Rozbudowa budynku w zabudowie szeregowej, jak bronić swoich praw jako sąsiada?

• Data: 2024-09-17 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Sąsiad otrzymał pozwolenie na „ rozbudowę budynku jednorodzinnego”. Budynków w zabudowie szeregowej jest 10, z czego trzy ostatnie w tym nasz mają wspólny fundament oraz ściany i stropy. Sąsiad do swojego końcowego budynku dobudowuje następną część 2 kondygnacyjną. Nowo powstający budynek został tak zaprojektowany, że w odległości od naszej granicy ok. 4 m (wspólne ogrodzenie) powstanie ściana o długości ok. 6 m prostopadle do linii szeregu z oknami na dwóch kondygnacjach. Taka zabudowa zakłóci naszą prywatność oraz ograniczy nasłonecznienie od strony wschodniej. Ponadto przewidujemy, że dobudowana część domu będzie przeznaczona na wynajem jak obecny.

Czy my jako bezpośredni sąsiedzi mający wspólny fundament, ściany i stropy nie powinnyśmy być objęci obszarem odziaływania obiektu oraz czy nie powinnyśmy wyrazić zgodę na taka rozbudowę? Jakie są przepisy w tej konkretnej sprawie i jakie działania możemy podjąć ( budowa jest rozpoczęta)?

Informujemy również, że nie było nam dane zapoznać się z projektem budowlano-technicznym czy też warunkami zabudowy i nie otrzymaliśmy żadnej informacji z wydziału architektury o zamierzonym zadaniu rozbudowy budynku, nie mogliśmy więc podjąć żadnych działań interwencyjnych w tym zakresie.  

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Rozbudowa budynku w zabudowie szeregowej, jak bronić swoich praw jako sąsiada?

Strona w postępowaniu budowlanym

Zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego „stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu”.

Wskazuję, że „dla przyznania danemu podmiotowi przymiotu strony nie jest konieczne wykazanie przez ten podmiot naruszenia jego interesu prawnego wynikającego z przepisów odrębnych. Wystarczy, że pomiędzy sytuacją prawną tej osoby w zakresie prawa do zagospodarowania terenu, a przepisami odrębnymi, o których mowa w art. 3 pkt 20 p.b., zachodzi potencjalny związek. Jeżeli zatem z przepisów odrębnych wynikają choćby potencjalne ograniczenia w zagospodarowaniu sąsiedniej, w stosunku do inwestycyjnej, nieruchomości, to należy uznać, że nieruchomość ta znajduje się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji” (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 14 września 2022 r., sygn. akt II SA/Gd 342/22).

Nadto zaznaczam, że „do obszaru oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 p.b. zalicza się także teren, na którym uciążliwości związane z przedsięwzięciem mieszczą się w granicach dopuszczalnych, określonych przez przepisy prawa. Przymiot strony zgodnie z art. 28 ust. 2 tej ustawy nie jest zależny od tego, czy oddziaływanie zamierzonej inwestycji na nieruchomości sąsiednie przekracza w tym względzie normy, lecz wynika z samego faktu oddziaływania na przestrzeń objętą prawem do nieruchomości” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 września 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 955/22).

Istotne jest, że „źródłem interesu prawego w postępowaniu dotyczącym oceny legalności procesu inwestycyjno-budowlanego może być wynikające z art. 140 k.c. prawo własności. Istotne jest bowiem to, że wskazany przepis jest nośnikiem interesu prawnego podmiotu, który ma prawo wymagać, aby sąsiednia zabudowa nie oddziaływała z naruszeniem prawa na jej nieruchomość, np. przez hałas i zacienienie, które wynikają z charakteru planowanej inwestycji na nieruchomości inwestora – budowy pawilonu handlowego, budynku stacji transformatorowej, agregatu prądotwórczego” (wyrok NSA z dnia 29 sierpnia 2022 r., sygn. akt II OSK 2701/19).

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Zaciemnienie budynku

Zauważyć należy, że jeśli z analizy nasłonecznienia budynku wynika, iż projektowana inwestycja zacienia budynek, oznacza to, że budynek znajduje się w sferze oddziaływania inwestycji. W takiej sytuacji bez znaczenia dla oceny przymiotu strony pozostaje okoliczność, że projektowany budynek spełnia warunek czasu nasłonecznienia, określony w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Okoliczność ta przemawiać może jedynie za tym, iż projektowana inwestycja pozostanie zgodna z przepisami techniczno-budowlanymi, a nie uzasadnia przyjęcia, że budynek nie znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji (por. wyrok WSA w Opolu z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Op 596/14).

W świetle powyższego należy zauważyć, że jeśli faktycznie przez nowa zabudowę nastąpi np. zmniejszenie nasłonecznienia Państwa lokalu, jak najbardziej powinniście mieć prawo udziału w takim postepowaniu. Tym bardziej, że inwestycja jest realizowana w odległości ok. 4 m od Państwa granicy i macie Państwo wspólne punkty styczne. Nadto, co do zasady, w przypadku, gdy obszar oddziaływania wykracza poza działkę inwestycji, stronami są właściciele działek przyległych do działki, na której jest realizowana inwestycja.

W przedmiotowej sytuacji można by spróbować wystąpić z wnioskiem o wznowienie postepowania z uwagi na fakt, że nie braliście w nim Państwo udziału nie z własnej winy. Wskazuję jednak, że taki wniosek o wznowienie dopuszczalny jest w terminie miesiąca od dnia, w którym dowiedzieliście się Państwo o okoliczności stanowiącej podstawę do wznowienia postępowania, w tym przypadku o realizacji inwestycji.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Zakłócenie nasłonecznienia Sąsiad planuje budowę dodatkowej kondygnacji w domu szeregowym. Jego projekt przewiduje wzniesienie ściany z oknami w odległości około 4 metrów od granicy działki. Nowa konstrukcja spowoduje znaczne zacienienie budynku sąsiadów, ograniczając nasłonecznienie ich okien od wschodu. W związku z tym sąsiad domaga się uznania swojej nieruchomości za znajdującą się w obszarze oddziaływania inwestycji.

 

Naruszenie prywatności Sąsiad postanowił rozbudować swój dom szeregowy, dobudowując dodatkową część. Nowa ściana, z oknami na dwóch kondygnacjach, zostanie usytuowana blisko granicy z posesją sąsiadów, co wywoła obawy o naruszenie ich prywatności. Inwestor nie poinformował sąsiadów o szczegółach projektu, dlatego domagają się oni uznania ich działki za objętą obszarem oddziaływania budowy.

 

Uciążliwość sąsiedztwa Sąsiad złożył wniosek o pozwolenie na rozbudowę swojego domu szeregowego, który ma być wynajmowany na cele komercyjne. Nowo powstała część budynku będzie znacząco zmieniać charakter otoczenia, zwiększając ruch oraz hałas w okolicy. Sąsiad, nieświadomy rozmiarów planowanej inwestycji, odwołał się, twierdząc, że jego nieruchomość powinna zostać uwzględniona w obszarze oddziaływania inwestycji ze względu na potencjalne zakłócenia w zagospodarowaniu terenu.

Podsumowanie

Obszar oddziaływania obiektu odnosi się do nieruchomości, na które planowana inwestycja może wywierać bezpośredni wpływ, np. przez zacienienie, hałas czy naruszenie prywatności. W takich przypadkach właściciele sąsiednich działek mają prawo brać udział w postępowaniu budowlanym. Warto zwrócić uwagę na możliwość wnioskowania o wznowienie postępowania, jeśli inwestor nie poinformował ich o planowanej budowie.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism dotyczących postępowań budowlanych i obszaru oddziaływania obiektów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc i ochronić swoje prawa sąsiedzkie. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 14 września 2022 r., sygn. akt II SA/Gd 342/22
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 września 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 955/22
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 sierpnia 2022 r., sygn. akt II OSK 2701/19
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Op 596/14

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Paulina Olejniczak-Suchodolska

O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »