Brak zgody małej wspólnoty na budowę garażu

Mała wspólnota mieszkaniowa a zarząd wspólnym gruntem

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy rzeczywiście mamy do czynienia z małą wspólnotą mieszkaniową. Aktualnie art. 19 ustawy o własności lokali przewiduje, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną odpowiednio stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Nie decyduje więc sama liczba rodzin, lecz liczba lokali w rozumieniu ustawy. Jeżeli w budynku są trzy lokale, sprawę należy oceniać według przepisów o współwłasności. Jeżeli lokali jest więcej niż trzy, zastosowanie mają przede wszystkim zasady zarządu z ustawy o własności lokali, w tym uchwały właścicieli i możliwość ich zaskarżenia.

Grunt, ogród, podjazd, dojazd i miejsca, które służą wszystkim właścicielom lokali, zwykle są częścią nieruchomości wspólnej. Właściciel lokalu ma udział w tej nieruchomości, ale nie może samodzielnie przeznaczyć jej fragmentu pod własny garaż, jeżeli ograniczałoby to korzystanie z gruntu przez pozostałych albo zmieniało sposób zagospodarowania wspólnej działki.

Czy na budowę garażu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli?

Tak, w typowej sytuacji budowa garażu na wspólnym gruncie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Nie jest to zwykła bieżąca czynność utrzymaniowa, lecz trwała ingerencja w sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, często połączona ze zmianą zagospodarowania ogrodu, podjazdu lub miejsc parkingowych.

Art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na rozporządzanie rzeczą wspólną oraz inne czynności przekraczające zwykły zarząd. W praktyce oznacza to, że sama zgoda większości właścicieli nie wystarczy, jeżeli chodzi o postawienie nowego, stałego garażu na wspólnym gruncie.

W orzecznictwie przyjmuje się podobnie: wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność wymaga zgody wszystkich uprawnionych do decydowania o tej sprawie. Tak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 11 października 1990 r., sygn. akt III ARN 15/90. Znaczenie ma jednak konkretny stan faktyczny: rodzaj garażu, jego powierzchnia, sposób posadowienia, wpływ na dojście, dojazd, światło, estetykę i możliwość dalszego korzystania z części wspólnej.

Garaże sąsiadów a odmowa zgody na kolejny garaż

To, że na wspólnej działce stoją już garaże innych właścicieli, nie oznacza automatycznie, że kolejny właściciel może bez zgody wspólnoty postawić własny obiekt. Trzeba sprawdzić, na jakiej podstawie powstały wcześniejsze garaże: czy były objęte zgodą poprzednich współwłaścicieli, umową o podziale korzystania z gruntu, uchwałą, zgłoszeniem lub pozwoleniem, czy też powstały bez wymaganych formalności.

Jeżeli wcześniejsze garaże powstały legalnie i faktycznie służą tylko wybranym właścicielom, odmowa przyznania podobnego uprawnienia jednemu ze współwłaścicieli może być oceniana jako nierówne traktowanie albo pokrzywdzenie mniejszości. Nie przesądza to jednak wyniku sprawy. Sąd będzie badał, czy budowa kolejnego garażu nadal jest możliwa technicznie i prawnie oraz czy nie narusza interesów wszystkich współwłaścicieli.

Warto zebrać dokumenty dotyczące istniejących garaży: stare zgody, projekty, zgłoszenia, decyzje administracyjne, mapy, korespondencję z sąsiadami i sposób faktycznego korzystania z ogrodu. Jeżeli dokumentów nie ma, pomocne mogą być zdjęcia, zeznania świadków i ustalenia z księgi wieczystej oraz dokumentacji budowlanej.

Formalności budowlane przy budowie garażu

Zgoda współwłaścicieli to tylko jedna część problemu. Druga część dotyczy prawa budowlanego. Co do zasady roboty budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że ustawa przewiduje tryb zgłoszenia albo zwolnienie z formalności.

Aktualnie art. 29 ust. 1 pkt 14 Prawa budowlanego przewiduje, że budowa wolno stojących garaży o powierzchni zabudowy do 35 m2 nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymaga zgłoszenia, przy czym łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Jeżeli garaż przekracza te parametry albo warunki lokalne są szczególne, może być potrzebne pozwolenie na budowę.

Do zgłoszenia albo wniosku o pozwolenie inwestor musi wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przy współwłasności takim prawem nie jest samo posiadanie udziału, jeżeli planowana inwestycja wymaga zgody pozostałych. Brak zgody współwłaścicieli może więc uniemożliwić skuteczne złożenie oświadczenia wymaganego w procedurze budowlanej.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może wnieść sprzeciw do zgłoszenia w terminie 21 dni od jego doręczenia. Może też nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia, jeżeli inwestycja może naruszać ustalenia planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy, bezpieczeństwo, środowisko, zabytki, zdrowie lub uzasadnione interesy osób trzecich.

Co zrobić, gdy wspólnota odmawia zgody?

Pierwszym krokiem powinno być przedstawienie sąsiadom konkretnego projektu: lokalizacji garażu, wymiarów, wyglądu, dojazdu, sposobu odprowadzania wód opadowych i wpływu na korzystanie z ogrodu. Często spór nie dotyczy samego garażu, lecz obawy przed utratą części wspólnej, pogorszeniem estetyki albo utrudnieniem dojazdu.

Jeżeli nie ma porozumienia, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą wystąpić do sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego o rozstrzygnięcie zastępujące brak zgody. Sąd bada cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko wygodę jednego właściciela. Dlatego we wniosku trzeba wykazać, że garaż nie naruszy praw pozostałych i jest racjonalny z punktu widzenia całej nieruchomości.

Jeżeli udziały osoby zainteresowanej budową są mniejsze niż połowa, droga z art. 199 Kodeksu cywilnego może być zamknięta. Wtedy pozostają negocjacje, próba zawarcia umowy o korzystanie z części wspólnej, mediacja albo analiza, czy działania większości naruszają zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzą mniejszość.

W sprawach dotyczących rzeczy właściwy jest sąd położenia nieruchomości, a postępowanie toczy się co do zasady w trybie nieprocesowym. Warto przygotować mapę, projekt koncepcyjny, dokumenty dotyczące istniejących garaży, zestawienie udziałów, korespondencję z sąsiadami i argumenty wskazujące, że proponowane rozwiązanie jest proporcjonalne.

Czy warto żądać ustanowienia zarządcy sądowego?

Ustanowienie zarządcy sądowego nie jest typową drogą do uzyskania zgody na budowę własnego garażu. Art. 203 Kodeksu cywilnego pozwala żądać wyznaczenia zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach zwykłego zarządu albo większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Budowa garażu jest jednak najczęściej czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Zarządca sądowy nie może swobodnie zdecydować za współwłaścicieli o takiej inwestycji. Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest nadal zgoda współwłaścicieli albo zezwolenie sądu, o czym mówi również art. 935 § 3 k.p.c.

Wniosek o zarządcę może mieć sens wtedy, gdy konflikt obejmuje szerszy sposób zarządzania nieruchomością, np. większość blokuje bieżące remonty, rozliczenia, dostęp do dokumentów albo faktycznie zawłaszcza część wspólną. Jeżeli chodzi wyłącznie o zgodę na jeden garaż, zwykle bardziej adekwatny jest wniosek z art. 199 Kodeksu cywilnego albo negocjacje prowadzące do pisemnego porozumienia.

Zniesienie współwłasności lub podział korzystania z gruntu

Zniesienie współwłasności nie zawsze będzie realnym rozwiązaniem w budynku z wyodrębnionymi lokalami, ponieważ nieruchomość wspólna służy prawidłowemu korzystaniu z lokali. Podział gruntu albo wydzielenie odrębnej części pod garaż wymagałby zgodności z przepisami, dokumentacją geodezyjną, planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy oraz nie może pozbawiać budynku dostępu do niezbędnej części działki.

Częściej praktycznym rozwiązaniem jest umowa określająca sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, czyli tzw. podział quoad usum. Może ona ustalać, który właściciel korzysta z określonego fragmentu gruntu, gdzie stoją garaże i kto ponosi koszty ich utrzymania. Taka umowa nie zastępuje jednak formalności budowlanych i powinna być przygotowana starannie, najlepiej w formie pisemnej, aby uniknąć kolejnych sporów.

Konsekwencje budowy bez zgody wspólnoty

Budowa garażu bez wymaganej zgody współwłaścicieli może prowadzić do kilku równoległych problemów. Po pierwsze, pozostali współwłaściciele mogą żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem, zaprzestania naruszeń albo rozliczenia bezumownego korzystania z części wspólnej. Po drugie, organ administracji może zakwestionować zgłoszenie albo pozwolenie, jeżeli inwestor nie ma prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Po trzecie, jeżeli roboty rozpoczęto bez wymaganego zgłoszenia, mimo sprzeciwu organu albo bez pozwolenia, może powstać problem samowoli budowlanej. W zależności od stanu sprawy nadzór budowlany może prowadzić postępowanie legalizacyjne, żądać dokumentów, naliczać opłaty legalizacyjne albo nakazać rozbiórkę.

FAQ

Podsumowanie

Brak zgody małej wspólnoty na budowę garażu trzeba oceniać jednocześnie w dwóch płaszczyznach: cywilnej i budowlanej. W płaszczyźnie cywilnej najważniejsze jest to, że garaż na wspólnym gruncie zwykle przekracza zwykły zarząd i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W płaszczyźnie budowlanej trzeba ustalić, czy wystarczy zgłoszenie, czy potrzebne będzie pozwolenie oraz czy inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Najbezpieczniej zacząć od dokumentów i rozmów: ustalić status istniejących garaży, udziały współwłaścicieli, parametry planowanego obiektu i ograniczenia wynikające z planu miejscowego. Jeżeli odmowa sąsiadów jest nieuzasadniona, a wymagany udział współwłaścicieli popiera inwestycję, można rozważyć wniosek do sądu o zastępczą zgodę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 października 1990 r., sygn. akt III ARN 15/90
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 1986 r., sygn. akt III CZP 5/86
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2012 r., sygn. akt II CSK 141/2011

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.