Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Brak zgody małej wspólnoty na budowę garażu

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2015-12-18

W naszej małej wspólnocie mieszkaniowej są 3 rodziny. Na gruncie (w ogrodzie) stoją 2 garaże sąsiadów. Obecnie pozostali członkowie wspólnoty nie zgadzają się, bym i ja zbudował swój garaż. Mimo że poprzedni właściciel mieszkania (mój ojciec) nie widział problemu w ich garażach. Co robić?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Opis faktyczny rodzi pewne trudności interpretacyjne. Rozumiem, iż grunt zabudowany jest budynkiem wielorodzinnym (trzy rodzinny). Na gruncie znajdują się także dwa garaże.  Sytuacja prawna takiej wspólnoty jest regulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Ze wglądu na fakt, iż tworzycie Państwo tzw. małą wspólnotę, nie mają stosowania przepisy ustawy o własności lokali, a stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie rzeczą wspólną regulowane przez Kodeks cywilny.

Niestety nie znam rozłożenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, co może pomóc w ostatecznej odpowiedzi. Obecnie we wspólnocie istnieje konflikt w zarządzenie nieruchomością wspólną.

Rozstrzygnięcie powyższego konfliktu nastąpi przy zastosowaniu art. 199, 201, 202 albo 203. Jednakże Kodeks cywilny nie zawiera definicji czynności zwykłego zarządu lub przekraczającej zwykły zarząd, określenie to ustawodawca pozostawił do wyjaśnienia praktyce sądów i doktrynie. Według powszechnego przekonania pojęcia te są względne, dlatego nie jest możliwe przyjęcie jednolitego kryterium do ich rozgraniczenia, kryterium można bowiem ustalić tylko w konkretnych okolicznościach faktycznych.

Zgoda na wybudowanie garażu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Poza zakresem zwykłego zarządu pozostają wszystkie czynności przekraczające go, ale będące poza tym czynnościami zarządu. Nie zawsze czynności przekraczające zwykły zarząd są czynnościami rozporządzającymi lub zobowiązującymi, nie zachodzi tu tożsamość, jednakże zawsze każde rozporządzenie rzeczą wspólną jest czynnością przekraczającą zarząd. Czynnością taką jest z reguły budowa lub przebudowa domu na wspólnej nieruchomości.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Według poglądu Sądu Najwyższego „wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich uprawnionych do decydowania w tej sprawie” (wyrok SN z 11 października 1990 r., sygn. akt III ARN 15/90, LexisNexis nr 309173, OSP 1991, nr 6, poz. 163), a rozbudowa jednego z wyodrębnionych lokali w małym domu mieszkalnym kosztem niezabudowanej części działki gruntu stanowiącej współwłasność właścicieli lokali jest dopuszczalna, jeżeli w jej wyniku nie zostaną naruszone zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali (uchwała SN z 3 kwietnia 1986 r., sygn. akt III CZP 5/86, LexisNexis nr 302034, OSNCP 1987, nr 2–3, poz. 29, z glosami Z. Radwańskiego, OSPiKA 1987, nr 1, poz. 2, i L. Ostrowskiego, Pal. 1988, nr 6, s. 84).

Podobne stanowisko zajmuje Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie pozwolenia na budowę na wspólnej nieruchomości. W wyroku z 17 sierpnia 1998 r., sygn. akt IV SA 585/96, LexisNexis nr 1548525 („Wspólnota” 1998, nr 48, s. 27), uznał, że jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, a tylko jeden ze współwłaścicieli ubiega się o udzielenie pozwolenia na budowę, niedopuszczalne jest wydanie decyzji o takim pozwoleniu na rzecz wszystkich współwłaścicieli. Pozwolenie na budowę może być wydane tylko tej osobie, która wystąpiła z wnioskiem w tej sprawie, po przedstawieniu przez wnioskodawcę dowodu, że pozostali współwłaściciele wyrażają na to zgodę.

Każda czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga uprzedniej zgody współwłaścicieli. W wypadku braku takiej zgody – czynność jest nieważna (z zastrzeżeniem przewidzianej w ustawie ochrony osób trzecich). Jest to nieważność bezwzględna. Art. 63 Kodeksu cywilnego nie ma zastosowania, ponieważ zgoda współwłaścicieli nie jest zgodą osoby trzeciej (odmiennie M. Kozik, Zgoda osoby trzeciej…, s. 73).

Zgoda na dokonanie czynności prawnej może być wyrażona przed jej dokonaniem, w trakcie czynności albo w postaci jej potwierdzenia po dokonaniu czynności, ze skutkiem wstecznym. Cofnięcie zgody nie ma żadnych skutków prawnych. Zgoda powinna być udzielona w formie odpowiedniej dla danej czynności prawnej, której dotyczy. Brak zgody nie wpływa na skuteczność rozporządzenia przedmiotem należącym do spadku lub majątku wspólnego, jeżeli rozporządzenie nie narusza uprawnień przysługujących spadkobiercy lub drugiemu z małżonków. Wyrażenie lub odmowa zgody nie są ograniczone terminem; zgoda (potwierdzenie umowy) może być wyrażona także po ustaniu wspólności majątkowej oraz po rozwiązaniu lub unieważnieniu małżeństwa.

Zgoda pozostałych współwłaścicieli może być zastąpiona tylko rozstrzygnięciem sądu wydanym w postępowaniu nieprocesowym na żądanie współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 606–608 Kodeksu postępowania cywilnego). Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich (a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli).

De facto w tak ustalonym stanie faktycznym ma Pan dwie możliwości – wystąpienie o ustanowienie zarządcy tymczasowego lub zniesienie współwłasności.

Ustanowienie przez sąd zarządcy sądowego w trybie art. 611–616 może nastąpić w trzech sytuacjach:

  1. gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu,
  2. gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu i
  3. gdy większość krzywdzi mniejszość.

Sąd może uznać, iż dochodzi do pokrzywdzenia mniejszości. Z jednej strony współwłaściciele korzystają z uprawnień (garaż), a odmawiają takich samych uprawnień Panu.

Ustanowienie zarządu sądowego oznacza odsunięcie współwłaścicieli od zarządu, w ich imieniu bowiem zarząd sprawuje zarządca sądowy. Od chwili jego ustanowienia współwłaściciele lub współużytkownicy wieczyści mogą używać rzeczy tylko w ograniczonym zakresie, który nie przeszkadza wykonywaniu zarządu. Współwłaściciel lub współużytkownik mogą być pozbawieni na wniosek innego współwłaściciela, współużytkownika lub zarządcy używania rzeczy, jeżeli przeszkadza to zarządcy w wykonywaniu jego czynności. Sąd uchyla zarząd, gdy odpadła podstawa jego trwania. Zarządcą może być współwłaściciel lub osoba obca.

Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nie jest wprost określony w Kodeksie cywilnym. Sąd Najwyższy w wyroku z 29 listopada 2012 r., sygn. akt II CSK 141/2011, wyjaśnił, że „z art. 203 k.c., określającego przyczyny, dla których konieczna była ingerencja sądu, wyprowadzić należy wniosek, że zarządca nie musi konsultować ze współwłaścicielami czynności zwykłego zarządu, skoro doszło do nieporozumień pomiędzy nimi w sprawach dotyczących zwykłego zarządu lub naruszeń zasad prawidłowego zarządzania. Na rozporządzenie przedmiotem współwłasności i dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd musi on uzyskać zgodę współwłaścicieli lub zezwolenie sądu (art. 935 § 3 k.p.c.)”.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Legalizacja budynków graniczących z cmentarzem

Jakie przepisy budowlane obowiązują w wypadku garażu blaszanego i budynku gospodarczego w pobliżu granicy z cmentarzem? Czy są jakieś...

Czy garaż sąsiada stoi zgodnie z przepisami?

Za moim garażem sąsiad wybudował swój w odległości około 60 cm od mojej tylnej ściany swoją ścianą boczną. Zarówno moja ściana tylna jak...

Zabudowa podziemnej hali garażowej

Czy zrobienie zabudowy w podziemnej hali garażowej bloku mieszkalnego wymaga pozwolenia na budowę oraz czy podlega jakimkolwiek innym obostrzeniom? Zabudowa...

Budowa garażu 2 metry od granicy działki

Chcę wybudować garaż o powierzchni zabudowy mniejszej niż 35m 2 w odległości 2 metrów od granicy działki, ale nie z sąsiednia...

Garaże i wiata bez pozwolenia, legalizować czy rozbierać?

Przeszło 10 lat temu postawione zostały dwa garaże i wiata 5 x 5 bez jakichkolwiek pozwoleń. Jak do tej kwestii podejdzie nadzór budowlany...

Rozbiórka drewnianej stodoły i postawienie budynku murowanego

Jestem właścicielem starej, drewnianej stodoły, która obecnie nadaje się tylko do rozbiórki. Stodoła ta nie posiada fundamentu, posadowiona jest po prostu na...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »