Budowa wiaty blisko okna
• Data: 2025-08-20 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Mieszkam w domu jednorodzinnym w zabudowie szeregowej o wydzielonej własności. Pozostała część (parking i placyk) jest własnością wspólnoty, do której ja również należę. Wspólnota mieszkaniowa postanowiła postawić na części wspólnej wiatę na czterech słupach z dachem na rowery. Problem w tym, że owa wiata ma stanąć w odległości około 4 metrów od mojego okna i będzie psuła mi widok z okna. Czy wspólnota może postawić taką wiatę przed moim oknem? Czy właściwy organ musi wydać zgodę na taką budowę, czy też nie musi, gdyż wystarczy tylko zgłoszenie?
Zarządzanie nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej
Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej jako – u.w.l.), jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Będą to przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności (art. 195-209 Kodeksu cywilnego) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (art. 606-608 oraz art. 611-616 Kodeksu postępowania cywilnego).
Wyodrębnienie z nieruchomości choćby jednego lokalu równoznaczne jest z utratą przez nią jednolitego charakteru, powstaje wówczas bowiem odrębna nieruchomość lokalowa oraz tzw. nieruchomość wspólna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomością wspólną jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Zakres nieruchomości wspólnej może w konkretnym stanie faktycznym budzić wątpliwości. Z pewnością najmniej problemów sprawia zaliczenie do niej gruntu, na którym położony jest budynek obejmujący wyodrębniane lokale. Grunt taki należy do nieruchomości wspólnej także wtedy, gdy jego obszar przekracza potrzeby związane z korzystaniem ze stanowiących odrębne nieruchomości lokali oraz części budynku czy urządzeń służących do wspólnego użytku. Podobnie, jeżeli na danej nieruchomości znajduje się więcej niż jeden budynek i w każdym z nich wyodrębniono lokale, nieruchomość wspólną stanowi cały grunt, a nie tylko części przylegające do poszczególnych budynków.
Przez części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali rozumie się, co znalazło m.in. wyraz w wyroku Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 r. (I CKN 903/97, OSNC 1999 r., nr 6, poz. 116), te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale.
Art. 18 ust. 1 u.w.l. dopuszcza umowne określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej. Art. 18 ust. 1 pkt 3 u.w.l. stwierdza jednak, że brak umowy pociąga za sobą obowiązywanie zasad uregulowanych w rozdziale 4 u.w.l. Pozwala to dojść do wniosku, że statut powinien (ale nie musi) regulować te wszystkie sprawy, o których mowa w ww. rozdziale, a więc m.in.:
1) sposób reprezentacji wspólnoty,
2) określenie organów wspólnoty, czyli np. zarządu, zgromadzenia wspólnoty, organów kontrolnych,
3) sposób kierowania sprawami bieżącymi,
4) sposób składania oświadczeń woli, czyli np. zawierania umów,
5) kompetencje poszczególnych organów wspólnoty,
6) sposób podejmowania uchwał,
7) sposób rozstrzygania konfliktów.
Określony tryb zarządu i podejmowania uchwał pozwala wspólnocie na decydowanie o nieruchomości wspólnej i nakładach na nią.
Niestety nie ma skutecznego sposobu, aby sprzeciwić się postawieniu wiaty. Jest 4 m od okna, więc spełnia wymogi przepisów. Nie zacienia okna – zepsuje widok – ale to nie jest argument niestety.
W przypadku wiaty nie jest potrzebne pozwolenie na budowę – obecnie odformalizowano procesy budowlane i ułatwiono inwestycje, a nawet gdyby w tym zakresie niezbędna była procedura budowlana – Pan nie byłby stroną postępowania, a wspólnota.
Jeśli nie ma podstaw do zaskarżenia uchwały wspólnoty – nie ma podstaw do wzruszenia inwestycji.
Zobacz też: Parking odległość od okien
Przykłady
Pani Anna mieszka w szeregowcu na obrzeżach miasta. Wspólnota postanowiła postawić niewielką wiatę na rowery na środku wspólnego dziedzińca. Choć wiata stoi kilka metrów od jej salonu, to formalnie nie narusza żadnych przepisów – a argument, że psuje widok na ogródek, nie miał znaczenia prawnego.
Pan Marek z kolei sprzeciwiał się budowie zadaszenia dla śmietników, które wspólnota chciała ulokować tuż obok jego okien. Twierdził, że będzie czuł zapachy i że inwestycja zaniży wartość jego mieszkania. Sąd jednak uznał, że uchwała wspólnoty mieści się w granicach zarządu nieruchomością wspólną i nie narusza prawa – obiekt nie wymagał pozwolenia, a argument o nieprzyjemnym widoku nie był wystarczający.
Pani Katarzyna doświadczyła podobnego problemu, gdy sąsiedzi zdecydowali o budowie wiaty garażowej na kilka samochodów. Chciała zablokować tę inwestycję, ale okazało się, że konstrukcja mieści się w parametrach przewidzianych w Prawie budowlanym i wystarczyło zwykłe zgłoszenie. Jej rola jako właścicielki lokalu sprowadzała się jedynie do głosowania nad uchwałą, a późniejsze skargi nie odniosły skutku, bo wiata nie łamała żadnych przepisów technicznych ani urbanistycznych.
Podsumowanie
Wspólnota mieszkaniowa ma prawo decydować o zagospodarowaniu nieruchomości wspólnej, a budowa niewielkiej wiaty na rowery czy śmietniki z reguły nie wymaga pozwolenia, lecz jedynie zgłoszenia. Nawet jeśli taka inwestycja stoi blisko okien i psuje widok, nie stanowi to podstawy do jej zablokowania. Sprzeciw właściciela lokalu może być skuteczny tylko wtedy, gdy uchwała wspólnoty narusza prawo lub jego interes w sposób rażący i nieuzasadniony.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz podobny problem i zastanawiasz się, czy wspólnota mieszkaniowa działa zgodnie z prawem, możesz skorzystać z naszych porad prawnych online. Prześlij opis swojej sytuacji, a otrzymasz szybką i rzetelną odpowiedź prawnika wraz z praktycznymi wskazówkami, jak najlepiej chronić swoje interesy.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
4. Wyrok Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 r. sygn. akt I CKN 903/97
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Warunki zabudowy na działce sąsiedniej, czy mogę zablokować inwestycję mieszkaniową
» Budowa małego obiektu na działce objętej planem zagospodarowania przestrzennego, ograniczenia i możliwe rozwiązania
» Zalewanie posesji po przebudowie drogi gminnej, obowiązki gminy i właściciela działki
» Wiata przerobiona na budynek, przepisy prawa budowlanego i możliwości działania
» Warunki zabudowy, przeniesienie decyzji i sprzedaż działek
Polecamy
Zadaj pytanie »
- Wykucie otworu w ścianie nośnej - jak zalegalizować remont i uniknąć kary?
- Szerokość drogi dojazdowej a pozwolenie na budowę
- Ogrodzenie przy drodze gminnej - zgłoszenie czy pozwolenie?
- Dobudowa garażu do domu bez pozwolenia na zgłoszenie
- Podniesienie działki sąsiada bez pozwolenia, jak się przeciwstawić?
