Wiata rowerowa pod oknem we wspólnocie

Czy wspólnota może postawić lekką wiatę rowerową pod oknem?

W tym artykule chodzi o lekką, otwartą wiatę ustawianą na nieruchomości wspólnej bezpośrednio pod oknami lokalu. Wspólnota może decydować o zagospodarowaniu części wspólnych, lecz uchwała nie usuwa obowiązku zachowania przepisów budowlanych ani poszanowania praw właściciela lokalu.

Przy ocenie uchwały znaczenie mają miejsce i sposób korzystania z wiaty: odległość od okien, hałas podczas wstawiania rowerów, oświetlenie, możliwość gromadzenia odpadów, ograniczenie dostępu oraz wpływ na bezpieczeństwo. Samo pogorszenie widoku zwykle jest słabszym argumentem niż konkretne i mierzalne uciążliwości.

Jeżeli planowany obiekt jest zamknięty ścianami, ma większą kubaturę albo powstaje przy ogródku przypisanym do lokalu, jego kwalifikację i szerszy spór właścicielski omawia artykuł zamknięta rowerownia przy ogródku we wspólnocie.

Czy pogorszenie widoku z okna wystarczy do zablokowania wiaty?

Samo stwierdzenie, że wiata będzie psuła widok z okna, co do zasady nie wystarcza do skutecznego zablokowania inwestycji. Prawo nie gwarantuje właścicielowi lokalu niezmienionego widoku z okna na część wspólną, zwłaszcza jeżeli wspólnota racjonalnie zagospodarowuje teren dla potrzeb wszystkich mieszkańców.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy wiata powodowałaby realne i istotne uciążliwości, na przykład nadmierne zacienienie, utrudnienie dojścia, ograniczenie możliwości korzystania z lokalu, naruszenie przepisów techniczno-budowlanych, przeciwpożarowych albo postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy sprzeciw właściciela ma mocniejsze podstawy niż sam argument estetyczny.

W praktyce warto sprawdzić projekt lub szkic sytuacyjny, odległość od okien, sposób odwodnienia dachu, ewentualne oświetlenie, hałas związany z użytkowaniem, wpływ na drogi dojścia i dojazdu oraz to, czy inwestycja nie zmienia sposobu korzystania z części wspólnej w sposób nieproporcjonalny.

Zobacz również: odległość miejsc postojowych od okien

Czy lekka wiata rowerowa wymaga formalności budowlanych?

Odpowiedź zależy od rzeczywistych cech konstrukcji, powierzchni, sposobu związania z gruntem, liczby podobnych obiektów i miejsca posadowienia. Nazwanie obiektu „wiatą” w uchwale wspólnoty nie przesądza jeszcze, że jest to konstrukcja zwolniona z pozwolenia albo zgłoszenia.

Przed realizacją wspólnota powinna dysponować rysunkiem z wymiarami, wskazaniem odległości od budynku i granic działki oraz opisem konstrukcji. Pozwala to ustalić, czy obiekt jest rzeczywiście otwartą wiatą, czy raczej zamkniętym pomieszczeniem lub budynkiem gospodarczym.

Niezależnie od trybu budowlanego potrzebna jest prawidłowa decyzja wspólnoty dotycząca wykorzystania nieruchomości wspólnej. Formalne zwolnienie w Prawie budowlanym nie zastępuje uchwały ani nie pozbawia właściciela możliwości jej zaskarżenia.

Jak sprawdzić, czy uchwała wspólnoty jest prawidłowa?

W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy wspólnota podjęła uchwałę, jaka była jej treść, jak liczono głosy oraz czy właściciele zostali prawidłowo zawiadomieni. W dużej wspólnocie uchwały zapadają co do zasady większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w danej sprawie skutecznie przyjęto inny sposób liczenia głosów.

Uchwała dotycząca wiaty może być kwestionowana, jeżeli narusza przepisy prawa, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza interes właściciela. Nie wystarczy jednak zwykła niechęć do inwestycji. Trzeba wykazać konkretne uchybienia albo realną, nieproporcjonalną uciążliwość.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje automatycznie wykonania uchwały, dlatego w pilnych sprawach warto rozważyć także wniosek o zabezpieczenie.

Co można zrobić przed rozpoczęciem budowy?

Najrozsądniej działać jeszcze przed ustawieniem wiaty. Właściciel lokalu może zażądać od zarządu lub zarządcy informacji o planowanej lokalizacji, podstawie prawnej inwestycji, uchwale, kosztach oraz ewentualnym zgłoszeniu budowlanym. Może również przedstawić alternatywną lokalizację, która pozwoli osiągnąć cel wspólnoty, ale będzie mniej uciążliwa dla konkretnego lokalu.

Jeżeli inwestycja jest już zaawansowana, warto udokumentować stan faktyczny: wykonać zdjęcia, zachować korespondencję, ustalić daty zawiadomień i zebrać dokumenty wspólnoty. Przydatne może być również sprawdzenie w urzędzie, czy dla danego obiektu dokonano zgłoszenia, jeżeli było wymagane.

W przypadku podejrzenia naruszenia Prawa budowlanego można zawiadomić organ nadzoru budowlanego. Taki krok ma jednak sens przede wszystkim wtedy, gdy istnieją konkretne podstawy, na przykład obiekt ma większe wymiary niż deklarowane, powstaje w innym miejscu niż wskazano albo narusza przepisy techniczne.

FAQ

Czy wspólnota może postawić wiatę 4 metry od okna?

Może, jeżeli teren jest częścią wspólną, decyzja została podjęta prawidłowo, a lokalizacja nie narusza przepisów ani w sposób nadmierny nie ogranicza korzystania z lokalu. Sama odległość 4 metrów nie przesądza jeszcze ani o legalności, ani o nielegalności inwestycji.

Czy na wiatę rowerową zawsze trzeba mieć pozwolenie na budowę?

Nie. W wielu przypadkach pozwolenie nie jest wymagane. W zależności od parametrów wiaty i działki może być potrzebne zgłoszenie albo inwestycja może być zwolniona zarówno z pozwolenia, jak i ze zgłoszenia.

Czy mogę zaskarżyć uchwałę, bo wiata psuje mi widok?

Możesz zaskarżyć uchwałę, ale sam pogorszony widok zwykle nie jest wystarczającą podstawą. Silniejsze argumenty to naruszenie prawa, wadliwe głosowanie, niegospodarność, nadmierna uciążliwość albo nieproporcjonalne naruszenie interesu właściciela.

Ile czasu mam na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

Termin wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Czy zgłoszenie budowy daje sąsiadowi prawo udziału w postępowaniu?

Zgłoszenie jest uproszczoną procedurą i co do zasady nie wygląda tak jak postępowanie o pozwolenie na budowę z udziałem stron. Właściciel lokalu może jednak składać pisma do organu, informować o naruszeniach i korzystać z ochrony cywilnej lub wspólnotowej, jeżeli inwestycja narusza jego prawa.

Podsumowanie

Wspólnota mieszkaniowa może co do zasady przeznaczyć część wspólną na wiatę rowerową, jeżeli decyzja została podjęta w prawidłowym trybie i inwestycja spełnia wymagania prawa. Niewielka wiata nie zawsze wymaga pozwolenia na budowę, ale czasem konieczne jest zgłoszenie albo sprawdzenie dodatkowych ograniczeń wynikających z przepisów lokalnych i technicznych.

Właściciel lokalu ma największe szanse na skuteczny sprzeciw wtedy, gdy wykaże konkretne naruszenia: wadliwą uchwałę, przekroczenie kompetencji zarządu, naruszenie Prawa budowlanego lub nadmierną ingerencję w korzystanie z lokalu. Samo pogorszenie widoku z okna najczęściej nie wystarczy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, t.j. Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 903/97

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.