Świadectwo energetyczne a odbiór budynku - co trzeba wiedzieć?

Czym jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne to dokument, który określa, jakie jest zapotrzebowanie budynku lub jego części na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem - ogrzewania, wentylacji, ciepłej wody użytkowej, w niektórych przypadkach oświetlenia.

Zawartość tego dokumentu jest również istotna z punktu widzenia przyszłych kosztów utrzymania nieruchomości - dzięki niemu właściciel, nabywca lub najemca może oszacować orientacyjne zużycie energii. 

Dlaczego świadectwo energetyczne ma znaczenie przy odbiorze budynku?

Odbiór techniczny ≠ formalny odbiór administracyjny

W praktyce odbiór budynku może oznaczać różne etapy - od odbioru technicznego (np. przejęcie kluczy od dewelopera) po zakończenie budowy i pozwolenie na użytkowanie. Dokument świadectwa włącza się właśnie w tę formalną warstwę. Zgodnie z nowelizacją przepisów od 28 kwietnia 2023 r., inwestor (czyli najczęściej deweloper) ma obowiązek dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. 

Dokument jako dowód gotowości energetycznej

Jednym z argumentów przemawiających za przekazaniem świadectwa przy odbiorze jest to, że dokument potwierdza, iż budynek posiada zainstalowane źródło ciepła i jest technicznie przygotowany do użytkowania, co formalnie czyni go w pełni gotowym do zamieszkania lub eksploatacji.

Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane przy odbiorze?

Obowiązek dla nowych budynków

Dla budynków powstających od nowa - od momentu zakończenia budowy lub we wniosku o pozwolenie na użytkowanie – świadectwo musi być dołączone do dokumentacji. Wyjątek stanowią budynki o niewielkiej powierzchni (do 70 m²) przeznaczone na cele mieszkalne własne inwestora.

Przy przekazywaniu nieruchomości

Jeśli budynek lub lokal jest sprzedawany lub wynajmowany, to również należy przekazać nabywcy lub najemcy świadectwo energetyczne.

Dla starszych budynków

Nowelizacja z 2023 roku rozciągnęła obowiązek także na budynki już istniejące – w przypadkach, gdy zmieniana jest ich charakterystyka energetyczna lub przy sprzedaży/wynajmie.

Co dokładnie trzeba sprawdzić przy odbiorze związanym ze świadectwem?

Kto jest zobowiązany?

• W przypadku budynku nowego od strony formalnej: inwestor/deweloper.
• Przy sprzedaży/wynajmie: właściciel nieruchomości przekazuje dokument nabywcy lub najemcy. 
• Odbiorca (nabywca) także powinien sprawdzić czy dokument został wydany i czy jest prawidłowy.

Czy świadectwo musi być przekazane już przy formalnym odbiorze technicznym?

Nie zawsze - np. przy odbiorze mieszkania od dewelopera dokument nie musi być przekazany od razu w momencie protokołu odbioru technicznego. Formalny termin to moment zawarcia aktu notarialnego (w przypadku sprzedaży) albo moment zakończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie przez inwestora.

Czy są wyjątki?

Tak:

• Budynki mieszkalne o powierzchni maksymalnie 70 m² wzniesione na własny użytek inwestora - nie wymagają świadectwa przy odbiorze.
• Budynki gospodarcze, przemysłowe bez instalacji konsumujących energię itp. - w określonych warunkach.

Jakie dokumenty i informacje sprawdzić?

• Numer świadectwa w rejestrze - świadectwa wpisane są do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.
• Data sporządzenia świadectwa i jego ważność – dokument jest ważny przez maksymalnie 10 lat, chyba że zmieni się charakterystyka energetyczna budynku (np. znaczące instalacje, ocieplenie). 
• Czy dokument został sporządzony przez osobę uprawnioną (audytor budowlany lub specjalista do spraw charakterystyki energetycznej). 
• Czy wskaźniki zawarte w świadectwie (np. EP, EK, udział OZE) spełniają normy lub choć nie odbiegają znacząco od oczekiwań.

Na co uważać - potencjalne trudności i konsekwencje

Dokument nie został przekazany

Brak świadectwa w momencie wymaganym przepisami może skutkować tym, że wniosek o pozwolenie na użytkowanie zostanie uznany za niekompletny. Deweloper lub inwestor może podlegać karze grzywny za niewykonanie obowiązku. 

Niezgodność wskaźników z przepisami

Jeżeli w świadectwie charakterystyki energetycznej budynku wskaźnik nieodnawialnej energii pierwotnej (EP) przekracza wartości graniczne, to kierownik budowy może odmówić potwierdzenia, że budynek został wykonany zgodnie z przepisami. To może zablokować użytkowanie budynku.

Zmiana charakterystyki energetycznej budynku

Jeśli po sporządzeniu świadectwa budynku przeprowadzono roboty instalacyjno-termomodernizacyjne, które zmieniły jego charakterystykę energetyczną, dokument staje się nieważny przed upływem 10 lat i należy wykonać nowe świadectwo. 

Kupujący od dewelopera - sprawa przekazania

W przypadku umowy deweloperskiej – jeśli przeniesienie własności następuje po odbiorze budynku - deweloper powinien dostarczyć świadectwo najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego. Jeżeli tego nie uczyni, kupujący może dochodzić swoich praw. 

Praktyczne wskazówki dla inwestora lub nabywcy

• Przy zawieraniu umowy deweloperskiej lub odbiorze domu/mieszkania poproś o potwierdzenie, że istnieje świadectwo charakterystyki energetycznej - sprawdź, czy dokument rzeczywiście został wykonany.
• Sprawdź dokument pod kątem: data sporządzenia, nazwa osoby lub firmy przygotowującej, numer w rejestrze, wskaźniki energetyczne, ewentualne zalecenia.
• Zwróć uwagę, czy budynek nie podlega wyjątkom zwalniającym z obowiązku (np. dom ≤ 70 m², własne cele mieszkaniowe) - to nie znaczy, że świadectwa nie warto mieć, ale formalnie obowiązek może być wyłączony.
• Jeśli jesteś inwestorem i kończysz budowę - upewnij się, że świadectwo zostanie załączone do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie – inaczej organ może odrzucić dokumentację.
• Przy analizie kosztów utrzymania budynku, traktuj świadectwo jako przydatny wskaźnik orientacyjny - choć nie zawsze wskazuje rzeczywiste zużycie energii, daje przybliżoną orientację.
• W przypadku planowanych modernizacji budynku (np. wymiana okien, montaż OZE, docieplenie) sprawdź, czy one pociągną konieczność wykonania nowego świadectwa – dokument może stracić ważność, jeśli zmieni się charakterystyka energetyczna nieruchomości.

Podsumowanie

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który coraz częściej odgrywa kluczową rolę nie tylko przy sprzedaży czy wynajmie nieruchomości, ale także - stricte - przy odbiorze budynku. Warto traktować je jako integralny element procesu zakończenia budowy lub przekazania nieruchomości. Dla inwestora oznacza to jeden z kolejnych obowiązków formalnych - dla nabywcy lub najemcy zaś, to ważny fragment dokumentacji potwierdzający standard energetyczny budynku i pomagający w ocenie przyszłych kosztów eksploatacji.