Zgoda na wejście gminy na działkę przy budowie drogi

Czy trzeba zgodzić się na wejście gminy na działkę?

Co do zasady właściciel prywatnej nieruchomości nie ma obowiązku dobrowolnie podpisywać zgody na bezpłatne dysponowanie działką ani na wejście z robotami budowlanymi. Pismo z gminy jest najczęściej próbą uzyskania zgody w drodze porozumienia. Oznacza to, że może Pan odmówić, zaproponować własne warunki albo zażądać doprecyzowania, po co, kiedy i w jakim zakresie gmina chce korzystać z nieruchomości.

Trzeba jednak odróżnić zwykłą prośbę o zgodę od sytuacji, w której inwestycja drogowa jest prowadzona na podstawie decyzji administracyjnej, w szczególności w trybie przepisów dotyczących realizacji dróg publicznych. Jeżeli nieruchomość jest objęta taką decyzją, zakres praw właściciela i inwestora może wynikać nie z dobrowolnej zgody, lecz z decyzji właściwego organu i przepisów szczególnych.

Jeżeli gmina prosi o zgodę, a nie przedstawia decyzji ograniczającej Pana prawa, warto potraktować sprawę negocjacyjnie. Nie należy podpisywać ogólnego formularza tylko dlatego, że inwestycja ma rozpocząć się szybko.

Co oznacza zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane?

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oznacza tytuł prawny pozwalający inwestorowi prowadzić określone roboty budowlane. Może wynikać między innymi z własności, użytkowania wieczystego, ograniczonego prawa rzeczowego, zarządu albo stosunku zobowiązaniowego, w tym z umowy lub zgody właściciela.

Jeżeli właściciel podpisze zgodę sformułowaną bardzo szeroko, inwestor może powoływać się na nią w postępowaniu budowlanym i przy organizacji robót. Dlatego dokument nie powinien zawierać ogólnego stwierdzenia, że właściciel zgadza się na dysponowanie całą nieruchomością na cele budowlane, jeżeli w rzeczywistości chodzi tylko o czasowe zajęcie pasa gruntu, przejazd sprzętu, wykonanie przyłącza, przebudowę zjazdu albo zabezpieczenie skarpy.

Najbezpieczniej, aby zgoda opisywała konkretnie: numer działki, część działki objętą wejściem, cel prac, maksymalny termin, dopuszczalny sprzęt, godziny prowadzenia prac, zakaz składowania materiałów poza wskazanym miejscem oraz obowiązki gminy po zakończeniu robót.

Na co może pozwolić sobie gmina po uzyskaniu zgody?

Gmina może korzystać z nieruchomości tylko w granicach udzielonej zgody albo w granicach decyzji administracyjnej. Jeżeli zgoda dotyczy wyłącznie wejścia w celu wykonania przekopu, nie oznacza to automatycznie prawa do składowania kruszywa, parkowania ciężkiego sprzętu, wycinki drzew, wykonania dodatkowych instalacji lub zajęcia całej działki.

W praktyce warto wpisać do zgody, że wszelkie czynności niewymienione w dokumencie wymagają odrębnej, pisemnej akceptacji właściciela. Pozwala to uniknąć sporu, czy gmina albo wykonawca mogli rozszerzyć zakres prac ze względu na wygodę organizacji budowy.

Jeżeli roboty wymagają wejścia na sąsiednią nieruchomość, Prawo budowlane przewiduje mechanizm uzyskania zgody właściciela, a w razie jej braku możliwość wystąpienia przez inwestora do właściwego organu o rozstrzygnięcie w drodze decyzji. W takim trybie ustala się potrzebę wejścia, jego zakres oraz warunki korzystania z nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że właściciel powinien z góry podpisywać nieograniczoną zgodę.

Jak zastrzec zakres zgody?

Jeżeli rozważa Pan podpisanie zgody, dokument powinien być możliwie precyzyjny. Warto unikać sformułowań typu „wyrażam zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane” bez dalszych ograniczeń. Takie zdanie może być dla właściciela zbyt szerokie.

W piśmie można zastrzec w szczególności:

• że zgoda dotyczy wyłącznie wskazanej części nieruchomości, najlepiej opisanej na załączniku graficznym,
• że zgoda obowiązuje tylko przez konkretny okres i tylko na potrzeby określonych robót,
• że gmina lub wykonawca nie mogą składować materiałów, parkować maszyn ani usuwać roślinności poza zakresem uzgodnionym na piśmie,
• że przed wejściem na działkę strony sporządzą protokół i dokumentację fotograficzną stanu nieruchomości,
• że po zakończeniu robót teren zostanie uporządkowany i przywrócony do stanu poprzedniego,
• że wszystkie szkody zostaną naprawione albo rozliczone pieniężnie,
• że za działania wykonawcy odpowiada wobec właściciela gmina lub wskazany inwestor, zależnie od treści porozumienia.

Jeżeli gmina oczekuje zgody bezpłatnej, może Pan zaproponować wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości. Czym innym jest bowiem wynagrodzenie za czasowe zajęcie działki, a czym innym odszkodowanie za rzeczywiście powstałą szkodę.

Szkody na nieruchomości i odszkodowanie

Jeżeli w wyniku robót powstanie szkoda, właściciel może żądać jej naprawienia na zasadach ogólnych. Zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego ten, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Znaczenie ma również art. 361 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym odszkodowanie obejmuje normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

W przypadku wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w związku z robotami budowlanymi przepisy Prawa budowlanego przewidują także obowiązek naprawienia szkód powstałych w związku z korzystaniem z nieruchomości. W praktyce kluczowe jest jednak udokumentowanie stanu działki przed rozpoczęciem prac.

Przed wpuszczeniem wykonawcy na teren warto sporządzić protokół, wykonać zdjęcia ogrodzenia, nawierzchni, roślinności, instalacji, drenażu i innych elementów podatnych na uszkodzenia. Po zakończeniu robót należy sporządzić drugi protokół i nie podpisywać bez zastrzeżeń odbioru terenu, jeżeli szkody nie zostały naprawione.

Czy odmowa zgody blokuje budowę drogi?

Odmowa zgody nie zawsze blokuje inwestycję. Jeżeli wejście na nieruchomość jest obiektywnie potrzebne do wykonania robót, inwestor może próbować skorzystać z właściwej procedury administracyjnej. W przypadku inwestycji drogowych mogą również mieć zastosowanie przepisy szczególne, które pozwalają na przejęcie nieruchomości albo ograniczenie sposobu korzystania z niej na podstawie decyzji administracyjnej i za odpowiednim rozliczeniem.

Nie oznacza to jednak, że właściciel powinien podpisywać każdą zgodę przedstawioną przez gminę. Dobrowolne porozumienie powinno chronić obie strony: umożliwiać wykonanie koniecznych prac, ale jednocześnie precyzyjnie zabezpieczać interes właściciela.

Co zrobić przed podpisaniem pisma z gminy?

Przed podpisaniem dokumentu warto poprosić gminę o projekt robót, mapę z zaznaczeniem części działki, przewidywany harmonogram, dane wykonawcy oraz informację, czy inwestycja jest prowadzona na podstawie decyzji administracyjnej. Jeżeli pismo jest ogólne, można odpowiedzieć, że właściciel nie odmawia rozmów, ale oczekuje przedstawienia szczegółowych warunków korzystania z nieruchomości.

Dobrym rozwiązaniem jest przygotowanie własnej wersji zgody albo aneksu do formularza gminy. W takim dokumencie można wyłączyć bezpłatność, ograniczyć zakres robót, wprowadzić obowiązek naprawy szkód i wskazać sposób kontaktu przed każdym wejściem na teren.

FAQ

Czy muszę podpisać zgodę, jeśli gmina twierdzi, że inwestycja jest pilna?

Nie. Sama pilność inwestycji nie tworzy obowiązku podpisania dobrowolnej zgody. Może Pan zażądać szczegółów, zaproponować własne warunki albo odmówić. Gmina może wtedy rozważyć właściwą procedurę administracyjną, jeżeli przepisy dają jej taką możliwość.

Czy zgoda może być bezpłatna?

Może, ale nie musi. Jeżeli właściciel zgadza się na czasowe korzystanie z działki, może negocjować wynagrodzenie za zajęcie nieruchomości. Nawet przy zgodzie bezpłatnej warto wyraźnie zapisać, że nie obejmuje ona zrzeczenia się roszczeń za szkody.

Czy zgoda na dysponowanie działką oznacza sprzedaż albo wywłaszczenie?

Nie. Dobrowolna zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane nie jest sprzedażą działki. Może jednak dawać inwestorowi tytuł do prowadzenia określonych robót, dlatego jej zakres powinien być jasno ograniczony.

Co zrobić, gdy wykonawca uszkodzi ogrodzenie, podjazd albo roślinność?

Należy udokumentować szkodę zdjęciami, wezwać gminę lub wskazanego inwestora do naprawy i powołać się na protokół stanu nieruchomości. Jeżeli szkoda nie zostanie naprawiona dobrowolnie, można dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.

Czy mogę ograniczyć zgodę tylko do części działki?

Tak. To jedno z najważniejszych zabezpieczeń właściciela. W zgodzie warto wskazać konkretny fragment nieruchomości, najlepiej na mapie lub szkicu, oraz zakazać korzystania z pozostałej części działki bez odrębnej pisemnej zgody.

Podsumowanie

Nie należy podpisywać ogólnej zgody na bezpłatne dysponowanie nieruchomością bez sprawdzenia, czego dokładnie oczekuje gmina. Jeżeli zgoda ma zostać udzielona, powinna określać cel, miejsce, czas, sposób prowadzenia prac, odpowiedzialność za szkody i obowiązek przywrócenia terenu do poprzedniego stanu.

Właściciel może odmówić podpisania dokumentu albo zaproponować własne warunki. Jeżeli inwestycja rzeczywiście wymaga wejścia na działkę, gmina może korzystać z przewidzianych prawem procedur, ale dobrowolna zgoda nie powinna pozbawiać właściciela ochrony ani prawa do odszkodowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

3. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Dz.U. 2003 nr 80 poz. 721

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.