Budowa wiaty blisko okna

Zarządzanie nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej jako – u.w.l.), jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Będą to przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności (art. 195-209 Kodeksu cywilnego) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (art. 606-608 oraz art. 611-616 Kodeksu postępowania cywilnego).

Wyodrębnienie z nieruchomości choćby jednego lokalu równoznaczne jest z utratą przez nią jednolitego charakteru, powstaje wówczas bowiem odrębna nieruchomość lokalowa oraz tzw. nieruchomość wspólna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomością wspólną jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zakres nieruchomości wspólnej może w konkretnym stanie faktycznym budzić wątpliwości. Z pewnością najmniej problemów sprawia zaliczenie do niej gruntu, na którym położony jest budynek obejmujący wyodrębniane lokale. Grunt taki należy do nieruchomości wspólnej także wtedy, gdy jego obszar przekracza potrzeby związane z korzystaniem ze stanowiących odrębne nieruchomości lokali oraz części budynku czy urządzeń służących do wspólnego użytku. Podobnie, jeżeli na danej nieruchomości znajduje się więcej niż jeden budynek i w każdym z nich wyodrębniono lokale, nieruchomość wspólną stanowi cały grunt, a nie tylko części przylegające do poszczególnych budynków.

Przez części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali rozumie się, co znalazło m.in. wyraz w wyroku Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 r. (I CKN 903/97, OSNC 1999 r., nr 6, poz. 116), te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale.

Art. 18 ust. 1 u.w.l. dopuszcza umowne określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej. Art. 18 ust. 1 pkt 3 u.w.l. stwierdza jednak, że brak umowy pociąga za sobą obowiązywanie zasad uregulowanych w rozdziale 4 u.w.l. Pozwala to dojść do wniosku, że statut powinien (ale nie musi) regulować te wszystkie sprawy, o których mowa w ww. rozdziale, a więc m.in.:

1) sposób reprezentacji wspólnoty,

2) określenie organów wspólnoty, czyli np. zarządu, zgromadzenia wspólnoty, organów kontrolnych,

3) sposób kierowania sprawami bieżącymi,

4) sposób składania oświadczeń woli, czyli np. zawierania umów,

5) kompetencje poszczególnych organów wspólnoty,

6) sposób podejmowania uchwał,

7) sposób rozstrzygania konfliktów.

Określony tryb zarządu i podejmowania uchwał pozwala wspólnocie na decydowanie o nieruchomości wspólnej i nakładach na nią.

Niestety nie ma skutecznego sposobu, aby sprzeciwić się postawieniu wiaty. Jest 4 m od okna, więc spełnia wymogi przepisów. Nie zacienia okna – zepsuje widok – ale to nie jest argument niestety.

W przypadku wiaty nie jest potrzebne pozwolenie na budowę – obecnie odformalizowano procesy budowlane i ułatwiono inwestycje, a nawet gdyby w tym zakresie niezbędna była procedura budowlana – Pan nie byłby stroną postępowania, a wspólnota.

Jeśli nie ma podstaw do zaskarżenia uchwały wspólnoty – nie ma podstaw do wzruszenia inwestycji.

Zobacz też: Parking odległość od okien

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.