Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż jednego z pokoi w mieszkaniu w kamienicy

Autor: Anna Sufin • Opublikowane: 2018-09-07

Posiadam mieszkanie 5-cio pokojowe w kamienicy poniemieckiej. Sąsiednie mieszkanie na tym samym pietrze idzie na sprzedaż. Kupiec tamtego mieszkania jest zainteresowany dodatkowo dokupieniem jednego z moich pokojów, który przed wojną należał do sąsiedniego mieszkania. Jestem pozytywnie nastawiony do tej transakcji, martwi mnie jednak aspekt prawny. Jak należny postąpić, aby przeprowadzić sprzedaż bez ryzyka i w prawidłowy/szybki sposób?

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa
Moim zdaniem, po ustawie z 2013r. każdy ruch na rynku nieruchomości wymaga opieki prawno-podatkowej, a co najmniej konsultacji. Szukałem tej pomocy długo i z różnym skutkiem, Znalazłem ją w eporady24. Bardzo się cieszę.
Sławomir, 59 lat
Jestem zadowolony z porady.
Zbigniew
Polecam wszystkim co potrzebują szybkiej i profesjonalnej Pomocy Prawniczej. 
Edyta
Porada udzielona szybko oraz w bardzo przystępny sposób.
Agnieszka
Bardzo obszerna i wyczerpująca odpowiedz ale czekałem na nią dłużej niż 24 godziny.
Mirosław, 50 lat
Jestem bardzo zadowolona z usługi. Po raz kolejny korzystam z Państwa porad i zawsze, tak jak tym razem, są profesjonalne rzeczowe i zrozumiałe. Nigdzie nie otrzymałam tak wyczerpujących informacji, które wyjaśniły moje wątpliwości. Jeśli będzie taka potrzeba, z pewnością poproszę Państwa o pomoc i będę polecać Państwa usługi moim znajomym! 
Zofia
Bardzo dziękuję za całą pomoc! 
Anna
Ważny element jest taki,że można zadawać wiele pytań w trakcie sprawy,za które nie trzeba dopłacać,wszystko jest w cenie. Kompetentni prawnicy,służący pomocą swoją wiedzą i doświadczeniem.
Marcin
Wszystko jest OK
Wojciech, 31 lat, Kierownik
Już korzystałem wcześniej i belek zadowolony.
Adam, 73 lata, Pośrednik w obrocie nieruchomościami
Szybko udzielona odpowiedź, rzeczowo i zrozumiałe. Przystępna cena. Zdecydowanie polecam.
Monika, ekonomista, 44 lata
Opinia prawna była bardzo pomocna i szczegółowa.
Andrzej
Bardzo kompleksowa porada. Prawnik wykazał się wiedzą i cierpliwością odpowiadając na liczne pytania dodatkowe. 
Adam
zacytowane przepisy i bardzo klarowne wyjaśnienie
Zbigniew, 55 lat
Odpowiedź wyczerpująca, dziękuję
Kamila, 46 lat
Bardzo szybka i profesjonalna pomoc.
Piotr
Dziękuję za tak rzetelną i wyczerpującą odpowiedź na moje zapytanie. Jestem bardzo zadowolona z szybkiej odpowiedzi. Wystawiam najwyższą ocenę.
Elżbieta, emeryt, 62 lata
Bardzo wyczerpująca odpowiedź. Prawnik u którego byłam wcześniej, tak mi nie pomógł. Polecam i dziękuję.
Dominika
Jestem zadowolona z porady z szybkości odpowiedzi na pytanie.
Wioletta, bibliotekarka i rolnik, 55 lat
Dziękuję za poradę. Prawnik odpowiedział na wszystkie moje wątpliwości. Usługi tego serwisu są pomocne.
Anna, 42
Dziękuję, jestem zadowolony z usługi.
Mariusz
Dziękuję za poradę. 
Joanna
Bardzo szybka rzetelna odpowiedz podparta teoria. Polecam serwis z czystym sercem.
Jakub, inżynier, 33 lata
profesjonalne i szybkie udzielanie porad .Polecam wszystkim.
Anna

Niestety w opisanej sytuacji, aby bezpiecznie dla Pana i zgodnie z prawem dokonać transakcji, konieczne będzie przeprowadzenie dość skomplikowanej procedury, której nie da się uniknąć. Niestety nie da się tak po prostu sprzedać pokoju aktem notarialnym, zamurować drzwi i wykuć ich z drugiej strony. Cały problem polega bowiem na tym, że przedmiotem obrotu mogą być tylko samodzielne lokale. Procedura ta będzie obejmowała działania na kilku płaszczyznach.

Po pierwsze napisał Pan, że zamieszkuje Pan w kamienicy poniemieckiej – nie opisał Pan precyzyjnie jej struktury własnościowej, natomiast mając na uwadze, jak zazwyczaj takie kamienice wyglądają, zakładam, że jest w niej nie więcej niż 7 wyodrębnionych mieszkań (każde z nich powinno posiadać odrębną księgę wieczystą).

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jeżeli w budynku jest nie więcej niż siedem lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi, powstaje tzw. mała wspólnota mieszkaniowa (od dużej wspólnoty różni się tym, że nie ma obowiązku ustanowienia zarządu, a do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności). Na mocy art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. W Pana wypadku – jeśli nie będzie Pan starał się o wyodrębnienie pokoju jako samodzielnego lokalu (byłoby to trudne, o ile nie niemożliwe – konieczne byłoby, np. aby do pokoju było wejście z klatki schodowej) – trzeba będzie przeprowadzić właśnie operację podziału i połączenia lokalu (gdyby starał się Pan o wyodrębnienie pokoju – mielibyśmy do czynienia tylko z podziałem). Na taką operację na początku trzeba zatem uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej. W małej wspólnocie mieszkaniowej konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali. Ponadto konieczne będzie także uzyskanie podobnej zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (w związku z przyłączeniem pokoju do nowego lokalu zmieni się wielkość udziału w nieruchomości wspólnej każdego z właścicieli, przeprowadzających omawianą operację, zależna od powierzchni użytkowej lokalu, por. art. 3 ust. 1; taką uchwałę wspólnota powinna podjąć po dokonaniu pomiarów nowych lokali).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Następnie trzeba ustalić, czy zakres planowanych prac w związku z wydzieleniem i połączeniem pokoju z nowym lokalem nie będzie wymagał uzyskania pozwolenia na budowę, czy aby wystarczy tylko zgłoszenie. Ponieważ wymagane prace nie będą prawdopodobnie prowadziły do odtworzenia stanu pierwotnego lokalu, nie będzie ich można zakwalifikować jako remont (art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane), stąd trzeba się spodziewać, że konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Do uzyskania pozwolenia także trzeba dostarczyć szereg dokumentacji (w tym projekt budowlany).

W przypadku zmiany instalacji, np. elektrycznej, musi Pan pamiętać także o dokonaniu odpowiednich odbiorów. Nadmieniam, że gdyby obiekt był wpisany do rejestru zabytków, powodowałoby to dalsze komplikacje, bowiem prowadzenie prac budowlanych wymagałoby zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków, który sprawowałby dodatkowo nadzór konserwatorski nad przeprowadzanymi pracami (art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Wreszcie do podpisania aktu notarialnego i wpisania zmian w księgach wieczystych konieczne będzie uzyskanie zaświadczenia o samodzielności obydwu lokali (lokalu Pana i lokalu sąsiada) już po „połączeniu” z Pana pokojem (art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali). W tym celu właściciele obu lokali będą musieli wystąpić do starosty o wydanie takiego zaświadczenia. Proszę we właściwym starostwie dowiedzieć się, jakich dokumentów starosta będzie od Państwa wymagał, bowiem praktyki urzędów są różne. Należy się jednak spodziewać, że z będzie to rzut lokali z oznaczeniem ścian, powierzchni i instalacji (sporządzony przez osobę z uprawnieniami budowlanymi lub architektonicznymi), może być inwentaryzacja i opinia rzeczoznawcy. Taki rzut lokali będzie też stanowił załącznik do aktu notarialnego, podobnie jak zgoda wspólnoty o zmianie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Wspólna budowy domu z córką

Mieszkam z córką (jedyne dziecko) i jej rodziną. Młodzi mają kredyt na działkę budowlaną, na której chcielibyśmy pobudować dom, gdyż ja sprzedaję nieruchomość odziedziczoną po rodzicach. Nie można podobno budować na zasadzie: ich działka mój dom. Jaka jest możliwość wspólnej budowy? Nie chciałabym już teraz wszystkiego przekazywać córce, tym bardziej, że jest to związane z dodatkowymi kosztami.

Czy piwnica jest kondygnacją?

Mam wybudowany dom jednorodzinny z biurem, co oznacza, iż będę miał obowiązkową kontrolę z PINB. Architekt wydał mi rysunki ze zmianami dotyczącymi ścian, ale bez piwnicy. Twierdzi, że piwnica nie jest kondygnacją i nie wymaga opisów na rysunkach. Jak to wygląda z punktu widzenia prawa? Czy piwnica jest kondygnacją? Czy piwnica powinna być wykazana w zestawie rysunków?

Budynek gospodarczy przerobiony przed laty na dom bez pozwolenia

Pytanie dotyczy legalizacji samowoli budowlanej. Rodzice zamieszkują „budynek gospodarczy” – dostali go w spadku od dziadków i w środku wyremontowali. Budynek jest prawdopodobnie legalny, istnieje jakiś plan. Niestety została wykonana także dobudówka – bez planu, o powierzchni ok. 25 m2. W akcie notarialnym jest wpis – „budynek gospodarczy w części zamieszkały”. Budynek gospodarczy został zbudowany ponad 20 lat temu. Przeróbek dokonano ok. 12-13 lat temu. Co należy w naszej sytuacji zrobić, aby zalegalizować stan obecny?

Usytuowanie budynku gospodarczego na działce w zabudowie jednorodzinnej

Chciałbym na zgłoszenie postawić wolno stojący, parterowy budynek gospodarczy o pow. zabudowy poniżej 35 m2 z przeznaczeniem na warsztat hobbistyczny. Nie jestem zainteresowany uzyskaniem pozwolenia na budowę z powodu wydłużonego czasu i kosztów. Budynek miałby wymiary: 7,7 x 4,5 m, wysokość 3 m, przymocowany trwale do podłoża. Działka jest budowlana, szeroka na 10 m, stoi na niej mój dom w zabudowie szeregowej i inny budynek gospodarczy. Zależy mi, aby planowany budynek postawić jak najbliżej granicy, aby reszta działki była przejezdna. Sąsiad jest przychylny budowie, ale mam wątpliwości co do maksymalnych wymiarów budynku i odległość od granicy działki, aby obyło się bez pozwolenia. Dodam jeszcze, że ściana domu sąsiada nie ma okien, drzwi i mój budynek też nie będzie ich od tej strony miał. Ściana sąsiada ma 4 m wysokości. Co mówią obowiązujące przepisy?

Odległość drogi od stojącego już budynku z oknami

Z powodu rozbudowy drogi ma ona graniczyć bezpośrednio ze ścianą stojącego już budynku z oknami (mojego domu). Jest to droga o dużym natężeniu ruchu, w tym ciężarówek. Jaka powinna być odległość od budynku? Co mogę zrobić w tej sprawie?

Budowa domu na działce rolnej od rodziców

Planuję budowę domu. Rodzice są rolnikami, posiadają wyłącznie działki rolne – ziemie klasy 4 i gorsze. Ja rolnikiem nie jestem. Zatem w jaki sposób mogę rozpocząć budowę? Czy w takiej sytuacji mogę rozpocząć budowę na siebie (zabudowa zagrodowa jako rolnik, tata może przepisać mi 10 ha ziemi). Jak zgodnie z procedurą taką budowę rozpocząć?

Dom jednorodzinny przeznaczony pod wynajem dla wielu osób, przepisy

Zamierzam wynająć duży dom jednorodzinny, a następnie, po pewnych przeróbkach, wynajmować w nim 9 pokoi dla kilkunastu osób. Czy powinienem najpierw zgłosić swój zamiar do nadzoru budowlanego? Czy są w tym względzie przeprowadzane jakieś kontrole? Co grozi w przypadku kontroli? Jakie parametry domu i pokoi są wówczas sprawdzane?



Zapytaj prawnika

Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »