Problem z przekształceniem działki rolnej na budowlaną

Zacznę od tego, że jeśli na terenie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, to bez zmiany planu nic Pani nie zrobi. Trzeba wnioskować o zmianę planu i czekać na jego zmianę, niekiedy kilka lat.

Warunki zabudowy

Jeśli nie ma planu, odrolnienie działki odbywa się w dwóch etapach. Po pierwsze, trzeba zmienić przeznaczenie gruntu – uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Po drugie, koniecznie trzeba wyłączyć grunt z produkcji rolnej.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. „Terenem” w rozumieniu tego przepisu jest teren, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, czyli obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, na których planowana jest realizacja danej inwestycji (por. np. wyrok NSA z 10 stycznia 2008 r., sygn. akt II OSK 1826/06). W związku z tym przyjmowano, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem, jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana (lub w inny niż dotychczas sposób zagospodarowana).

Decyzja ustalająca warunki zabudowy przesądza jedynie, co do zasady, że na konkretnej działce wskazanej we wniosku jest możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia (z określonymi jego parametrami), nie określa natomiast dokładnego położenia inwestycji na działce. W konsekwencji zatem, na tym etapie nie rozstrzyga się, która część działki przeznaczona będzie na cele nierolnicze lub nieleśne (zob. wyroki NSA: z 10 stycznia 2008 r., sygn. akt II OSK 1826/06, oraz z 11 marca 2014 r., sygn. akt II OSK 2363/12). To z kolei implikowało wniosek, że „zmiana przeznaczenia obejmuje cały obszar wyznaczony jako działka bądź działki geodezyjne, a nie wyłącznie powierzchnię faktycznie zajętą pod lokalizowaną w ten sposób inwestycję. Obecnie bowiem działka ewidencyjna jest jedynym kryterium obszarowym, do którego można odnosić art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a którego stosowanie nie pozwala na obejście tego przepisu. Poza tym nie może ujść z pola widzenia fakt, że w świetle całokształtu regulacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych ochronę gruntów rolnych, a zwłaszcza gruntów najwyższych klas, należy traktować jako zasadę, natomiast przeznaczanie ich na cele nierolnicze (nieleśne) – jako wyjątek od tej zasady” (wyrok NSA z 6 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1442/11).

Warunki terenowe

Decyzja ta jest uzależniona od spełnienia ww. warunków oraz zabudowań na sąsiednich działach umożliwiających takie zagospodarowanie terenu. Przede wszystkim przynajmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, by nieruchomość na Pana działce była podobna. Działka musi mieć dostęp do publicznej drogi, uzbrojony teren lub projekt uzbrojenia.

Przeznaczenie gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III na cele nierolnicze i nieleśne wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, która następuje na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Wniosek o odrolnienie działki, na wniosek zainteresowanego właściciela, składa się do właściwego ministra gmina – tj. wójt, burmistrz, prezydent miasta i tylko gmina jest stroną w tym postępowaniu (nie jest nią zatem właściciel działki rolnej).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.