Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odwołanie do SKO przez sąsiada

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2015-12-28

Mam działkę rolną, na której chcę wybudować dom jako rolnik. Obok są tylko działki rolne. Sąsiad złożył odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego od wydanej decyzji o warunkach zabudowy, uzasadniając to tym, że budowa domu spowoduje ograniczenie manewrowania dużymi maszynami na jego wąskiej działce, a wybudowanie studni wpłynie na obniżenie poziomu wód gruntowych. Czy na podstawie powyższych powodów odwołania SKO może uchylić decyzję? Co zrobić, aby SKO nie uchyliło decyzji?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z treścią art. 4 ust 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy”.

Zgodnie natomiast z treścią art. 61 ust. 1 tej ustawy „wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”.

Organ, wydając decyzję o warunkach zabudowy, musi uwzględnić powyższe przesłanki, jeśli są spełnione decyzja zostaje wydana.

Pani wspomina o 2 zarzutach do tej decyzji, a mianowicie, że budowa domu będzie spowoduje ograniczenie manewrowania dużymi maszynami na jego wąskiej działce. Otóż, jeśli działka sąsiada jest działką mieszkalną to nie bardzo widzę sens argumentu o niemożności manewrowania dużymi maszynami, nie jest bowiem rzeczą normalną korzystanie z takich maszyn na terenach mieszkalnych. Gdyby np. chodziło o używanie samochodów osobowych, to ten argument miałby rzeczywiście znaczenie, gdyż jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 listopada 2010 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt II OSK 1831/09 funkcja mieszkaniowa obejmuje również zaspokajanie podstawowych potrzeb związanych z zamieszkiwaniem, w tym umożliwienie korzystania z samochodów osobowych i ich garażowania.

Drugi argument sąsiada dotyczy tego, że wybudowanie studni wpłynie na obniżenie poziomu wód gruntowych. Zgodnie z Prawem wodnym, konkretnie art. 29. 1 tej ustawy „właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej ani kierunku odpływu ze źródeł - ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

2) odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie”.

Ale czy tak jest, czy studnia rzeczywiście obniży poziom wód, zależy już od konkretnych okoliczności, dlatego nie potrafię przewidzieć, czy ten argument jest rzeczywiście trafny, myślę jednak, że organ budowlany dobrze wie, co robi, i że takiego zagrożenia jednak nie ma. W każdym bądź razie nie można tylko twierdzić, ale trzeba to wykazać, więc jeśli sąsiad ogranicza się tylko do argumentów, a nie dowodzenia, to raczej nie na wiele to się zda.

SKO samodzielnie sprawę rozpozna i wyda decyzję, w której, mam nadzieję, decyzję o warunkach zabudowy utrzyma w mocy. Może Pani – jeśli Pani chce – napisać pismo, niejako w odpowiedzi na odwołanie sąsiada, negując jego argumenty i powołując się na naczelne jednak prawo do zabudowy własnej nieruchomości.

Poniżej przywołam Pani orzeczenie sądu oraz stanowisko nauki prawa, na które będzie się Pani mogła powołać:

„Prawo do zabudowy nieruchomości jest podstawowym prawem właściciela nieruchomości. Realizacja inwestycji na nieruchomości nie narusza zasad współżycia społecznego jak również nie jest sprzeczna ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa własności” – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 grudnia 2007 r. sygn. akt IV SA/Wa 2027/07.

„Ograniczenie właściciela w prawie do korzystania z nieruchomości powinno być wyraźnie uzasadnione, zwłaszcza, że w myśl przepisu art. 1 ust. 2 pkt 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnianie prawa własności w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi jedną z podstawowych zasad obowiązującego w tym zakresie porządku prawnego” (T. Bąkowski, Zasada dobrego sąsiedztwa w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Czy można zablokować inwestycję celu publicznego?

Czy można zablokować inwestycję celu publicznego?

Czy istnieje możliwość zablokowania budowy stacji bazowej telefonii komórkowej na sąsiadującej z moją działce? Urząd gminy przysłał mi obwieszczenie...

Czy wzmocnienie posadowienia budynku mieszkalnego wymaga pozwolenia czy zgłoszenia?

Czy wzmocnienie posadowienia budynku mieszkalnego wymaga pozwolenia na budowę, czy wystarczy zgłoszenie? Roboty obejmują wzmocnienie posadowienia osiadających...

 

Warunek zabudowy zagrodowej – 1 ha gruntu

Chcemy wybudować z mężem dom. Mój ojciec odpisze mi 3000 m działki rolnej. W okolicy działki są miejscowe plany w zabudowie zagrodowej. Ja nie...

 

Inny kolor dachówki niż określony w warunkach zabudowy

W warunkach zabudowy wskazano kolor dachu jako naturalny, czerwony lub brązowy. Bardzo chcemy mieć dach grafitowy lub czarny. Czy można zmienić warunki zabudowy...

 

Postawienie kontenerów magazynowych – czy na zgłoszenie?

Postawienie kontenerów magazynowych – czy na zgłoszenie?

Chciałbym na wynajmowanej nieruchomości postawić kilka kontenerów magazynowych, niezwiązanych na stałe z gruntem, o powierzchni 6 do 30...

Podział działki z ustalonymi warunkami zabudowy

Podział działki z ustalonymi warunkami zabudowy

Otrzymałem prawomocne już warunki zabudowy dla trzech budynków w budownictwie zagrodowym (czyli na gruncie rolnym, trzy jednorodzinne budynki mieszkalne...

Konsekwencje niedopełnienia obowiązku zgłoszenia o zakończeniu budowy

Byłem kierownikiem budowy domu jednorodzinnego i zgodnie z pozwoleniem na budowę inwestor wybudował omawiany obiekt i zakończył budowę...