Kupno niedokończonego domu od komornika i wznowienie budowy

Stan prawny: 21 maja 2026 r. Zakup niedokończonego domu w egzekucji komorniczej może być korzystny cenowo, ale wymaga dużo większej ostrożności niż zwykły zakup nieruchomości od właściciela. Nabywca musi ustalić nie tylko, czy własność zostanie skutecznie przeniesiona, lecz także czy budowa jest legalna, czy pozwolenie nadal obowiązuje i czy wykonane roboty odpowiadają zatwierdzonemu projektowi.

W praktyce najważniejsze są trzy pytania: jakie dokumenty ma komornik, czy można wejść w prawa poprzedniego inwestora oraz czy przerwa w budowie nie spowodowała wygaśnięcia pozwolenia. Dopiero po sprawdzeniu tych elementów można rozsądnie ocenić, czy zakup jest okazją, czy źródłem kosztownego problemu.

Jakie informacje o licytowanej nieruchomości powinien mieć komornik?

Komornik nie ma ustawowego obowiązku posiadania kompletnej dokumentacji budowlanej inwestycji, takiej jak projekt budowlany, papierowy dziennik budowy, umowy z wykonawcami czy dane kierownika budowy. Może dysponować częścią tych dokumentów, jeżeli zostały mu przekazane przez dłużnika, biegłego albo ujawnione w toku czynności, ale nie należy zakładać, że tak będzie.

Podstawowym dokumentem w egzekucji z nieruchomości jest protokół opisu i oszacowania oraz operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z art. 947 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego w protokole opisu i oszacowania komornik wymienia między innymi oznaczenie nieruchomości, budowle i inne urządzenia, stwierdzone prawa i obciążenia, osoby władające nieruchomością, sposób korzystania z nieruchomości, podstawy oszacowania oraz inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Aktualnie szczegółowe zasady opisu i oszacowania nieruchomości wynikają z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości. Rozporządzenie z 9 marca 1968 r., do którego czasem odwołują się starsze opracowania, nie powinno być już traktowane jako aktualna podstawa prawna.

Przed przystąpieniem do licytacji warto poprosić komornika o udostępnienie:

• obwieszczenia o licytacji, protokołu opisu i oszacowania oraz operatu szacunkowego,
• informacji o księdze wieczystej i ujawnionych obciążeniach,
• informacji, czy biegły wskazał stan zaawansowania budowy, istotne wady, brak mediów albo ograniczenia dostępu,
• wszelkich dokumentów budowlanych, którymi komornik faktycznie dysponuje,
• informacji, czy nieruchomość jest zajęta przez dłużnika albo inne osoby.

Czy komornik powinien posiadać dziennik budowy?

Nie. Komornik nie musi posiadać dziennika budowy. Dziennik budowy jest dokumentem urzędowym służącym do rejestrowania przebiegu robót budowlanych oraz istotnych zdarzeń w toku budowy. Zgodnie z Prawem budowlanym prowadzi się go wtedy, gdy roboty wymagają ustanowienia kierownika budowy.

Obecnie dziennik budowy może być prowadzony w postaci papierowej albo elektronicznej w systemie Elektroniczny Dziennik Budowy. Dzienniki papierowe mogą być wydawane do 31 grudnia 2031 r., z wyjątkami przewidzianymi w ustawie. Jeżeli dziennik jest elektroniczny, po przeniesieniu pozwolenia na budowę organ zapewnia nowemu inwestorowi dostęp do dziennika w systemie EDB i odbiera dostęp dotychczasowemu inwestorowi.

Jeżeli dziennika nie ma w dokumentach komornika, należy sprawdzić dokumentację w organie administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał pozwolenie na budowę, oraz w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. W dzienniku budowy powinny znajdować się wpisy pozwalające ustalić między innymi dane kierownika budowy, przebieg robót, daty przerw i ewentualne wpisy organów kontrolnych.

Jak ustalić, kto był kierownikiem budowy?

Najczęściej dane kierownika budowy można ustalić z dziennika budowy, zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót, tablicy informacyjnej na budowie, dokumentów znajdujących się w aktach organu administracji architektoniczno-budowlanej albo aktach nadzoru budowlanego. Jeżeli prowadzono elektroniczny dziennik budowy, dane osób pełniących samodzielne funkcje techniczne powinny wynikać z systemu EDB po uzyskaniu dostępu przez uprawnionego inwestora.

Warto pamiętać, że po zakupie nieruchomości może być konieczne ustanowienie nowego kierownika budowy, zwłaszcza jeżeli poprzedni kierownik nie chce kontynuować funkcji, roboty były przerwane przez dłuższy czas albo trzeba sporządzić inwentaryzację i ocenić stan techniczny wykonanych prac.

Przeniesienie pozwolenia na budowę na nabywcę nieruchomości

Jeżeli pozwolenie na budowę nadal obowiązuje, nowy właściciel nie powinien prowadzić robót wyłącznie dlatego, że kupił nieruchomość. Prawa i obowiązki inwestora wynikające z pozwolenia na budowę trzeba przenieść w trybie art. 40 Prawa budowlanego.

Organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, przenosi to pozwolenie na wniosek nowego inwestora, jeżeli nowy inwestor dołączy oświadczenie o przejęciu warunków decyzji oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Co do zasady potrzebna jest także zgoda dotychczasowego inwestora albo kopia tej zgody.

Ważny aktualny wyjątek wynika jednak z art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego. Zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości albo uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości objętej pozwoleniem przeszły po wydaniu pozwolenia na nowego inwestora, który wnioskuje o przeniesienie pozwolenia. W przypadku zakupu w egzekucji komorniczej może to mieć kluczowe znaczenie, ale trzeba sprawdzić, czy decyzja rzeczywiście obejmuje nabytą nieruchomość i czy nabywca legitymuje się prawomocnym przysądzeniem własności.

Wniosek o przeniesienie pozwolenia składa się w postaci papierowej albo elektronicznie przez portal e-Budownictwo. Stronami postępowania są wyłącznie dotychczasowy i nowy inwestor. Dopiero po uzyskaniu decyzji o przeniesieniu pozwolenia nowy właściciel powinien organizować kontynuację robót.

Kiedy pozwolenie na budowę wygasa?

Zgodnie z art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Jeżeli pozwolenie wygasło, rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić dopiero po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę. Oznacza to zwykle konieczność uporządkowania dokumentacji, wykonania inwentaryzacji wykonanych robót, oceny zgodności istniejącego budynku z przepisami i przygotowania projektu odpowiadającego aktualnym wymaganiom.

Nie należy zakładać, że skoro budynek już stoi, urząd automatycznie pozwoli go dokończyć. Nowy projekt musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy, przepisami techniczno-budowlanymi, zasadami dostępu do drogi publicznej oraz aktualnymi ograniczeniami dotyczącymi działki.

Co zrobić, gdy budynek wykonano niezgodnie z pozwoleniem lub projektem?

To jedno z największych ryzyk przy zakupie niedokończonego domu od komornika. Jeżeli budynek został wykonany z istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu, narusza przepisy o odległościach od granic, stoi niezgodnie z planem miejscowym albo powstał bez wymaganego pozwolenia, sprawa może trafić do nadzoru budowlanego.

W zależności od stanu faktycznego możliwe są różne scenariusze: wykonanie projektu zamiennego, postępowanie naprawcze, legalizacja, obowiązek doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem, a w skrajnych przypadkach nakaz rozbiórki całości albo części obiektu. Dlatego przed licytacją warto zlecić analizę dokumentów prawnikowi oraz oględziny techniczne osobie z uprawnieniami budowlanymi.

Co sprawdzić przed zakupem niedokończonego domu od komornika?

Przed decyzją o licytacji należy wykonać możliwie pełną kontrolę prawną i techniczną nieruchomości. Szczególnie ważne są następujące kwestie:

1. Księga wieczysta i obciążenia - trzeba sprawdzić hipotekę, służebności, roszczenia, ostrzeżenia i wzmianki. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wiele praw wygasa, ale nie wszystkie. W mocy mogą pozostać między innymi prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz niektóre prawa ujawnione lub zgłoszone w terminie określonym w Kodeksie postępowania cywilnego.
2. Stan pozwolenia na budowę - należy ustalić numer decyzji, organ, datę ostateczności, zakres pozwolenia, dane inwestora oraz to, czy budowa nie była przerwana dłużej niż 3 lata.
3. Projekt i zgodność wykonanych robót - warto porównać stan faktyczny z projektem, decyzją o pozwoleniu na budowę, planem miejscowym albo decyzją WZ. Błędy w usytuowaniu budynku lub przekroczenie parametrów mogą być bardzo trudne do naprawienia.
4. Dostęp do drogi publicznej - trzeba sprawdzić, czy działka ma prawny i faktyczny dostęp do drogi publicznej, czy zjazd jest legalny oraz czy dostęp nie zależy od spornej służebności.
5. Media i przyłącza - należy zweryfikować warunki przyłączenia prądu, wody, kanalizacji, gazu i ewentualnie decyzje dotyczące szamba, oczyszczalni albo studni.
6. Stan techniczny - przerwana budowa może oznaczać zawilgocenie, uszkodzenia konstrukcyjne, nieprawidłowe zabezpieczenie obiektu albo konieczność wykonania kosztownych ekspertyz.
7. Podatki, opłaty i obowiązki publicznoprawne - od chwili uprawomocnienia się przysądzenia własności nabywca ponosi ciężary publicznoprawne przypadające od tej daty, a niektóre należności lub obowiązki mogą wynikać z odrębnych przepisów.
8. Możliwość faktycznego objęcia nieruchomości - trzeba sprawdzić, czy na nieruchomości mieszkają lub przebywają osoby trzecie i czy konieczne będzie wprowadzenie w posiadanie.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, dlaczego przed zakupem niedokończonego domu z licytacji trzeba sprawdzić zarówno dokumenty egzekucyjne, jak i budowlane.

FAQ

Czy po zakupie domu od komornika mogę od razu wznowić budowę?

Nie zawsze. Najpierw trzeba ustalić, czy pozwolenie na budowę nadal obowiązuje i czy zostało przeniesione na nowego inwestora. Jeżeli pozwolenie wygasło, konieczne będzie uzyskanie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Czy zgoda poprzedniego inwestora jest potrzebna do przeniesienia pozwolenia?

Co do zasady do wniosku dołącza się zgodę dotychczasowego inwestora albo jej kopię. Zgoda nie jest jednak wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub użytkowanie wieczyste objęte pozwoleniem przeszły po wydaniu pozwolenia na nowego inwestora składającego wniosek.

Co zrobić, gdy brakuje dziennika budowy?

Należy sprawdzić akta w organie, który wydał pozwolenie na budowę, oraz w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Jeżeli dziennik był elektroniczny, po przeniesieniu pozwolenia nowy inwestor powinien uzyskać dostęp w systemie EDB. Brak dziennika może wymagać dodatkowych wyjaśnień i inwentaryzacji robót.

Gdzie sprawdzić, kto był kierownikiem budowy?

Dane kierownika budowy mogą wynikać z dziennika budowy, zawiadomienia o rozpoczęciu robót, tablicy informacyjnej, dokumentów w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu oraz z akt nadzoru budowlanego. Przy długiej przerwie często i tak konieczne jest ustanowienie nowego kierownika.

Czy wszystkie obciążenia nieruchomości wygasają po licytacji?

Nie. Wiele praw wygasa z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, ale Kodeks postępowania cywilnego przewiduje wyjątki. Przed licytacją trzeba przeanalizować księgę wieczystą, opis i oszacowanie oraz ewentualne służebności, prawa dożywotnika lub inne prawa osób trzecich.

Czy stary projekt budowlany zawsze wystarczy do dokończenia domu?

Nie. Jeżeli pozwolenie wygasło albo budynek wykonano niezgodnie z projektem, może być potrzebny nowy projekt, projekt zamienny, inwentaryzacja, ekspertyza techniczna albo postępowanie naprawcze. Wszystko zależy od konkretnego stanu budowy i aktualnych przepisów.

Podsumowanie

Kupno niedokończonego domu od komornika może być dobrą inwestycją, ale tylko wtedy, gdy przed licytacją zostaną sprawdzone dokumenty egzekucyjne, stan prawny nieruchomości i legalność budowy. Najważniejsze jest ustalenie, czy pozwolenie na budowę nadal obowiązuje, czy można je przenieść na nabywcę, czy istnieje dziennik budowy oraz czy wykonane roboty są zgodne z projektem i przepisami.

Największym błędem jest założenie, że skoro budynek już stoi, to jego dokończenie będzie wyłącznie kwestią techniczną. W praktyce przeszkodą mogą być wygasłe pozwolenie, brak dokumentacji, istotne odstępstwa od projektu, problem z dostępem do drogi, brak mediów albo obciążenia, które nie wygasają po licytacji. Każdy z tych elementów warto zweryfikować przed złożeniem oferty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414, w szczególności art. 37, art. 40 oraz art. 45-47v.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 947, art. 948, art. 999 i art. 1000.
3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości - Dz.U. 2016 poz. 1263.
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.