Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kupno niedokończonego domu od komornika i wznowienie budowy

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2021-03-15 • Aktualizacja: 2021-04-11

Zastanawiam się nad kupnem nieukończonego domu od komornika. Chciałbym wiedzieć, jak wznowić budowę. Czy komornik powinien posiadać dziennik budowy? Jak dowiedzieć się, kto był kierownikiem budowy? Na co jeszcze powinienem zwrócić uwagę, decydują się na zakup takiej nieruchomości, aby nie narobić sobie kłopotów?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kupno niedokończonego domu od komornika i wznowienie budowy

Jakie informacje o licytowanej nieruchomości posiada komornik?

Niestety, nie jestem w stanie odpowiedzieć Panu na pytanie, czy komornik posiada jakieś dokumenty z inwestycji i jakie. Nie jest prawnie wymagane posiadanie przez komornika dziennika budowy. Może je posiadać, albo nie. Koniecznie proszę go o to zapytać. Natomiast interesujące Pana informacje mogą znaleźć się w opinii biegłego – w operacie szacunkowym – wycenie. Przepis art. 947 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) zawiera listę niezbędnych elementów protokołu opisu i oszacowania, stanowiąc, że protokół ten wymienia:

1) oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;

2) budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;

3) stwierdzone prawa i obciążenia;

4) umowy ubezpieczenia;

5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;

6) sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;

7) oszacowanie z podaniem jego podstaw;

8) zgłoszone prawa do nieruchomości;

9) inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Szczegółowe przepisy zawiera także rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników. Przytoczyć można m.in. § 132 rozporządzenia, który stanowi, że opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan przez wymienienie wszystkich danych, o których mowa w art. 947 § 1 K.p.c., a ponadto przez wskazanie sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej.

Ponadto z § 133 rozporządzenia wynika, że w razie gdy dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów i budynków, a dotyczące obszaru lub sposobu użytkowania nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, należy w opisie podać stan rzeczywisty i zaznaczyć, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków. O stwierdzonej niezgodności komornik zawiadomi niezwłocznie organ prowadzący księgę wieczystą lub ewidencję gruntów i budynków. Ponadto w myśl § 134 – jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis powinien zawierać dokładne wskazanie ich roku budowy, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, ilości kondygnacji, sposobu użytkowania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia oraz zaopatrzenia w instalacje i urządzenia.

Zatem może w tych dokumentach odnajdzie Pan te dane. Jednak w temacie wznowienia budowy, wiele zależy od tego, czy pozwolenie na budowę nie utraciło ważności z powodu wstrzymania robót na okres dłuższy niż 3 lata (ad 1.) czy utraciło ważność (ad 2.).

Przeniesienie pozwolenia na budowę na nabywcę nieruchomości

Ad. 1. Ustawa – Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. przewiduje możliwość przeniesienia na inny podmiot ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z ogólną zasadą prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć i prowadzić jedynie na podstawie ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę (lub braku sprzeciwu w przypadku zgłoszenia). Roboty związane z budową przez inną osobę niż wskazana w takiej decyzji – Pana, jako nowego właściciela działki, będą traktowane jako samowola budowlana. Nie ma przy tym znaczenia, że prace będą realizowane zgodnie z projektem zatwierdzonym tą decyzją.

Zgodnie z art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego organ, który wydał decyzję udzielającą pozwolenia na budowę, jest zobowiązany – za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana – do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie (pod rygorem odpowiedzialności karnej) o posiadaniu prawa do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane. Jeśli więc nabyłby Pan działkę w drodze licytacji, to stary inwestor musiałby wyrazić zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę. Dopóki pozwolenie nie wygaśnie, nie otrzyma Pan swojego pozwolenia. Jednak dokumenty znajdujące się w PINB stanowią akta sprawy administracyjnej i może Pan prosić o dostęp do nich. Jest to informacja publiczna.

Wznowienie robót budowlanych po wygaśnięciu pozwolenia na budowę

Ad. 2. Stosownie do treści art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego – decyzja o pozwoleniu na budową wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Kwestie wznowienia ponownie robót reguluje art. 37 ust. 2 Prawa budowlanego i stanowi, że rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28 ust. 1. Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje się również w przypadku zakończenia robót budowlanych.

Zatem konieczna będzie inwentaryzacja robót wykonanych, sporządzenie projektu i wszelkiej dokumentacji od nowa – jak na początku procesu inwestycyjnego. I kontynuowanie inwestycji po uzyskaniu stosownego pozwolenia od PINB.

Niezbędne informacje o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości przed jej zakupem

Na co powinien Pan zwrócić uwagę? Tych elementów jest wiele, przedstawiam je Panu w poniższym wyliczeniu:

  1. zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości, dokumentacją nieruchomości, dostępem do drogi publicznej, formą dostępu, legalnością budowy zjazdu na drogę publiczną;
  2. zapoznać się z zapisami planu zagospodarowania terenu, czy jest to działka rolna, czy nie, czy w ogóle będzie możliwe przeniesienie pozwolenia na budowę lub uzyskanie tego pozwolenia;
  3. sprawdzić czy budynek postawiony jest zgodnie z planem zagospodarowania, decyzją WZ, zgodnie z przepisami jak: odległości od granicy, od innych budynków, bo to są elementy, których nie da się poprawić w dokumentach i są nie do zaakceptowania w żadnym postępowaniu naprawczym. Takie błędy będą skutkować nakazem rozbiórki, jeśli nie da się dostosować budynku do stanu zgodnego z prawem;
  4. sprawdzić czy jest możliwe przyłączenie mediów do działki. Czasem dostawcy piszą o takich możliwościach, a potem okazuje się, że będzie to możliwe dopiero za jakiś czas;
  5. czy nieruchomość ma jakieś obciążenia, czy wygasają wszelkie obciążenia na nieruchomości w wyniku egzekucji – nie wszystkie wygasają.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »