mieszkaniowa a zgoda na remont

Obecnie małą wspólnotą w rozumieniu ustawy o własności lokali jest wspólnota, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy. W takim przypadku do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się zasadniczo przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jeżeli wspólnota liczy więcej lokali, nawet gdy potocznie jest nazywana „małą”, mogą mieć zastosowanie reguły właściwe dla tzw. dużej wspólnoty, w tym podejmowanie uchwał większością udziałów. Dlatego przed podjęciem działań trzeba ustalić liczbę lokali oraz treść ewentualnej umowy właścicieli o sposobie zarządu.

Remont dachu, więźby lub stropu konstrukcyjnego, zwłaszcza kosztowny i wymagający finansowania z kredytu albo znacznych dopłat, zwykle przekracza zwykły zarząd rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Gdy jej nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Jeżeli natomiast dana czynność zostanie oceniona jako czynność zwykłego zarządu, zastosowanie może mieć art. 201 Kodeksu cywilnego, czyli wymóg zgody większości współwłaścicieli obliczanej według wielkości udziałów. W razie braku takiej zgody również możliwe jest wystąpienie do sądu.

Czy właściciel może sam wykonać remont?

Samodzielne zlecenie remontu części wspólnej bez zgody pozostałych współwłaścicieli jest ryzykowne, zwłaszcza gdy prace są kosztowne, ingerują w konstrukcję budynku albo wymagają formalności budowlanych. Może to prowadzić do sporu o legalność działań, zakres prac, wybór wykonawcy i późniejsze rozliczenie kosztów.

Inaczej należy oceniać sytuacje nagłe, gdy chodzi o działania konieczne do zachowania wspólnego prawa, zapobieżenia katastrofie budowlanej albo zabezpieczenia budynku przed dalszą szkodą. Kodeks cywilny przewiduje możliwość podejmowania czynności zachowawczych przez każdego współwłaściciela, ale w praktyce i tak warto niezwłocznie udokumentować zagrożenie, powiadomić pozostałych właścicieli, zarządcę oraz organ nadzoru budowlanego.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest uzyskanie pisemnej zgody współwłaścicieli albo orzeczenia sądu zastępującego zgodę. W sprawach pilnych można rozważać także wniosek o zabezpieczenie, np. o umożliwienie wykonania niezbędnych robót do czasu prawomocnego zakończenia sprawy. O zasadności takiego wniosku decydują konkretne okoliczności, w tym stopień zagrożenia i treść decyzji PINB.

Zwrot kosztów remontu od pozostałych współwłaścicieli

Co do zasady współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną proporcjonalnie do swoich udziałów. Wynika to z art. 207 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc remont dotyczy części wspólnej, a prace były konieczne, prawidłowo zatwierdzone lub wykonane na podstawie rozstrzygnięcia sądu, właściciel finansujący remont może dochodzić zwrotu odpowiednich części kosztów od pozostałych.

Dla skutecznego dochodzenia zwrotu bardzo ważne są dowody: decyzja PINB, ekspertyzy techniczne, kosztorysy, oferty wykonawców, zgody współwłaścicieli, korespondencja, faktury, protokoły odbioru oraz potwierdzenia zapłaty. Im bardziej przejrzysty i konieczny był zakres robót, tym łatwiej uzasadnić roszczenie.

Jeżeli właściciel wykona prace bez zgody i bez orzeczenia sądu, pozostali mogą kwestionować nie tylko wysokość kosztów, lecz także samą potrzebę wykonania określonych prac w takim zakresie. Dlatego w spornej wspólnocie lepiej najpierw zabezpieczyć podstawę prawną działania, chyba że istnieje bezpośrednie zagrożenie wymagające natychmiastowej interwencji.

Grzywna za niewykonanie decyzji PINB

Jeżeli obowiązek wynikający z decyzji administracyjnej nie zostanie wykonany, organ może uruchomić postępowanie egzekucyjne w administracji. W sprawach obowiązków niepieniężnych jednym ze środków jest grzywna w celu przymuszenia. Nakłada się ją na zobowiązanego, czyli podmiot, który według decyzji i przepisów ma obowiązek wykonać określone czynności.

W przypadku obowiązków wynikających z Prawa budowlanego grzywna w celu przymuszenia ma szczególny charakter. Zgodnie z ustawą o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, jeżeli egzekucja dotyczy spełnienia obowiązku wynikającego z przepisów prawa budowlanego, grzywna w celu przymuszenia jest jednorazowa. Nie oznacza to jednak, że sprawę można zignorować, ponieważ organ może stosować także inne przewidziane prawem działania, zależnie od rodzaju obowiązku i stanu obiektu.

Jeżeli decyzja została skierowana do wszystkich współwłaścicieli, ryzyko egzekucji może dotyczyć wszystkich. Jeżeli adresatem jest zarządca, organ powinien kierować środki egzekucyjne do niego. W praktyce kluczowe znaczenie ma treść decyzji, zakres powierzenia zarządu oraz to, kto realnie ma kompetencje do wykonania nakazu.

Odpowiedzialność zarządcy za bezczynność

Nieaktualne jest obecnie odwoływanie się do dawnych przepisów o licencjach zawodowych zarządców nieruchomości i odpowiedzialności dyscyplinarnej opartej na tych licencjach. System licencjonowania zarządców został zasadniczo zniesiony, dlatego odpowiedzialność zarządcy należy oceniać przede wszystkim przez pryzmat umowy, przepisów Kodeksu cywilnego, ustawy o własności lokali oraz obowiązków wynikających z powierzonego mu zarządu.

Jeżeli zarządca miał obowiązek zorganizować wykonanie decyzji PINB, zwołać właścicieli, przygotować kosztorysy, uzyskać oferty, prowadzić korespondencję z organem albo podjąć inne czynności, a tego nie zrobił, można rozważać jego odpowiedzialność kontraktową. Podstawą jest art. 471 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wykaże brak swojej odpowiedzialności za naruszenie.

Znaczenie ma także art. 472 Kodeksu cywilnego, który wiąże odpowiedzialność z niezachowaniem należytej staranności, oraz art. 355 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym należytą staranność przedsiębiorcy ocenia się z uwzględnieniem zawodowego charakteru działalności. Zarządca działający profesjonalnie powinien reagować na decyzję organu nadzoru budowlanego sprawnie i udokumentowanie.

Właściciel dochodzący odszkodowania musi wykazać trzy elementy: naruszenie obowiązków przez zarządcę, szkodę oraz normalny związek przyczynowy między bezczynnością a szkodą. Szkodą może być np. utrata czynszu najmu, dodatkowe koszty zabezpieczenia lokalu albo zwiększenie kosztów remontu wskutek zwłoki, o ile da się je udowodnić.

Jak bezpiecznie działać krok po kroku?

W pierwszej kolejności należy dokładnie przeanalizować decyzję PINB: adresata, zakres robót, termin wykonania, pouczenia oraz ewentualne rygory. Następnie trzeba ustalić, czy elementy wymagające naprawy są częścią wspólną oraz jaki reżim zarządzania obowiązuje w danej wspólnocie.

Kolejnym krokiem powinno być pisemne wezwanie zarządcy i pozostałych współwłaścicieli do podjęcia działań. W piśmie warto wskazać decyzję PINB, ryzyko egzekucji administracyjnej, konieczność zabezpieczenia budynku oraz propozycję finansowania. Dobrze jest załączyć wstępny kosztorys lub oferty wykonawców.

Jeżeli współwłaściciele odmawiają zgody, można wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie w sprawie czynności przekraczającej zwykły zarząd albo, zależnie od kwalifikacji sprawy, o rozstrzygnięcie dotyczące czynności zwykłego zarządu. W pilnych przypadkach warto rozważyć wniosek o zabezpieczenie, aby nie czekać biernie na narastanie szkody i sankcji administracyjnych.

Przed rozpoczęciem robót trzeba też sprawdzić formalności budowlane. Część prac remontowych może wymagać zgłoszenia, pozwolenia na budowę, projektu, opinii konstruktora albo udziału osoby z odpowiednimi uprawnieniami. Przy dachu, więźbie i stropach konstrukcyjnych nie należy opierać się wyłącznie na ustnych ustaleniach z wykonawcą.

FAQ

Czy PINB może ukarać tylko jednego właściciela lokalu?

Co do zasady środki egzekucyjne powinny być kierowane do zobowiązanego wskazanego w decyzji lub wynikającego z przepisów. Jeżeli obowiązek dotyczy części wspólnej i adresatami są wszyscy współwłaściciele, ryzyko może dotyczyć wszystkich. Jeżeli decyzja została skierowana tylko do zarządcy, organ powinien egzekwować ją od zarządcy.

Czy dach zawsze jest częścią wspólną?

W typowych budynkach wielolokalowych dach i więźba dachowa są częścią wspólną, ponieważ służą całemu budynkowi i wpływają na bezpieczeństwo konstrukcji. Wyjątkowe ustalenia wymagają analizy dokumentów, sposobu wyodrębnienia lokali i charakteru konkretnego elementu.

Czy mogę żądać od pozostałych właścicieli zwrotu kosztów remontu?

Tak, jeżeli remont dotyczył części wspólnej, był konieczny i został wykonany zgodnie z prawem. Najbezpieczniej mieć zgodę współwłaścicieli albo orzeczenie sądu. Zwrotu dochodzi się zwykle proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej.

Czy do remontu dachu lub stropu wystarczy zgoda zarządcy?

Nie zawsze. Zarządca działa w granicach powierzonego mu umocowania. Przy istotnym, kosztownym remoncie części wspólnej w małej wspólnocie może być konieczna zgoda współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu. Trzeba też sprawdzić formalności wynikające z Prawa budowlanego.

Czy można pozwać zarządcę za brak działań?

Można rozważyć pozew, jeżeli zarządca naruszył swoje obowiązki i spowodowało to konkretną szkodę. Właściciel musi jednak udowodnić zakres obowiązków zarządcy, jego zaniechanie, wysokość szkody oraz związek przyczynowy.

Podsumowanie

W małej wspólnocie mieszkaniowej decyzja PINB dotycząca dachu, więźby lub stropu wymaga szybkiego działania, ponieważ są to najczęściej części wspólne budynku. Obowiązek wykonania decyzji zależy od jej treści, ale finansowy i organizacyjny ciężar remontu zwykle dotyczy współwłaścicieli. Samodzielne wykonanie prac bez zgody może być ryzykowne, dlatego przy sporze warto wystąpić do sądu o zastąpienie zgody albo o zabezpieczenie. Zarządca, który pozostaje bierny mimo decyzji organu, może odpowiadać odszkodowawczo, jeżeli jego zaniechanie spowodowało możliwą do wykazania szkodę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
5. Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
6. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 20 marca 2007 r., sygn. akt II SA/Wr 818/06
7. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1985 r., sygn. akt III CZP 35/85