Zabudowa zagrodowa – krok po kroku. Przewodnik dla rolników chcących wybudować dom

• Data: 2024-09-26 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk

Posiadam działkę rolną (0,40 ha) oraz dwie działki po 1 ha (las). Mam wykształcenie rolnicze. Chciałbym wybudować domek na najmniejszej z działek (wszystkie są w tej samej gminie). Czy to możliwe? W gminie powiedziano mi, że plan zagospodarowania przestrzennego został niedawno zatwierdzony i mogę jedynie założyć siedlisko. Czy w tym przypadku budowa będzie możliwa?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zabudowa zagrodowa – krok po kroku. Przewodnik dla rolników chcących wybudować dom

Zabudowa działki siedliskowej

W pierwszej kolejności wskazać należy, że pojęcie „siedliska” nie ma na gruncie obowiązujących przepisów swojej definicji legalnej. Natomiast odnośnie do dopuszczalności lokalizacji i budowy siedliska zasadnicze znaczenie mają ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Podstawą prawną, która reguluje zagadnienie planu zagospodarowania przestrzennego, jest ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977). W świetle orzecznictwa dotyczącego wznoszenia obiektów budowlanych na gruntach rolnych wskazać można, iż pojęcie „siedliska” winno być wiązane z zapewnieniem odpowiednich warunków socjalno-bytowych osobom prowadzącym produkcję rolną. Rygor prawny budowy siedlisk wiązany jest z przepisami dotyczącymi gospodarstw rolnych oraz zabudowy zagrodowej. Do obowiązujących aktów prawnych w tej materii należą przede wszystkim: ww. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592) oraz ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266, z późn. zm.).

Kluczowe dla możliwości zrealizowania inwestycji polegającej na zabudowie działki siedliskowej jest odpowiednie przeznaczenie gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (np. jako tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej). Wszelkie budynki, które mają zostać wybudowane w ramach zabudowy zagrodowej, muszą być usytuowane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i spełniać wskazane w nim wymogi. W planie określana jest również minimalna powierzchnia działki, na której można budować siedlisko. Jeżeli grunt rolny jest mniejszy, rolnik nie otrzyma pozwolenia na budowę.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Zmiana przeznaczenia lasu na użytek rolny

Aby powstała działka siedliskowa i otrzymała warunki zabudowy, grunt pod nią przeznaczony musi mieć minimum 1 ha lub być większy niż średnia działka rolna w gminie. Zatem tutaj istotne jest, aby to właśnie na tym terenie, na którym chce się postawić siedlisko, miał on wymiar 1 ha. Z informacji, które Pan przekazał, wynika, że ta działka, na której chce Pan postawić siedlisko, nie ma wymiarów 1 ha.

Skoro na tych dwóch pozostałych działkach jest las, to warto wystąpić do starosty o zmianę przeznaczenia lasu na użytek rolny, o ile działki te przylegają do działki, na której chce Pan założyć siedlisko. Zmiana przeznaczenia lasu na użytek rolny musi być dla właściciela tego lasu czymś niezbędnym w danej sytuacji, przy czym potrzeba ta powinna być uzasadniona nie tylko z jego subiektywnego punktu widzenia, ale przede wszystkim przy zastosowaniu obiektywnych kryteriów oceny sytuacji strony i jej argumentów. W tej kwestii miałby Pan uzasadnienie z uwagi na planowaną inwestycję. Zatem ten 1 ha działki to musi być ten obszar, na którym chce Pan zrealizować inwestycję, a nie suma powierzchni działek, jakie Pan posiada.

Przykłady

Siedlisko na Działce Rolnej

Jan Kowalski, posiadając wykształcenie rolnicze i działkę rolną o powierzchni 0,40 ha oraz dwie działki leśne po 1 ha każda, postanowił wybudować dom na swojej najmniejszej działce. Dowiedział się jednak, że w gminie obowiązuje nowy plan zagospodarowania przestrzennego, który pozwala jedynie na zakładanie siedlisk. Skonsultował się z prawnikiem, który poinformował go, że budowa będzie możliwa, jeśli jego działka zostanie przekształcona na siedlisko zgodnie z obowiązującymi przepisami, pod warunkiem, że teren zostanie przeznaczony na cele zabudowy zagrodowej w planie zagospodarowania przestrzennego.

 

Zmiana Przeznaczenia Lasu

Maria Nowak, mając działkę rolną o powierzchni 0,5 ha i dwie działki leśne, postanowiła wybudować dom na jednej z działek leśnych przylegających do działki rolnej. Wiedząc, że na działce leśnej budowa jest niemożliwa, złożyła wniosek do starosty o zmianę przeznaczenia lasu na użytek rolny. Uzasadniła to potrzebą stworzenia siedliska rolniczego. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku, zmieniła przeznaczenie jednej z działek leśnych i z powodzeniem uzyskała warunki zabudowy.

 

Warunki Zabudowy i Minimalna Powierzchnia

Piotr Zieliński, rolnik z wykształcenia, posiadał kilka działek w jednej gminie, w tym 0,4 ha gruntu rolnego i dwie 1-hektarowe działki leśne. Chciał wybudować dom na najmniejszej działce. W gminie poinformowano go, że minimalna powierzchnia działki rolnej, na której można założyć siedlisko, wynosi 1 ha. Zdecydował się więc na połączenie jednej z działek leśnych z działką rolną, co umożliwiło mu spełnienie wymogu powierzchni. Po przekształceniu części lasu na grunt rolny i uzyskaniu odpowiednich zezwoleń, rozpoczął budowę domu.

Podsumowanie

Budowa domu na działce rolnej przez rolnika jest możliwa, o ile spełnione zostaną określone warunki, takie jak odpowiednie przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz minimalna powierzchnia działki. W przypadku mniejszych działek, możliwe jest przekształcenie przylegających działek leśnych na użytek rolny. Ważne jest skonsultowanie się z lokalnymi władzami oraz prawnikami, aby upewnić się, że wszystkie formalności są dopełnione zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Oferta porad prawnych

Zapewniamy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu niezbędnych pism, aby ułatwić Państwu proces budowy domu na działce rolnej zgodnie z obowiązującymi przepisami. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie na każdym etapie inwestycji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »