Kupno niedokończonego domu od komornika i wznowienie budowy

Jakie informacje o licytowanej nieruchomości posiada komornik?

Niestety, nie jestem w stanie odpowiedzieć Panu na pytanie, czy komornik posiada jakieś dokumenty z inwestycji i jakie. Nie jest prawnie wymagane posiadanie przez komornika dziennika budowy. Może je posiadać, albo nie. Koniecznie proszę go o to zapytać. Natomiast interesujące Pana informacje mogą znaleźć się w opinii biegłego – w operacie szacunkowym – wycenie. Przepis art. 947 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) zawiera listę niezbędnych elementów protokołu opisu i oszacowania, stanowiąc, że protokół ten wymienia:

1) oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;

2) budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;

3) stwierdzone prawa i obciążenia;

4) umowy ubezpieczenia;

5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;

6) sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;

7) oszacowanie z podaniem jego podstaw;

8) zgłoszone prawa do nieruchomości;

9) inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Szczegółowe przepisy zawiera także rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników. Przytoczyć można m.in. § 132 rozporządzenia, który stanowi, że opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan przez wymienienie wszystkich danych, o których mowa w art. 947 § 1 K.p.c., a ponadto przez wskazanie sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej.

Ponadto z § 133 rozporządzenia wynika, że w razie gdy dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów i budynków, a dotyczące obszaru lub sposobu użytkowania nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, należy w opisie podać stan rzeczywisty i zaznaczyć, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków. O stwierdzonej niezgodności komornik zawiadomi niezwłocznie organ prowadzący księgę wieczystą lub ewidencję gruntów i budynków. Ponadto w myśl § 134 – jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis powinien zawierać dokładne wskazanie ich roku budowy, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, ilości kondygnacji, sposobu użytkowania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia oraz zaopatrzenia w instalacje i urządzenia.

Zatem może w tych dokumentach odnajdzie Pan te dane. Jednak w temacie wznowienia budowy, wiele zależy od tego, czy pozwolenie na budowę nie utraciło ważności z powodu wstrzymania robót na okres dłuższy niż 3 lata (ad 1.) czy utraciło ważność (ad 2.).

Przeniesienie pozwolenia na budowę na nabywcę nieruchomości

Ad. 1. Ustawa – Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. przewiduje możliwość przeniesienia na inny podmiot ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z ogólną zasadą prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć i prowadzić jedynie na podstawie ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę (lub braku sprzeciwu w przypadku zgłoszenia). Roboty związane z budową przez inną osobę niż wskazana w takiej decyzji – Pana, jako nowego właściciela działki, będą traktowane jako samowola budowlana. Nie ma przy tym znaczenia, że prace będą realizowane zgodnie z projektem zatwierdzonym tą decyzją.

Zgodnie z art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego organ, który wydał decyzję udzielającą pozwolenia na budowę, jest zobowiązany – za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana – do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie (pod rygorem odpowiedzialności karnej) o posiadaniu prawa do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane. Jeśli więc nabyłby Pan działkę w drodze licytacji, to stary inwestor musiałby wyrazić zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę. Dopóki pozwolenie nie wygaśnie, nie otrzyma Pan swojego pozwolenia. Jednak dokumenty znajdujące się w PINB stanowią akta sprawy administracyjnej i może Pan prosić o dostęp do nich. Jest to informacja publiczna.

Wznowienie robót budowlanych po wygaśnięciu pozwolenia na budowę

Ad. 2. Stosownie do treści art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego – decyzja o pozwoleniu na budową wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Kwestie wznowienia ponownie robót reguluje art. 37 ust. 2 Prawa budowlanego i stanowi, że rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28 ust. 1. Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje się również w przypadku zakończenia robót budowlanych.

Zatem konieczna będzie inwentaryzacja robót wykonanych, sporządzenie projektu i wszelkiej dokumentacji od nowa – jak na początku procesu inwestycyjnego. I kontynuowanie inwestycji po uzyskaniu stosownego pozwolenia od PINB.

Niezbędne informacje o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości przed jej zakupem

Na co powinien Pan zwrócić uwagę? Tych elementów jest wiele, przedstawiam je Panu w poniższym wyliczeniu:

1. zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości, dokumentacją nieruchomości, dostępem do drogi publicznej, formą dostępu, legalnością budowy zjazdu na drogę publiczną;
2. zapoznać się z zapisami planu zagospodarowania terenu, czy jest to działka rolna, czy nie, czy w ogóle będzie możliwe przeniesienie pozwolenia na budowę lub uzyskanie tego pozwolenia;
3. sprawdzić czy budynek postawiony jest zgodnie z planem zagospodarowania, decyzją WZ, zgodnie z przepisami jak: odległości od granicy, od innych budynków, bo to są elementy, których nie da się poprawić w dokumentach i są nie do zaakceptowania w żadnym postępowaniu naprawczym. Takie błędy będą skutkować nakazem rozbiórki, jeśli nie da się dostosować budynku do stanu zgodnego z prawem;
4. sprawdzić czy jest możliwe przyłączenie mediów do działki. Czasem dostawcy piszą o takich możliwościach, a potem okazuje się, że będzie to możliwe dopiero za jakiś czas;
5. czy nieruchomość ma jakieś obciążenia, czy wygasają wszelkie obciążenia na nieruchomości w wyniku egzekucji – nie wszystkie wygasają.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼