Nielegalnie wybudowana piwnica i dom bez odbioru, odpowiedzialność kierownika budowy i inwestora

Samowola budowlana – wezwanie do legalizacji i grzywna

Jeśli faktycznie piwnica została dobudowana bez dokonania uprzednich formalności w organie administracji architektoniczno-budowlanym (zgłoszenie budowy lub wystąpienie o pozwolenie na budowę w zależności od tego, czy mamy do czynienia z piwnicą ziemną czy podziemną) to mamy do czynienia w tym zakresie z samowolą budowlaną. To zaś powoduje, że na Pana jako inwestora może zostać nałożona grzywna za samowolę, zostać wezwanym do legalizacji czy złożenia wszystkich brakujących dokumentów i uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Wysokość reguluje ustawa Prawo budowlane i nie są to niskie kwoty.

Obowiązek kierownika budowy szczególnej zawodowej staranności

Natomiast wówczas ma Pan do kierownika budowy, który odpowiadał za zgodność prac z prawem, w tym za formalności w urzędzie, roszczenia cywilno-prawne z Kodeksu cywilnego (K.c.). Na kierowniku robót jako profesjonaliście spoczywa bowiem obowiązek zachowania szczególnej zawodowej (profesjonalnej) staranności przy pełnieniu samodzielnej funkcji budowlanej. Sądownictwo wskazuje także, że poprzez objęcie funkcji kierownika budowy, osoba taka ma obowiązek czynnego udziału w wykonywaniu robót budowlanych, a to polega nie tylko na kierowaniu nimi, ale również na zapewnieniu zgodności prac i budowanego (remontowanego, przebudowywanego) obiektu z przepisami Prawa budowlanego. Jeśli zaś kierownik widzi, że działania inwestora czy ekipy budowlanej są z nimi niezgodne, powinien sprzeciwiać się ich kontynuowaniu do czasu doprowadzenia do zgodności z prawem. Tak wynika np. z wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 27 czerwca 2013 r. I ACa 521/13 czy wyroku SO w Olsztynie z dnia 2 marca 2021 r. IX Ca 1677/19.

Roszczenie odszkodowawcze inwestora do kierownika budowy za szkody

Pozostaje więc Panu wezwać kierownika budowy na piśmie do ostatecznego przedsądowego doprowadzenia prac budowlanych do zgodności z Prawem budowlanym w terminie np. 30 dni pod rygorem wystąpienia przed sąd cywilny o odszkodowanie, wskazując, że odpowiedzialność kierownika robót za budowę zgodnie z projektem i przepisami Prawa budowlanego, w tym niedopuszczanie do samowoli jest ugruntowana w polskim orzecznictwie. Gdyby zaś kierownik nie wywiązał się z powyższego, a Państwo musieliby przejść legalizację i koszty z nią związane (projekt, brakujące dokumenty, opłata legalizacyjna, grzywna) – pozostaje dochodzić odszkodowania za szkody wynikające z nienależytego działania kierownika budowy jako profesjonalisty, wykazując przed sądem ich wysokość i współpracę z tą konkretną osobą jako kierownikiem budowy, w tym dołączając wszystkie wezwania, obietnice i owo ostateczne wezwanie. Warto więc je nadawać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo do rąk własnych za pokwitowaniem przyjęcia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 2 marca 2021 r. IX Ca 1677/19
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 27 czerwca 2013 r. I ACa 521/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.