Brak zgody małej wspólnoty na budowę garażu

Konflikt w zarządzenie nieruchomością wspólną małej wspólnoty

Opis faktyczny rodzi pewne trudności interpretacyjne. Rozumiem, iż grunt zabudowany jest budynkiem wielorodzinnym (trzy rodzinny). Na gruncie znajdują się także dwa garaże.  Sytuacja prawna takiej wspólnoty jest regulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Ze wglądu na fakt, iż tworzycie Państwo tzw. małą wspólnotę, nie mają stosowania przepisy ustawy o własności lokali, a stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie rzeczą wspólną regulowane przez Kodeks cywilny.

Niestety nie znam rozłożenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, co może pomóc w ostatecznej odpowiedzi. Obecnie we wspólnocie istnieje konflikt w zarządzenie nieruchomością wspólną.

Zobacz też: Kara za postawienie blaszaka bez zgłoszenia

Zgoda na wybudowanie garażu

Rozstrzygnięcie powyższego konfliktu nastąpi przy zastosowaniu art. 199, 201, 202 albo 203. Jednakże Kodeks cywilny nie zawiera definicji czynności zwykłego zarządu lub przekraczającej zwykły zarząd, określenie to ustawodawca pozostawił do wyjaśnienia praktyce sądów i doktrynie. Według powszechnego przekonania pojęcia te są względne, dlatego nie jest możliwe przyjęcie jednolitego kryterium do ich rozgraniczenia, kryterium można bowiem ustalić tylko w konkretnych okolicznościach faktycznych.

Zgoda na wybudowanie garażu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Poza zakresem zwykłego zarządu pozostają wszystkie czynności przekraczające go, ale będące poza tym czynnościami zarządu. Nie zawsze czynności przekraczające zwykły zarząd są czynnościami rozporządzającymi lub zobowiązującymi, nie zachodzi tu tożsamość, jednakże zawsze każde rozporządzenie rzeczą wspólną jest czynnością przekraczającą zarząd. Czynnością taką jest z reguły budowa lub przebudowa domu na wspólnej nieruchomości.

Według poglądu Sądu Najwyższego „wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich uprawnionych do decydowania w tej sprawie” (wyrok SN z 11 października 1990 r., sygn. akt III ARN 15/90, LexisNexis nr 309173, OSP 1991, nr 6, poz. 163), a rozbudowa jednego z wyodrębnionych lokali w małym domu mieszkalnym kosztem niezabudowanej części działki gruntu stanowiącej współwłasność właścicieli lokali jest dopuszczalna, jeżeli w jej wyniku nie zostaną naruszone zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali (uchwała SN z 3 kwietnia 1986 r., sygn. akt III CZP 5/86, LexisNexis nr 302034, OSNCP 1987, nr 2–3, poz. 29, z glosami Z. Radwańskiego, OSPiKA 1987, nr 1, poz. 2, i L. Ostrowskiego, Pal. 1988, nr 6, s. 84).

Pozwolenie na budowę garażu na wspólnej nieruchomości

Podobne stanowisko zajmuje Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie pozwolenia na budowę na wspólnej nieruchomości. W wyroku z 17 sierpnia 1998 r., sygn. akt IV SA 585/96, LexisNexis nr 1548525 („Wspólnota” 1998, nr 48, s. 27), uznał, że jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, a tylko jeden ze współwłaścicieli ubiega się o udzielenie pozwolenia na budowę, niedopuszczalne jest wydanie decyzji o takim pozwoleniu na rzecz wszystkich współwłaścicieli. Pozwolenie na budowę może być wydane tylko tej osobie, która wystąpiła z wnioskiem w tej sprawie, po przedstawieniu przez wnioskodawcę dowodu, że pozostali współwłaściciele wyrażają na to zgodę.

Każda czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga uprzedniej zgody współwłaścicieli. W wypadku braku takiej zgody – czynność jest nieważna (z zastrzeżeniem przewidzianej w ustawie ochrony osób trzecich). Jest to nieważność bezwzględna. Art. 63 Kodeksu cywilnego nie ma zastosowania, ponieważ zgoda współwłaścicieli nie jest zgodą osoby trzeciej (odmiennie M. Kozik, Zgoda osoby trzeciej…, s. 73).

Zgoda na dokonanie czynności prawnej może być wyrażona przed jej dokonaniem, w trakcie czynności albo w postaci jej potwierdzenia po dokonaniu czynności, ze skutkiem wstecznym. Cofnięcie zgody nie ma żadnych skutków prawnych. Zgoda powinna być udzielona w formie odpowiedniej dla danej czynności prawnej, której dotyczy. Brak zgody nie wpływa na skuteczność rozporządzenia przedmiotem należącym do spadku lub majątku wspólnego, jeżeli rozporządzenie nie narusza uprawnień przysługujących spadkobiercy lub drugiemu z małżonków. Wyrażenie lub odmowa zgody nie są ograniczone terminem; zgoda (potwierdzenie umowy) może być wyrażona także po ustaniu wspólności majątkowej oraz po rozwiązaniu lub unieważnieniu małżeństwa.

Zgoda pozostałych współwłaścicieli może być zastąpiona tylko rozstrzygnięciem sądu wydanym w postępowaniu nieprocesowym na żądanie współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 606–608 Kodeksu postępowania cywilnego). Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich (a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli).

Wystąpienie o ustanowienie zarządcy tymczasowego lub zniesienie współwłasności w celu uzyskania zgody na budowę garażu

De facto w tak ustalonym stanie faktycznym ma Pan dwie możliwości – wystąpienie o ustanowienie zarządcy tymczasowego lub zniesienie współwłasności.

Ustanowienie przez sąd zarządcy sądowego w trybie art. 611–616 może nastąpić w trzech sytuacjach:

1. gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu,
2. gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu i
3. gdy większość krzywdzi mniejszość.

Sąd może uznać, iż dochodzi do pokrzywdzenia mniejszości. Z jednej strony współwłaściciele korzystają z uprawnień (garaż), a odmawiają takich samych uprawnień Panu.

Ustanowienie zarządu sądowego oznacza odsunięcie współwłaścicieli od zarządu, w ich imieniu bowiem zarząd sprawuje zarządca sądowy. Od chwili jego ustanowienia współwłaściciele lub współużytkownicy wieczyści mogą używać rzeczy tylko w ograniczonym zakresie, który nie przeszkadza wykonywaniu zarządu. Współwłaściciel lub współużytkownik mogą być pozbawieni na wniosek innego współwłaściciela, współużytkownika lub zarządcy używania rzeczy, jeżeli przeszkadza to zarządcy w wykonywaniu jego czynności. Sąd uchyla zarząd, gdy odpadła podstawa jego trwania. Zarządcą może być współwłaściciel lub osoba obca.

Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nie jest wprost określony w Kodeksie cywilnym. Sąd Najwyższy w wyroku z 29 listopada 2012 r., sygn. akt II CSK 141/2011, wyjaśnił, że „z art. 203 k.c., określającego przyczyny, dla których konieczna była ingerencja sądu, wyprowadzić należy wniosek, że zarządca nie musi konsultować ze współwłaścicielami czynności zwykłego zarządu, skoro doszło do nieporozumień pomiędzy nimi w sprawach dotyczących zwykłego zarządu lub naruszeń zasad prawidłowego zarządzania. Na rozporządzenie przedmiotem współwłasności i dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd musi on uzyskać zgodę współwłaścicieli lub zezwolenie sądu (art. 935 § 3 k.p.c.)”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia11 października 1990 r., sygn. akt III ARN 15/90
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 1986 r., sygn. akt III CZP 5/86
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2012 r., sygn. akt II CSK 141/2011

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.