Czy organ budowlany może zalegalizować obiekt postawiony bez zgody właściciela posesji?

• Data: 2024-10-21 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion

Czy organ budowlany ma prawo do legalizacji obiektu budowlanego (stojącego częściowo na naszej posesji) bez naszej zgody? Chodzi o mur oporowy, który powstał z przekształcenia zwykłego ogrodzenia na granicy działek bez pozwolenia na budowę (toczy się sprawa administracyjna) i bez naszej zgody. Obecnie ogrodzenie, jego podwalina, pełni funkcje nielegalnego muru oporowego. Nie chcemy jego rozbiórki, bo powstał legalnie (wybudowany przez nas w innym celu), ale usunięcia mas ziemi, które zostały nawiezione na sąsiednią działkę i naciskają obecnie na mur. Co na to Kodeks cywilny art. 222 § 2 K.c.? Które prawo jest nadrzędne?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy organ budowlany może zalegalizować obiekt postawiony bez zgody właściciela posesji?

Legalizacja obiektu bez zgody właściciela posesji

Nie, nie jest to możliwe. Niedopuszczalna jest taka interpretacja art. 51 ust. 7 Prawa budowlanego, według której roboty budowlane wykonane bez wymaganego pozwolenia na budowę mogą być uznane za zgodne z prawem w sytuacji, gdy inwestor nie wykazał prawa do dysponowania oznaczoną nieruchomością na cele budowlane.

Co do zasady organy nie mają obecnie kompetencji do tego, by badać prawdziwość oświadczenia inwestorów w zakresie ich uprawnień do terenu inwestycji. Od 11.07.2003 r. obowiązuje w Prawie budowlanym regulacja, zgodnie z którą zamiast dotychczasowego udowadniania stosownymi dokumentami tytułu prawnego do terenu inwestycji, inwestor ma obowiązek składania oświadczenia – pod rygorem odpowiedzialności karnej – o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zob. zmiana wprowadzona ustawą z dnia 27.03.2003 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw – Dz. U. Nr 80, poz. 718).

Taka zasada czyni wyłom w przypadkach, gdy ujawnia się wątpliwości co do rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości będącej terenem inwestycji, przy czym ujawnione wątpliwości rzutują na prawdziwość oświadczenia inwestora. Obowiązkiem organów prowadzących wówczas postępowanie (zarówno administracji architektoniczno-budowlanej, jak i nadzoru budowlanego) staje się w takich przypadkach powiadomienie organu ścigania o potrzebie zbadania kwestii prawdziwości oświadczenia w kontekście odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania i wstrzymanie się z udzieleniem pozwolenia na budowę (przez organ administracji architektoniczno-budowlanej na etapie ubiegania się o pozwolenie) bądź z zalegalizowaniem samowolnie rozpoczętych robót budowlanych (przez organ nadzoru budowlanego).

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Roszczenie negatoryjne

Jeśli zawiadomi Pan PINB o tym, że mur jest na Pana działce, zobowiąże to organ do ustalenia rzeczywistego stanu prawnego terenu inwestycji i oceny skuteczności wykazanego przez inwestora w oświadczeniu uprawnienia do dysponowania nieruchomością na cele budowy.

Nawiezienie ziemi stanowi immisję. W przypadku naruszenia prawa własności nieruchomości poprzez niedopuszczalne immisje właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 K.c., który stanowi, że „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Celem roszczenia negatoryjnego jest udzielenie ochrony właścicielowi w celu uniemożliwienia bezprawnej ingerencji w jego sferę uprawnień właścicielskich poprzez przywrócenie stanu zgodnego z prawem, usunięcie skutków naruszeń i nakazanie powstrzymywania się od dalszych naruszeń osobie, która swoim zachowaniem godzi w cudze prawo własności.

W niniejszej sprawie powodem będzie powstanie nasypu na granicy nieruchomości stron, który zagraża stabilności ogrodzenia, i domaganie się przywrócenia stanu zgodnego z prawem poprzez wyrównanie terenu swojej działki przy granicy oraz nakazanie zaniechania naruszeń w przyszłości.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Pan Jan zbudował legalnie ogrodzenie na granicy swojej działki. Sąsiad, bez jego zgody, nawiózł ziemię na swoją działkę, tworząc sztuczny nasyp, który zmienił ogrodzenie w mur oporowy. Pan Jan zgłosił sprawę do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, domagając się usunięcia nadmiaru ziemi, która powoduje niebezpieczne naciski na ogrodzenie. Organ budowlany, zgodnie z prawem, nie mógł zalegalizować samowolnie dokonanych zmian przez sąsiada bez zgody Pana Jana.

 

Pani Maria stwierdziła, że sąsiad postawił bez jej zgody mur oporowy, który częściowo zajmuje jej działkę. Mimo to sąsiad próbował zalegalizować obiekt. Pani Maria wystąpiła do organu budowlanego o stwierdzenie naruszenia prawa własności. Na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, organ odrzucił wniosek sąsiada, ponieważ nie miał on prawa do dysponowania nieruchomością.

 

Pan Adam zauważył, że sąsiad wzniósł mur oporowy na granicy ich działek, bez pozwolenia na budowę. Ponieważ mur stanowił część ich wspólnego ogrodzenia, ale jego funkcja została zmieniona, Pan Adam zgłosił sprawę do nadzoru budowlanego. Organ nie mógł zalegalizować budowli bez zgody Pana Adama, ponieważ sąsiad nie wykazał prawa do dysponowania jego nieruchomością na cele budowlane.

Podsumowanie

Organ budowlany nie ma prawa legalizować obiektu postawionego bez zgody właściciela nieruchomości, jeśli inwestor nie udowodnił prawa do dysponowania gruntem. W przypadku samowolnych działań, właścicielowi przysługuje roszczenie negatoryjne, które pozwala na dochodzenie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń. Warto w takich sytuacjach zgłaszać sprawę do odpowiednich organów, aby chronić swoje prawa własności.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism prawnych, aby skutecznie chronić Twoje prawa własności i pomóc w rozwiązywaniu sporów budowlanych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualne wsparcie prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Izabela Nowacka-Marzeion

O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion

Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »