Sprzedaż jednego z pokoi w mieszkaniu w kamienicy

Sprzedaż mieszkania a sprzedaż pokoju

Niestety w opisanej sytuacji, aby bezpiecznie dla Pana i zgodnie z prawem dokonać transakcji, konieczne będzie przeprowadzenie dość skomplikowanej procedury, której nie da się uniknąć. Niestety nie da się tak po prostu sprzedać pokoju aktem notarialnym, zamurować drzwi i wykuć ich z drugiej strony. Cały problem polega bowiem na tym, że przedmiotem obrotu mogą być tylko samodzielne lokale. Procedura ta będzie obejmowała działania na kilku płaszczyznach.

Po pierwsze napisał Pan, że zamieszkuje Pan w kamienicy poniemieckiej – nie opisał Pan precyzyjnie jej struktury własnościowej, natomiast mając na uwadze, jak zazwyczaj takie kamienice wyglądają, zakładam, że jest w niej nie więcej niż 7 wyodrębnionych mieszkań (każde z nich powinno posiadać odrębną księgę wieczystą).

Zobacz też: Wykup części wspólnej od wspólnoty mieszkaniowej

Mała wspólnota mieszkaniowa i wyodrębnienie pokoju jako osobnego lokalu

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jeżeli w budynku jest nie więcej niż siedem lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi, powstaje tzw. mała wspólnota mieszkaniowa (od dużej wspólnoty różni się tym, że nie ma obowiązku ustanowienia zarządu, a do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności). Na mocy art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. W Pana wypadku – jeśli nie będzie Pan starał się o wyodrębnienie pokoju jako samodzielnego lokalu (byłoby to trudne, o ile nie niemożliwe – konieczne byłoby, np. aby do pokoju było wejście z klatki schodowej) – trzeba będzie przeprowadzić właśnie operację podziału i połączenia lokalu (gdyby starał się Pan o wyodrębnienie pokoju – mielibyśmy do czynienia tylko z podziałem). Na taką operację na początku trzeba zatem uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej. W małej wspólnocie mieszkaniowej konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali. Ponadto konieczne będzie także uzyskanie podobnej zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (w związku z przyłączeniem pokoju do nowego lokalu zmieni się wielkość udziału w nieruchomości wspólnej każdego z właścicieli, przeprowadzających omawianą operację, zależna od powierzchni użytkowej lokalu, por. art. 3 ust. 1; taką uchwałę wspólnota powinna podjąć po dokonaniu pomiarów nowych lokali).

Wydzielenie pokoju i połączenie z nowym lokalem

Następnie trzeba ustalić, czy zakres planowanych prac w związku z wydzieleniem i połączeniem pokoju z nowym lokalem nie będzie wymagał uzyskania pozwolenia na budowę, czy aby wystarczy tylko zgłoszenie. Ponieważ wymagane prace nie będą prawdopodobnie prowadziły do odtworzenia stanu pierwotnego lokalu, nie będzie ich można zakwalifikować jako remont (art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane), stąd trzeba się spodziewać, że konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Do uzyskania pozwolenia także trzeba dostarczyć szereg dokumentacji (w tym projekt budowlany).

W przypadku zmiany instalacji, np. elektrycznej, musi Pan pamiętać także o dokonaniu odpowiednich odbiorów. Nadmieniam, że gdyby obiekt był wpisany do rejestru zabytków, powodowałoby to dalsze komplikacje, bowiem prowadzenie prac budowlanych wymagałoby zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków, który sprawowałby dodatkowo nadzór konserwatorski nad przeprowadzanymi pracami (art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Wreszcie do podpisania aktu notarialnego i wpisania zmian w księgach wieczystych konieczne będzie uzyskanie zaświadczenia o samodzielności obydwu lokali (lokalu Pana i lokalu sąsiada) już po „połączeniu” z Pana pokojem (art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali). W tym celu właściciele obu lokali będą musieli wystąpić do starosty o wydanie takiego zaświadczenia. Proszę we właściwym starostwie dowiedzieć się, jakich dokumentów starosta będzie od Państwa wymagał, bowiem praktyki urzędów są różne. Należy się jednak spodziewać, że z będzie to rzut lokali z oznaczeniem ścian, powierzchni i instalacji (sporządzony przez osobę z uprawnieniami budowlanymi lub architektonicznymi), może być inwentaryzacja i opinia rzeczoznawcy. Taki rzut lokali będzie też stanowił załącznik do aktu notarialnego, podobnie jak zgoda wspólnoty o zmianie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami - Dz.U. 2003 nr 162 poz. 1568

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.