Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż jednego z pokoi w mieszkaniu w kamienicy

Anna Sufin • Opublikowane: 2018-09-07

Posiadam mieszkanie 5-cio pokojowe w kamienicy poniemieckiej. Sąsiednie mieszkanie na tym samym pietrze idzie na sprzedaż. Kupiec tamtego mieszkania jest zainteresowany dodatkowo dokupieniem jednego z moich pokojów, który przed wojną należał do sąsiedniego mieszkania. Jestem pozytywnie nastawiony do tej transakcji, martwi mnie jednak aspekt prawny. Jak należny postąpić, aby przeprowadzić sprzedaż bez ryzyka i w prawidłowy/szybki sposób?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niestety w opisanej sytuacji, aby bezpiecznie dla Pana i zgodnie z prawem dokonać transakcji, konieczne będzie przeprowadzenie dość skomplikowanej procedury, której nie da się uniknąć. Niestety nie da się tak po prostu sprzedać pokoju aktem notarialnym, zamurować drzwi i wykuć ich z drugiej strony. Cały problem polega bowiem na tym, że przedmiotem obrotu mogą być tylko samodzielne lokale. Procedura ta będzie obejmowała działania na kilku płaszczyznach.

Po pierwsze napisał Pan, że zamieszkuje Pan w kamienicy poniemieckiej – nie opisał Pan precyzyjnie jej struktury własnościowej, natomiast mając na uwadze, jak zazwyczaj takie kamienice wyglądają, zakładam, że jest w niej nie więcej niż 7 wyodrębnionych mieszkań (każde z nich powinno posiadać odrębną księgę wieczystą).

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jeżeli w budynku jest nie więcej niż siedem lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi, powstaje tzw. mała wspólnota mieszkaniowa (od dużej wspólnoty różni się tym, że nie ma obowiązku ustanowienia zarządu, a do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności). Na mocy art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. W Pana wypadku – jeśli nie będzie Pan starał się o wyodrębnienie pokoju jako samodzielnego lokalu (byłoby to trudne, o ile nie niemożliwe – konieczne byłoby, np. aby do pokoju było wejście z klatki schodowej) – trzeba będzie przeprowadzić właśnie operację podziału i połączenia lokalu (gdyby starał się Pan o wyodrębnienie pokoju – mielibyśmy do czynienia tylko z podziałem). Na taką operację na początku trzeba zatem uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej. W małej wspólnocie mieszkaniowej konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali. Ponadto konieczne będzie także uzyskanie podobnej zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (w związku z przyłączeniem pokoju do nowego lokalu zmieni się wielkość udziału w nieruchomości wspólnej każdego z właścicieli, przeprowadzających omawianą operację, zależna od powierzchni użytkowej lokalu, por. art. 3 ust. 1; taką uchwałę wspólnota powinna podjąć po dokonaniu pomiarów nowych lokali).

Następnie trzeba ustalić, czy zakres planowanych prac w związku z wydzieleniem i połączeniem pokoju z nowym lokalem nie będzie wymagał uzyskania pozwolenia na budowę, czy aby wystarczy tylko zgłoszenie. Ponieważ wymagane prace nie będą prawdopodobnie prowadziły do odtworzenia stanu pierwotnego lokalu, nie będzie ich można zakwalifikować jako remont (art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane), stąd trzeba się spodziewać, że konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Do uzyskania pozwolenia także trzeba dostarczyć szereg dokumentacji (w tym projekt budowlany).

W przypadku zmiany instalacji, np. elektrycznej, musi Pan pamiętać także o dokonaniu odpowiednich odbiorów. Nadmieniam, że gdyby obiekt był wpisany do rejestru zabytków, powodowałoby to dalsze komplikacje, bowiem prowadzenie prac budowlanych wymagałoby zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków, który sprawowałby dodatkowo nadzór konserwatorski nad przeprowadzanymi pracami (art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Wreszcie do podpisania aktu notarialnego i wpisania zmian w księgach wieczystych konieczne będzie uzyskanie zaświadczenia o samodzielności obydwu lokali (lokalu Pana i lokalu sąsiada) już po „połączeniu” z Pana pokojem (art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali). W tym celu właściciele obu lokali będą musieli wystąpić do starosty o wydanie takiego zaświadczenia. Proszę we właściwym starostwie dowiedzieć się, jakich dokumentów starosta będzie od Państwa wymagał, bowiem praktyki urzędów są różne. Należy się jednak spodziewać, że z będzie to rzut lokali z oznaczeniem ścian, powierzchni i instalacji (sporządzony przez osobę z uprawnieniami budowlanymi lub architektonicznymi), może być inwentaryzacja i opinia rzeczoznawcy. Taki rzut lokali będzie też stanowił załącznik do aktu notarialnego, podobnie jak zgoda wspólnoty o zmianie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Wspólna budowy domu z córką

Mieszkam z córką (jedyne dziecko) i jej rodziną. Młodzi mają kredyt na działkę budowlaną, na której chcielibyśmy pobudować dom, gdyż ja...

 

Czy piwnica jest kondygnacją?

Mam wybudowany dom jednorodzinny z biurem, co oznacza, iż będę miał obowiązkową kontrolę z PINB. Architekt wydał mi rysunki ze zmianami...

 

Budynek gospodarczy przerobiony przed laty na dom bez pozwolenia

Pytanie dotyczy legalizacji samowoli budowlanej. Rodzice zamieszkują „budynek gospodarczy” – dostali go w spadku od dziadków...

 

Usytuowanie budynku gospodarczego na działce w zabudowie jednorodzinnej

Usytuowanie budynku gospodarczego na działce w zabudowie jednorodzinnej

Chciałbym na zgłoszenie postawić wolno stojący, parterowy budynek gospodarczy o pow. zabudowy poniżej 35 m 2 z przeznaczeniem na...

Odległość drogi od stojącego już budynku z oknami

Z powodu rozbudowy drogi ma ona graniczyć bezpośrednio ze ścianą stojącego już budynku z oknami (mojego domu). Jest to droga o dużym natężeniu...

 

Budowa domu na działce rolnej od rodziców

Planuję budowę domu. Rodzice są rolnikami, posiadają wyłącznie działki rolne – ziemie klasy 4 i gorsze. Ja rolnikiem nie jestem. Zatem w jaki...

 

Dom jednorodzinny przeznaczony pod wynajem dla wielu osób, przepisy

Zamierzam wynająć duży dom jednorodzinny, a następnie, po pewnych przeróbkach, wynajmować w nim 9 pokoi dla kilkunastu osób. Czy powinienem...

 

Istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego, dom wpisany do gminnego rejestru zabytków

Mamy pozwolenie na remont, rozbudowę domu. W wyniku rozpoczętych prac została wyburzona więźba dachowa, strop i ściany pierwszej kondygnacji....