Naruszenia przepisów prawa budowlanego u skonfliktowanych sąsiadów

Dom w granicy, styropianowe ocieplenie na działce sąsiada

Fakt, iż styropian sąsiada wystaje na Państwa posesję, lub jego parapet, nie jest sprawą administracyjną ani samowolą budowlaną, więc PINB tego nie załatwi. Dom sąsiada został pobudowany w latach 30-tych i z decyzji nadzoru nie wynika, aby został pobudowany niezgodnie z ówczesnymi przepisami. Na ziemiach polskich funkcjonowały regulacje obowiązujące u zaborców. Obowiązujące od 1928 roku Prawo budowlane dopuszczało budowę przy granicy, nie określając, że nie może być otworów w ścianie. Warunki techniczne jako pierwsze pojawiły się w latach 60-tych.

Zgoda sąsiadów na Państwa okna nie miała znaczenia, albowiem zakazywały już wówczas tego przepisy rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych – w tym odległości od granicy ściany z oknami.

Z opisu wynika, iż użyczyli Państwo sąsiadom działki na cele ocieplenia domu. To użyczenie daje im prawo zajmowania terenu Waszej działki. Tę kwestię można załatwić jedynie sądownie poprzez ustanowienie służebności – odpłatnie – za obszar, w którym dom sąsiadów wchodzi na Państwa działkę. Kwestia zalewania działki z parapetu to także sprawa cywilna.

Immisje, powództwo o zaprzestanie naruszeń

Co do zasady, właściciel może korzystać z nieruchomości w każdy – dozwolony przez prawo – sposób. Korzystając jednak ze swojej nieruchomości (mieszkając na niej, prowadząc działalność) może oddziaływać na grunt sąsiedni w różny sposób. Prawnicy takie oddziaływanie nazywają immisjami. Immisje – w przeciwieństwie do fizycznego wtargnięcia na grunt sąsiedni, które jest zasadniczo zakazane i nie wchodzi w zakres pojęcia immisji – polegają na czynnościach dokonywanych na własnej nieruchomości, ale których skutki występują na gruncie sąsiednim.

Na gruncie polskiego prawa ochrona przed immisjami przewidziana jest w art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.). Według art. 144 K.c. – właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jeżeli właściciel nie powstrzymuje się od tych działań, wówczas można wystąpić na podstawie art. 144 w związku z art. 222 § 2 K.c. z powództwem o zaprzestanie naruszeń.

Przesłanki roszczenia negatoryjnego

Podstawą do jakichkolwiek roszczeń jest art. 222 § 2 K.c. w zw. z art. 144 K.c. Roszczenie, które nazywa się negatoryjnym przysługuje przeciwko każdemu, kto narusza czyjąś własność w sposób bezprawny bez wyzucia właściciela z władania rzeczą (corpus), a więc nawet nie koniecznie z jej posiadania (wymagającego animus possidendi). Jest normą kształtującą roszczenie w razie immisji pośrednich, o których stanowi art. 144 K.c. Spełnienie przesłanek tego przepisu, tj. art. 144 K.c. z zakresu tzw. prawa sąsiedzkiego oznacza realizację przesłanki bezprawności potrzebnej do uruchomienia roszczenia negatoryjnego. Immisją pośrednią w rozumieniu doktryny i licznych przykładów orzecznictwa jest oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą bez bezpośredniego wtargnięcia na nią, lecz poprzez wpływanie na nią z własnej nieruchomości materialnymi i niematerialnymi czynnikami, takimi jak hałas, zapachy, płyny, fale radiowe itp., ale także zaśmiecanie terenu, niszczenie otoczenia, naruszanie estetyki, jak również uciążliwe zachowanie ludzi (np. klientów) i szkodliwe wpływanie na psychikę oraz samopoczucie właścicieli sąsiedniej nieruchomości. Wymaga się, aby takie pośrednie oddziaływanie nieruchomości przekraczało przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia (obu) nieruchomości i stosunków miejscowych (por. wyrok SN z dnia 2 czerwca 2016 r., I CSK 533/15).

Negatywne oddziaływanie sąsiedzkie

Koncentrując się już na wykładni samego przepisu art. 144 K.c., należy wskazać, że w przepisie tym chodzi o aktywne zachowanie właściciela (a także dzierżawcy itp.), które jest podejmowane w ramach wykonywania jego prawa, równocześnie oddziałujące na sferę cudzego (sąsiedniego) prawa własności. Owo oddziaływanie bywa nazywane w literaturze „immisją”. Immisje pośrednie są ubocznym skutkiem działania właściciela, nie stanowią zaś rodzaju zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Immisje te są częściowo dopuszczalne – w granicach określonych normą art. 144 K.c. Przy ustalaniu przeciętnej miary należy uwzględniać społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości emitującej zakłócenia, jak też nieruchomości doznającej zakłóceń. Dopuszczalne są tylko takie zakłócenia, które po pierwsze wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest źródło zakłóceń, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, a po wtóre nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości doznającej zakłóceń zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru. Przeciętną miarę dopuszczalnych zakłóceń wyznaczają zaś stosunki miejscowe. To elastyczne kryterium pozwala brać pod uwagę wiele różnorodnych okoliczności towarzyszących immisjom. W pierwszym rzędzie trzeba uwzględniać miejsce położenia nieruchomości. Decydujące bowiem znaczenie ma charakter środowiska miejscowego. Należy także podkreślić, iż według przeważającego stanowiska piśmiennictwa i orzecznictwa, określona w art. 144 K.c. przeciętna miara ma charakter autonomiczny, to znaczy, że nawet zachowanie się właściciela zgodne z decyzjami i normami administracyjnymi nie pozbawia właścicieli nieruchomości sąsiednich roszczenia negatoryjnego w stosunku do niego w razie zakłócenia korzystania z ich nieruchomości ponad tę miarę (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 10 lipca 2003 r., I CKN 497/01, z dnia 10 lutego 2004 r., IV CK 454/02, i z dnia 30 września 2008 r., II CSK 169/08, a także uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1970 r., III CZP 17/70, OSP 1971, z. 9, poz. 169).

Zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę

Pojęcia „przeciętna miara” w rozumieniu art. 144 K.c. nie można definiować wyłącznie przez pryzmat wyników pomiarów. Mają one wprawdzie istotne znaczenie przy definiowaniu tego pojęcia rzutującego na ocenę czy zachowanie pozwanych jest bezprawne, jednak wyniki takich pomiarów nie przesądzają ani o bezprawności (art. 24 K.c.), ani o przekroczeniu „przeciętnej miary” (art. 144 K.c.).

Definicja „przeciętnej miary” winna również odnosić się do innych czynników, które były przedmiotem rozważań orzecznictwa. I tak jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy i co wprost wynika z omawianego przepisu, działanie takie jest niedozwolone jedynie wówczas, gdy zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, a więc jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą, przyjętą w stosunkach miejscowych, miarę (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1962 r. III CR 66/62, OSNCP 1964/2/28). Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe zależą między innymi od miejsca położenia nieruchomości oraz czasu i sposobu korzystania z niej (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 191/08, LEX nr 484726). „Przeciętna miara” oddziaływań, o której mowa w art. 144 K.c., w konkretnej sprawie oceniana jest zwykle po wyjaśnieniu, jaki charakter ma nieruchomość, z której emitowana jest immisja, i nieruchomości sąsiednie immisją dotknięte (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 6 marca 2007 r. I ACa 48/07 LEX nr 298569). Ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 K.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkiwania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r. II CR 149/85, OSNC 1986/10/162). Przy wykładni art. 144 K.c. należy uwzględniać także takie czynniki, jak: częstotliwość zakłóceń, długotrwałość oddziaływań i ich intensywność oraz zakres niedogodności i ograniczeń, jakich w związku z nimi doznają właściciele nieruchomości sąsiednich. Nieprzerwane występowanie immisji pośrednich jest istotnym, ale nie jedynym elementem oceny stopnia zakłóceń (zob. uzasadnienie Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2003 r. I CKN 497/01LEX nr 121698).

Wezwanie sąsiada do zaniechania naruszeń, pozew do sądu

Sądem właściwym w sprawach jest sąd rejonowy ze względu na siedzibę pozwanego. Najpierw należy wezwać sąsiada do zaprzestania zalewania działki wodą z parapetu, potem skierować sprawę do sądu. Tylko proszę spróbować odpowiedzieć sobie na pytanie: na ile są Państwo w stanie określić uciążliwość i ilość tej wody z parapetu, albo nadmierne działania sąsiada w tym zakresie? Obawiam się, że będzie to symboliczna kwestia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2016 r., I CSK 533/15
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2003 r. I CKN 497/01
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 6 marca 2007 r. I ACa 48/07
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1962 r. III CR 66/62
6. Wyrok Sądu Najwyższego: z dnia 10 lipca 2003 r., I CKN 497/01

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.