• Data: 2025-11-05 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Z żoną planujemy budowę domu. Mamy możliwość, aby dom został wybudowany na działce rodziców. Aktualnie działka ma status działki rolnej, ziemia klasy 3a, około 3 ha i jest dzierżawiona przez siostrę. Tata jest rencistą z KRUS-u, dlatego ziemia nie może być na niego, aby stale mógł otrzymywać pełną rentę. Zastanawiamy się, w jaki sposób można w takiej sytuacja wybudować na tej działce dom, bez pomniejszenia renty. Działka jest ziemią rolną w jednym kawałku bez wydanych warunków zabudowy i miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego. Położenie 100 metrów od drogi krajowej. Dojazd do działki drogą gruntowa. Ja nie mam statusu rolnika. Rozważaliśmy rozpoczęcie budowy domu na rodziców i później przepisanie budowy na nas. W jaki sposób można w takiej sytuacji wybudować dom? Interesuje nas optymalne rozwiązanie pod kątem spełnienia warunków jak niżej:
.jpg)
Zgodnie z przepisami, renta rolnicza z tytułu niezdolności do pracy lub renta strukturalna, może zostać pomniejszona, jeśli rolnik nadal prowadzi gospodarstwo lub czerpie z niego korzyści. Dlatego grunt nie może pozostawać we władaniu lub własności ojca.
Dzierżawa gruntu córce to dobre rozwiązanie – działa jako wyzbycie się władztwa nad ziemią. Kluczowe jest, aby była to umowa pisemna, z datą pewną (np. notarialna) i zgłoszona do ewidencji gruntów.
To grunt dobrej jakości rolniczej, podlegający ochronie prawnej. Co do zasady, na takim gruncie nie można budować domu, chyba że:
zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy (WZ),
działka zostanie odrolniona i wyłączona z produkcji rolniczej.
Nawet rolnik może budować na działce rolnej dopiero pod warunkiem, że działka jest ć przeznaczona pod zabudowę zagrodową/ siedliskową, czyli budynek mieszkalny i budynki gospodarcze i uzyska WZ.
Etapy:
Wydzielenie działki pod budowę domu (np. 1000 m²) i darowizna na Pana rzecz.
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) już przez Pana:
Odrolnienie działki klasy III a – wymaga decyzji administracyjnej (urząd gminy) oraz opłaty jednorazowej i rocznej (czasami można ją rozłożyć).
Wyłączenie z produkcji rolnej – decyzja starosty.
Rozpoczęcie budowy i zakończenie budowy przez Pana.
UWAGA: Jeśli nie ma sąsiedniej zabudowy, może być odmowa WZ – warto to sprawdzić w urzędzie gminy jeszcze przed złożeniem wniosku.
Jest to procedura niełatwa, obarczona wysokim ryzykiem niepowodzenia, więc wymaga od początku współdziałania z ww. organami (zwykle już w rozmowie nieformalnej można uzyskać informacje czy jest szansa na wyłączenie / zgody).
Konstrukcja:
budowa domu w imieniu rodziców – rolników (jako inwestorzy) w ramach zabudowy siedliskowej, o ile działka jest zagrodowa/siedliskowa i uzyskają WZ,
po zakończeniu budowy (nie w trakcie bo syn jako nie-rolnik nie będzie mógł kontynuować zabudowy siedliskowej) – darowizna domu + działki na rzecz syna do majątku osobistego (by skorzystał z zwolnienia z podatku od darowizny, bo darowizna dla Pana i żony spowoduje po stronie żony podatek od darowizny).
Ryzyko: jeśli KRUS uzna, że ojciec „faktycznie” korzystał z działki (np. wznosił na niej dom, inwestował, nadzorował), może uznać, że prowadzi gospodarstwo, a to poskutkuje utratą pełnej renty, a nawet obowiązkiem zwrotu dotychczas pobranej.
Jeśli więc planują Państwo budowę domu dla siebie, najbezpieczniej byłoby poczynić następujące kroki:
rodzice dokonują podziału działki (np. 0,1 ha),
Państwo nabywają działkę (kupno lub darowizna - najlepiej podatkowo darowizna dla syna) – w przypadku zakupu a nie darowizny muszą spełnić warunki do zakupu działki rolnej <1 ha bez bycia rolnikiem (art. 2a ust. 4 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - rygorystyczne),
następnie wnioskuje Pan o WZ + odrolnienie + pozwolenie na budowę.
To „najczystsze" prawnie rozwiązanie, jeśli gmina wyda WZ dla działki po podziale. O to najlepiej od razu pytać w gminie. Oczywiście ich informacje nie są wiążące, ale dadzą jakiś obraz/ ich spojrzenie na sytuację.
Nie ukrywam, że trudne, żmudne i często kończy się niepowodzeniem, więc współpraca z organem od początku jest kluczowa.
UWAGI:
Działka IIIa podlega rygorystycznej ochronie – procedura uzyskania zgody na wyłączenie z produkcji rolnej jest czasochłonna i kosztowna.
Istotne jest nieangażowanie ojca formalnie w żadnym etapie budowy. Skoro zaś jest właścicielem, to zawsze budowa na jego działce będzie obarczona ryzykiem i to niestety wysokim.
Tata buduje dom na swojej działce – KRUS odbiera rentę
Ojciec-rolnik pobiera rentę strukturalną, ale postanawia nadzorować budowę domu dla syna na swojej działce rolnej. KRUS uznał, że faktycznie prowadzi gospodarstwo, więc zażądał zwrotu wypłaconej renty i ją wstrzymał.
Córka dzierżawi ziemię – tata zachowuje rentę
Ojciec formalnie wydzierżawił ziemię córce notarialnie i zgłosił to w ewidencji gruntów. KRUS uznał, że nie korzysta z gospodarstwa, więc renta pozostała w pełnej wysokości.
Syn chce budować na działce klasy IIIa – urząd odmawia
Syn dostał od rodziców działkę klasy IIIa, ale gmina odmówiła warunków zabudowy – brak sąsiedniej zabudowy. Dodatkowo, wyłączenie z produkcji rolnej okazało się kosztowne i czasochłonne, co opóźniło cały proces o kilkanaście miesięcy.
Zarówno zachowanie renty rolniczej, jak i planowana budowa na działce klasy IIIa, wiążą się z licznymi ograniczeniami prawnymi. Każdy błąd – jak niewłaściwa forma dzierżawy czy zaangażowanie rolnika w inwestycję – może skutkować utratą świadczeń lub odmową budowy.
Jeśli planujesz budowę na gruncie rolnym lub chcesz zabezpieczyć rentę – skonsultuj się z nami. Oferujemy kompleksową pomoc prawną: od analizy umów dzierżawy, przez procedury odrolnienia, po bezpieczne przekazanie działki i uzyskanie WZ.
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
.jpg "Rekreacja zamiast magazynu, jak zgodnie z prawem przekształcić przyziemie hotelu?")
.jpg "Czy mogę postawić domek holenderski na działce rolnej? Jakie mogą być tego konsekwencje?")
