Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kto jest zobowiązany do wykonania decyzji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w małej wspólnocie?

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 2016-05-04

Jestem właścicielką lokalu w małej wspólnocie mieszkaniowej. Z uwagi na uszkodzenie konstrukcji więźby dachowej i elementów stropu mój lokal od prawie 2 lat nie nadaje się do zamieszkania. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydał decyzję o usunięciu nieprawidłowości i dokonaniu remontu. Ponieważ remont jest kosztowny, współwłaściciele nie wyrazili zgody na zaciągnięcie kredytu na remont, zarządca wniósł sprawę do sądu. Mieszkanie generuje stratę, termin wyznaczony przez PINB minął ponad miesiąc temu. Chciałabym wiedzieć, kto jest zobowiązany do wykonania decyzji administracyjnej powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w takiej małej wspólnocie? Mogłabym sama wynająć firmę i przeprowadzić remont, ale jak postąpić, by być w zgodzie z prawem budowlanym: czy potrzebna jest zgoda na to wszystkich współwłaścicieli, czy po wykonaniu prac mogę dochodzić zwrotu części nakładów od pozostałych współwłaścicieli, czy wobec bezczynności zarządcy powiatowy inspektor może nałożyć grzywnę na mnie, czy na wszystkich? Czy mogę dochodzić odszkodowania od zarządcy za bezczynność w tej sprawie?

Krzysztof Bigoszewski

»Wybrane opinie klientów

Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat

W celu udzielenia odpowiedzi na Pani pytania koniecznym jest przede wszystkim sięgnięcie do znajdujących w tej sprawie zastosowanie aktów prawnych. I tak, w pierwszej kolejności należy ustalić, kto powinien być adresatem decyzji inspektora, do czego konieczne jest ustalenie statusu prawnego więźby dachowej i stropu.

Otóż zgodnie z przepisem art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.), nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jak z kolei wskazuje się w literaturze przedmiotu (tak m.in. G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2008), w pierwszym rzędzie do części wspólnych zalicza się te części budynku, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali jak mury zewnętrzne, dach, klatka schodowa.

Co do kwalifikacji stropów, to odpowiedzi można również poszukać w orzecznictwie, gdzie wskazuje się, że stop między piętrami jest częścią nieruchomości budynkowej, stanowiącą część wspólną współwłaścicieli i współwłaścicielom służącym (tak m.in. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 20.03.2007 r. II SA/Wr 818/06).

Mając powyższe na uwadze, uznać należy, iż adresatem przedmiotowej decyzji powinni być wszyscy współwłaściciele lokali i to oni powinni ponieść wspólnie odpowiedzialność w przypadku naruszenia obowiązków nałożonych decyzją inspektora budowlanego.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Co do zakresu takich sankcji, to określa je ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z dnia 17 czerwca 1966 r. (Dz. U. Nr 24, poz. 151 z późn. zm.), gdzie w art. 119 ustawodawca stwierdza, że:

„§ 1. Grzywnę w celu przymuszenia nakłada się, gdy egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku znoszenia lub zaniechania albo obowiązku wykonania czynności, a w szczególności czynności, której z powodu jej charakteru nie może spełnić inna osoba za zobowiązanego.

§ 2. Grzywnę nakłada się również, jeżeli nie jest celowe zastosowanie innego środka egzekucji obowiązków o charakterze niepieniężnym”.

Natomiast przepis art. 121 ww. ustawy mówi o tym, że:

„§ 1. Grzywna w celu przymuszenia może być nakładana kilkakrotnie w tej samej lub wyższej kwocie, z zastrzeżeniem § 4.

§ 2. Z zastrzeżeniem § 5 każdorazowo nałożona grzywna nie może przekraczać kwoty 10 000 zł, a w stosunku do osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej kwoty 50 000 zł.

§ 3. Grzywny nakładane wielokrotnie nie mogą łącznie przekroczyć kwoty 50 000 zł, a w stosunku do osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej kwoty 200 000 zł.

§ 4. Jeżeli egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku wynikającego z przepisów prawa budowlanego, grzywna w celu przymuszenia jest jednorazowa.

Jeżeli zaś planuje Pani dokonać remontu we własnym zakresie i później rozliczyć się z pozostałymi członkami wspólnoty, to przede wszystkim powinna Pani jednak uzyskać zgodę na to tych współwłaścicieli.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 199 Kodeksu cywilnego – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Warto w tym miejscu również podkreślić, że zgodnie ze stanowiskiem judykatury współwłaściciel nie może skutecznie podejmować czynności zachowawczych, jeżeli sprzeciwią się temu współwłaściciele reprezentujący większość udziałów (por. uchwała SN z 5.6.1985 r., III CZP 35/85, OSNC 1986, Nr 4, poz. 47).

Oceniając zaś działania zarządcy nieruchomości, który zwleka z podejmowaniem właściwych w sprawie działań, uznać należy, iż takie działanie zarządcy z pewnością narusza zasady wykonywania tego zawodu, określone w komunikacie Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości, co powinno prowadzić również do pociągnięcia tego zarządcy do odpowiedzialności zawodowej.

Sankcje, jakie ustawodawca przewiduje w związku z naruszeniem przez zarządcę jego obowiązków wynikających z zarządu nieruchomością, zawarte zostały w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.), gdzie w art. 188 ust. 1 stwierdza się, że wobec zarządcy mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:

  1. upomnienie;
  2. nagana;
  3. zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku;
  4. 4a) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie;
  5. pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Ponadto, zgodnie z treścią ust. 3, pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku:

  1. utraty zdolności do czynności prawnych;
  2. skazania za przestępstwa, o których mowa w art. 187 ust. 1 pkt 2 (tj. przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe);
  3. sądowego zakazu wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości;
  4. sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Ewentualną odpowiedzialność materialną zarządcy w tym zakresie, odnośnie dopuszczenia do trwania sytuacji, w której należący do Pani lokal pozostaje niezdatny do użytku, można by natomiast rozważać w świetle regulacji art. 471 K.c., który stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Stosownie zaś do treści art. 472 k.c., jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności.

Pojęcie należytej staranności określa natomiast przepis art. 355 § 1 K.c., zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Przy czym (§ 2) należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.

Skoro zatem zarządca, jako zleceniobiorca względem wspólnoty pozostaje dłużnikiem w zakresie powierzonych mu obowiązków, to uchybienie tym obowiązkom może legitymować członków wspólnoty do dochodzenia naprawienia powstałej w ten sposób szkody.

Pewne wątpliwości może w tym zakresie budzić jednak ustalenie odpowiedzialności zarządcy za szkody wyrządzone nie wspólnocie jako całości, lecz właśnie poszczególnym współwłaścicielom, gdyż formalnie umowa o zarząd nieruchomością łączy zarządcę z ogółem współwłaścicieli działających jako wspólnota mieszkaniowa, a nie z każdym z nich indywidualnie. Kwestię tę powinien jednak każdorazowo rozstrzygnąć sąd.

Szkodą zaś w Pani przypadku mogłaby być właśnie suma korzyści, jakie mieszkanie to by Pani przyniosło, gdyby nadawało się do korzystania (zgodnie z art. 361 § 2 K.c.).

W takim ewentualnym procesie musiałaby Pani wykazać zarówno zawinienie zarządcy w zakresie zwlekania z podejmowaniem właściwych działań, jak i wysokość doznanej szkody (tu pomocniczo można byłoby posłużyć się stawkami czynszu najmu mieszkań podobnych w rejonie położenia Pani mieszkania).

Rozwiązaniem w zaistniej sytuacji mogłoby być wystąpienie przez Panią do sądu o wyrażenie Pani zgody na remont w drodze zabezpieczenia powództwa, co w razie uwzględnienia tego wniosku pozwoliłoby Pani w miarę niezwłocznie przystąpić do remontu. Jednakże, wobec znacznego zakresu decyzyjnego sądu w tym przedmiocie, możliwe że musiałaby Pani czekać na wyznaczenie przez sąd rozprawy, co niestety zapewne znacząco przeciągnęłoby w czasie wydanie przez sąd rozstrzygnięcia.

Przed przystąpieniem do prac remontowych w zakresie dachu i stropu powinno się je zgłosić we właściwym miejscowo starostwie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Na czym polega ochrona historycznego otoczenia nieruchomości?

Od niedawna moja nieruchomość (dom mieszkalny z lat 30-tych XX w.) wraz z jej historycznym otoczeniem jest ujęta w gminnej ewidencji nieruchomości niewpisanych do rejestru zabytków, ale podlega ochronie i opiece. Stąd pytania: Jak należy rozumieć „historyczne otoczenie”? Czy chodzi tutaj o utrzymanie istniejącego zagospodarowania działki wokół budynku, nasadzeń, drzew itp.? Czy mogę np. wyciąć rosnące na niej drzewa albo wybudować garaż?

Uregulowanie stanu prawnego starego domu

Nieruchomość wpisana jest w starej księdze wieczystej na nieżyjących od lat pradziadków. Przez lata spadek przechodził na kolejne osoby, obecnie spadkobierców jest 20 osób. W budynku mieszkają 3 rodziny, m.in. moja. Dom jest stary. Zależy mi na uregulowaniu jego stanu prawnego. Nie wiem, jak się za to zabrać, i co robić. Proszę o podpowiedź.

Zmiana przeznaczenia gruntu stanowiącego wewnętrzną drogę konieczną

W jaki sposób zmienić przeznaczenie użytkowe gruntu, który figuruje w rejestrach gminy jako działka do przyłączenia, a w rzeczywistości jest fragmentem wewnętrznej drogi koniecznej? Powierzchnia działki 34 m2, jest ona obciążona prawem przejazdu i przechodu na rzecz prywatnych właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Tymczasowy obiekt budowlany a warunki techniczne

Posiadam działkę rekreacyjną o wymiarach: szer. 4,5 m dł. 150 m. Na tej działce jest postawiona przyczepa gastronomiczna, z której jest prowadzona działalność w postaci sprzedaży zapiekanek i zimnych napoi. Przyczepa posiada pozwolenia z SANEPID-u oraz jest zarejestrowana w wydziale komunikacji, ma opłacone OC. Jest zrobione zgłoszenie do urzędu miasta, że na tej działce będzie postawiona przyczepa gastronomiczna. Sąsiad wręczył mi pismo (dołączam je), sporządzone zapewne przez prawnika, w którym twierdzi, że działam bezprawnie. Czy ma rację?

Odlesienie działki i odmowa gminy

Jestem właścicielką działki leśnej. Poprzednio był to teren rolniczy, częściowo zamieniony na działkę leśną. Późniejszy plan zagospodarowania miejscowego określił całość działki jako leśną. Działka ta graniczy z jednej strony z zabudową mieszkalną, z drugiej zaś z młodnikiem. Ponadto posiada dostęp do drogi publicznej. Chciałabym zamienić wspomnianą działkę na budowlaną, jednak wniosek o odlesienie spotkał się z odmową. Jak powinnam uzasadnić odwołanie i jakie kroki mogę podjąć, aby doprowadzić do zmiany statusu działki na budowlaną?

Wytyczenie ścieżki rowerowej wzdłuż działki prywatnej

Moja działka dłuższym bokiem styka się z ulicą. Na końcu i na początku działki mam bramę. Oba wjazdy są czynne. Fizycznie między asfaltem a granicą mojej działki jest pas trawy (nie licząc fragmentu przed bramami). Gmina planuje w tym pasie ścieżkę rowerową i chodnik. Niestety pas jest wąski i gmina zwróciła się do mnie z propozycją wydzielenia tego fragmentu. Chodzi o pas o szerokości około 80 centymetrów (maksymalnie 1 metr). Gmina planuje wydzielony z mojej działki pas wcielić do pasa drogowego i na tym ostatecznie wybudować ścieżkę rowerową z chodnikiem. Jak mam zabezpieczyć swój interes związany z dostępem mojej działki do drogi po wydzieleniu tego małego fragmentu? Uważam, że proponowana przez gminę sytuacja jest dla mnie niebezpieczna, bowiem oddziela moją działkę od drogi. Jestem użytkownikiem wieczystym tej działki. Planu zagospodarowania nie ma.

Czy mogę domagać się sprzedaży pasa działki wzdłuż moich zabudowań?

W latach 60. wybudowałam na granicy działki za zgodą sąsiada dom. Działka przylegająca do domu to tzw. pole użytkowe. Po śmierci właściciela działka przez ok. 10 lat leżała odłogiem. Od momentu wybudowania miałam swobodny dostęp do nieruchomości. Obecnie następcy sąsiada zawarli umowę przedwstępną o sprzedaży działki. Czy mogę domagać się sprzedaży pasa działki na szerokości ok. 3 m i długości 100 m w celu zapewnienia mi swobodnego dostępu do nieruchomości? Wiem, że sąsiad jest konfliktowy i jakiekolwiek prace związane z np. remontem, ocieplenie będą utrudnione.

Odpowiedzialność geodety za wytyczenie budynku

Jestem geodetą. Przed 5 laty zawarłem umowę, w ramach której wytyczyłem na działce budynek – dom jednorodzinny. Umowa była zawarta w ramach prowadzonej przeze mnie działalności gospodarczej. Inwestor rozpoczął budowę, obecny stan budynku to ławy fundamentowe i ściany na wysokości parteru. Teraz właściciel działki zauważył, że dom usytuowany jest za blisko granicy i okazało się, że źle go wytyczyłem. To dla mnie trudna sytuacja i nie wiem, jaki jest zakres mojej odpowiedzialności. Czy geodeta odpowiada tylko za złe wytyczenie budynku, czy również za prace budowlane? Czy błędne czynności, jakich dokonał geodeta, ulegają przedawnieniu?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »