Zatajenie stanu domu przez sprzedającego a odszkodowanie

Czy przeciekający dach po zakupie domu jest wadą nieruchomości?

Tak, przeciekający dach może być wadą fizyczną nieruchomości, zwłaszcza jeżeli problem istniał już przed sprzedażą albo wynikał z wcześniejszego złego stanu dachu. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę.

Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Przy domu może to być między innymi nieszczelny dach, ukryta wilgoć, zagrzybienie, wadliwa instalacja, ukryte pęknięcia ścian, problem z odwodnieniem albo inne usterki, które zmniejszają wartość lub użyteczność nieruchomości.

Jeżeli zatajonym problemem było okresowe zalewanie posesji wodami opadowymi, trzeba rozdzielić odpowiedzialność sprzedawcy od późniejszych działań sąsiadów.

Nie każda usterka automatycznie uzasadnia takie same roszczenia. Znaczenie ma jej skala, koszt usunięcia, wpływ na korzystanie z domu, to, czy była widoczna przy oględzinach oraz czy sprzedawca wiedział o problemie i go przemilczał.

Jakie roszczenia ma kupujący z rękojmi?

Jeżeli wada domu rzeczywiście istniała w chwili sprzedaży albo wynikała z przyczyny tkwiącej w nieruchomości już wtedy, kupujący może skorzystać z uprawnień z rękojmi. W praktyce przy wadach nieruchomości najczęściej dochodzi się:

• obniżenia ceny sprzedaży,
• usunięcia wady przez sprzedawcę, jeżeli jest to realne i nie wiąże się z nadmiernymi kosztami,
• odstąpienia od umowy, jeżeli wada jest istotna,
• naprawienia szkody, jeżeli kupujący poniósł dodatkowe koszty z powodu zakupu wadliwej nieruchomości.

Zgodnie z art. 560 Kodeksu cywilnego kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie. Przy nieruchomościach odstąpienie od umowy jest rozwiązaniem najdalej idącym i w praktyce wymaga wykazania, że wada jest istotna.

Obniżenie ceny powinno odpowiadać proporcji między wartością domu bez wady a jego wartością z wadą. Koszt naprawy dachu jest bardzo ważnym dowodem, ale nie zawsze automatycznie przesądza o pełnej wysokości roszczenia. Dobrze jest uzyskać kosztorys od wykonawcy oraz opinię rzeczoznawcy budowlanego.

Zatajenie wady przez sprzedającego

Jeżeli sprzedający zapewniał, że dom nie ma wad, a wcześniej miał wiedzę o przeciekającym dachu, sytuacja kupującego jest silniejsza. Kluczowe jest jednak udowodnienie, że sprzedawca wiedział o wadzie i nie poinformował o niej kupującego.

Ma to szczególne znaczenie wtedy, gdy w akcie notarialnym znajduje się zapis o wyłączeniu albo ograniczeniu rękojmi. Zgodnie z art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę przed kupującym.

Podstępne zatajenie wady może wynikać na przykład z tego, że sprzedawca wiedział o wcześniejszych przeciekach, naprawiał dach prowizorycznie, zamalował zacieki, zapewniał o braku problemu albo celowo nie przekazał kupującemu informacji istotnych dla oceny stanu technicznego domu.

Z drugiej strony sprzedawca może bronić się twierdzeniem, że kupujący wiedział o wadzie albo przy zachowaniu zwykłej staranności mógł ją zauważyć. Dlatego w sprawach o ukryte wady domu bardzo ważne są konkretne dowody, a nie tylko ogólne przekonanie, że sprzedający musiał wiedzieć o problemie.

Terminy przy rękojmi za wady nieruchomości

Przy nieruchomości sprzedawca odpowiada z rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Termin ten wynika z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli wada została ujawniona po dwóch miesiącach od zakupu, termin z rękojmi co do zasady nie jest problemem. Nie warto jednak zwlekać. Kupujący powinien możliwie szybko zgłosić wadę sprzedawcy na piśmie, opisać roszczenie i zabezpieczyć dowody.

Ważne jest również to, że upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. W praktyce udowodnienie podstępnego zatajenia wymaga jednak mocnych dowodów.

Co zrobić po ujawnieniu przecieku albo innej wady?

Po wykryciu wady najlepiej działać spokojnie, ale szybko. W pierwszej kolejności warto wykonać zdjęcia i filmy pokazujące przeciek, zacieki, zawilgocenia, odpadający tynk oraz warunki, w których wada się ujawniła. Jeżeli wada dotyczy dachu, przydatna będzie opinia dekarza, inspektora budowlanego albo rzeczoznawcy. Przy lokalu mieszkalnym podobne roszczenia mogą wynikać ze słabej izolacji akustycznej mieszkania.

Następnie należy zgłosić wadę sprzedawcy w formie pisemnej. W piśmie warto wskazać datę zakupu, datę ujawnienia wady, opis problemu, żądanie kupującego oraz termin na odpowiedź. Dla celów dowodowych najlepiej wysłać pismo listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo e-mailem, jeżeli korespondencja była wcześniej prowadzona elektronicznie.

Przydatne mogą być także zeznania sąsiadów, którzy wiedzieli o wcześniejszych problemach z dachem, wcześniejsze oferty napraw, rachunki, zdjęcia sprzed sprzedaży, treść ogłoszenia oraz zapewnienia sprzedawcy składane w wiadomościach lub podczas negocjacji.

Odszkodowanie za zatajenie stanu domu

Kupujący może dochodzić nie tylko obniżenia ceny, ale w określonych przypadkach także naprawienia szkody. Przy wadzie fizycznej podstawowe znaczenie ma art. 566 Kodeksu cywilnego. Jeżeli z powodu wady kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady.

W praktyce mogą to być na przykład koszty opinii rzeczoznawcy, niezbędne koszty zabezpieczenia przed dalszym zalewaniem, część kosztów naprawy, a w określonych przypadkach także inne wydatki pozostające w związku z wadą. Zakres odszkodowania zależy od konkretnego stanu faktycznego i od tego, jakie roszczenie kupujący wybiera.

Jeżeli sprzedawca świadomie wprowadził kupującego w błąd, w grę mogą wchodzić również roszczenia na zasadach ogólnych. Trzeba wtedy wykazać szkodę, bezprawne lub nienależyte zachowanie sprzedawcy, związek przyczynowy oraz wysokość żądanej kwoty.

Przykłady

FAQ

Podsumowanie

Kupujący, który po zakupie domu odkrył przeciekający dach lub inną ukrytą wadę, nie jest bez ochrony. Jeżeli wada istniała przed sprzedażą albo wynikała z wcześniejszego stanu nieruchomości, można dochodzić roszczeń z rękojmi. Najczęściej będzie to żądanie obniżenia ceny, usunięcia wady albo naprawienia szkody.

Najsilniejsza sytuacja występuje wtedy, gdy da się wykazać, że sprzedawca wiedział o wadzie i ją zataił. W takiej sprawie liczą się dowody: opinia techniczna, zdjęcia, kosztorysy, korespondencja, ogłoszenie sprzedaży oraz świadkowie. Przed wysłaniem żądania warto dokładnie sprawdzić akt notarialny i wybrać roszczenie najlepiej dopasowane do skali wady.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 556, art. 556¹, art. 557, art. 558, art. 560, art. 561, art. 566 i art. 568.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.