Kategoria: Garaż, wiadukt, obiekty sportowe

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Brak zgody małej wspólnoty na budowę garażu

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2015-12-18

W naszej małej wspólnocie mieszkaniowej są 3 rodziny. Na gruncie (w ogrodzie) stoją 2 garaże sąsiadów. Obecnie pozostali członkowie wspólnoty nie zgadzają się, bym i ja zbudował swój garaż. Mimo że poprzedni właściciel mieszkania (mój ojciec) nie widział problemu w ich garażach. Co robić?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa

Opis faktyczny rodzi pewne trudności interpretacyjne. Rozumiem, iż grunt zabudowany jest budynkiem wielorodzinnym (trzy rodzinny). Na gruncie znajdują się także dwa garaże.  Sytuacja prawna takiej wspólnoty jest regulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Ze wglądu na fakt, iż tworzycie Państwo tzw. małą wspólnotę, nie mają stosowania przepisy ustawy o własności lokali, a stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie rzeczą wspólną regulowane przez Kodeks cywilny.

Niestety nie znam rozłożenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, co może pomóc w ostatecznej odpowiedzi. Obecnie we wspólnocie istnieje konflikt w zarządzenie nieruchomością wspólną.

Rozstrzygnięcie powyższego konfliktu nastąpi przy zastosowaniu art. 199, 201, 202 albo 203. Jednakże Kodeks cywilny nie zawiera definicji czynności zwykłego zarządu lub przekraczającej zwykły zarząd, określenie to ustawodawca pozostawił do wyjaśnienia praktyce sądów i doktrynie. Według powszechnego przekonania pojęcia te są względne, dlatego nie jest możliwe przyjęcie jednolitego kryterium do ich rozgraniczenia, kryterium można bowiem ustalić tylko w konkretnych okolicznościach faktycznych.

Zgoda na wybudowanie garażu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Poza zakresem zwykłego zarządu pozostają wszystkie czynności przekraczające go, ale będące poza tym czynnościami zarządu. Nie zawsze czynności przekraczające zwykły zarząd są czynnościami rozporządzającymi lub zobowiązującymi, nie zachodzi tu tożsamość, jednakże zawsze każde rozporządzenie rzeczą wspólną jest czynnością przekraczającą zarząd. Czynnością taką jest z reguły budowa lub przebudowa domu na wspólnej nieruchomości.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Według poglądu Sądu Najwyższego „wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich uprawnionych do decydowania w tej sprawie” (wyrok SN z 11 października 1990 r., sygn. akt III ARN 15/90, LexisNexis nr 309173, OSP 1991, nr 6, poz. 163), a rozbudowa jednego z wyodrębnionych lokali w małym domu mieszkalnym kosztem niezabudowanej części działki gruntu stanowiącej współwłasność właścicieli lokali jest dopuszczalna, jeżeli w jej wyniku nie zostaną naruszone zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali (uchwała SN z 3 kwietnia 1986 r., sygn. akt III CZP 5/86, LexisNexis nr 302034, OSNCP 1987, nr 2–3, poz. 29, z glosami Z. Radwańskiego, OSPiKA 1987, nr 1, poz. 2, i L. Ostrowskiego, Pal. 1988, nr 6, s. 84).

Podobne stanowisko zajmuje Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie pozwolenia na budowę na wspólnej nieruchomości. W wyroku z 17 sierpnia 1998 r., sygn. akt IV SA 585/96, LexisNexis nr 1548525 („Wspólnota” 1998, nr 48, s. 27), uznał, że jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, a tylko jeden ze współwłaścicieli ubiega się o udzielenie pozwolenia na budowę, niedopuszczalne jest wydanie decyzji o takim pozwoleniu na rzecz wszystkich współwłaścicieli. Pozwolenie na budowę może być wydane tylko tej osobie, która wystąpiła z wnioskiem w tej sprawie, po przedstawieniu przez wnioskodawcę dowodu, że pozostali współwłaściciele wyrażają na to zgodę.

Każda czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga uprzedniej zgody współwłaścicieli. W wypadku braku takiej zgody – czynność jest nieważna (z zastrzeżeniem przewidzianej w ustawie ochrony osób trzecich). Jest to nieważność bezwzględna. Art. 63 Kodeksu cywilnego nie ma zastosowania, ponieważ zgoda współwłaścicieli nie jest zgodą osoby trzeciej (odmiennie M. Kozik, Zgoda osoby trzeciej…, s. 73).

Zgoda na dokonanie czynności prawnej może być wyrażona przed jej dokonaniem, w trakcie czynności albo w postaci jej potwierdzenia po dokonaniu czynności, ze skutkiem wstecznym. Cofnięcie zgody nie ma żadnych skutków prawnych. Zgoda powinna być udzielona w formie odpowiedniej dla danej czynności prawnej, której dotyczy. Brak zgody nie wpływa na skuteczność rozporządzenia przedmiotem należącym do spadku lub majątku wspólnego, jeżeli rozporządzenie nie narusza uprawnień przysługujących spadkobiercy lub drugiemu z małżonków. Wyrażenie lub odmowa zgody nie są ograniczone terminem; zgoda (potwierdzenie umowy) może być wyrażona także po ustaniu wspólności majątkowej oraz po rozwiązaniu lub unieważnieniu małżeństwa.

Zgoda pozostałych współwłaścicieli może być zastąpiona tylko rozstrzygnięciem sądu wydanym w postępowaniu nieprocesowym na żądanie współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 606–608 Kodeksu postępowania cywilnego). Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich (a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli).

De facto w tak ustalonym stanie faktycznym ma Pan dwie możliwości – wystąpienie o ustanowienie zarządcy tymczasowego lub zniesienie współwłasności.

Ustanowienie przez sąd zarządcy sądowego w trybie art. 611–616 może nastąpić w trzech sytuacjach:

  1. gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu,
  2. gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu i
  3. gdy większość krzywdzi mniejszość.

Sąd może uznać, iż dochodzi do pokrzywdzenia mniejszości. Z jednej strony współwłaściciele korzystają z uprawnień (garaż), a odmawiają takich samych uprawnień Panu.

Ustanowienie zarządu sądowego oznacza odsunięcie współwłaścicieli od zarządu, w ich imieniu bowiem zarząd sprawuje zarządca sądowy. Od chwili jego ustanowienia współwłaściciele lub współużytkownicy wieczyści mogą używać rzeczy tylko w ograniczonym zakresie, który nie przeszkadza wykonywaniu zarządu. Współwłaściciel lub współużytkownik mogą być pozbawieni na wniosek innego współwłaściciela, współużytkownika lub zarządcy używania rzeczy, jeżeli przeszkadza to zarządcy w wykonywaniu jego czynności. Sąd uchyla zarząd, gdy odpadła podstawa jego trwania. Zarządcą może być współwłaściciel lub osoba obca.

Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nie jest wprost określony w Kodeksie cywilnym. Sąd Najwyższy w wyroku z 29 listopada 2012 r., sygn. akt II CSK 141/2011, wyjaśnił, że „z art. 203 k.c., określającego przyczyny, dla których konieczna była ingerencja sądu, wyprowadzić należy wniosek, że zarządca nie musi konsultować ze współwłaścicielami czynności zwykłego zarządu, skoro doszło do nieporozumień pomiędzy nimi w sprawach dotyczących zwykłego zarządu lub naruszeń zasad prawidłowego zarządzania. Na rozporządzenie przedmiotem współwłasności i dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd musi on uzyskać zgodę współwłaścicieli lub zezwolenie sądu (art. 935 § 3 k.p.c.)”.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Legalizacja budynków graniczących z cmentarzem

Jakie przepisy budowlane obowiązują w wypadku garażu blaszanego i budynku gospodarczego w pobliżu granicy z cmentarzem? Czy są jakieś wytyczne dotyczące zachowania odległości od tej granicy? Jak wygląda sytuacja nielegalnego postawienia takich budynków (stoją tam ok. 30 lat i wiem, że nie są zgłoszone). Chciałabym zalegalizować te budynki, ale jak mam to zrobić, by nie płacić kary? Działka figuruje jako sad i orna; obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego.

Czy garaż sąsiada stoi zgodnie z przepisami?

Za moim garażem sąsiad wybudował swój w odległości około 60 cm od mojej tylnej ściany swoją ścianą boczną. Zarówno moja ściana tylna jak i jego boczna nie mają otworów. Tak niewielka odległość między garażami utrudnia mi najprostsze czynności konserwatorsko-remontowe. Czy sąsiad postąpił zgodnie z przepisami? Garaże stoją na działce o wielkości około 650 m należącej do wspólnoty mieszkaniowej. Nic mi nie jest wiadomo o postępowaniu administracyjnym w związku z budową tego obiektu budowlanego. Ja za swój opłacam podatki, czy sąsiad również – nie wiem. Co mogę zrobić w tej sprawie?

Zabudowa podziemnej hali garażowej

Czy zrobienie zabudowy w podziemnej hali garażowej bloku mieszkalnego wymaga pozwolenia na budowę oraz czy podlega jakimkolwiek innym obostrzeniom? Zabudowa byłaby częściowa, w zarysie mojego miejsca postojowego. W akcie notarialnym jest wzmianka, że jestem jedynym dysponentem tego miejsca garażowego.

Budowa garażu 2 metry od granicy działki

Chcę wybudować garaż o powierzchni zabudowy mniejszej niż 35m2 w odległości 2 metrów od granicy działki, ale nie z sąsiednia działką budowlaną, a z drogą gminną. Odległość skraju drogi gminnej do mojej granicy wynosi 4,4 metra. Dla mojej działki nie ma warunków zabudowy. Czy mogę to zrobić?

Garaże i wiata bez pozwolenia, legalizować czy rozbierać?

Przeszło 10 lat temu postawione zostały dwa garaże i wiata 5 x 5 bez jakichkolwiek pozwoleń. Jak do tej kwestii podejdzie nadzór budowlany i czy dane obiekty będzie można zalegalizować, czy też organ nadzoru nakaże rozbiórkę?

Rozbiórka drewnianej stodoły i postawienie budynku murowanego

Jestem właścicielem starej, drewnianej stodoły, która obecnie nadaje się tylko do rozbiórki. Stodoła ta nie posiada fundamentu, posadowiona jest po prostu na kamieniach. Czy mogę w takim przypadku dokonać jej rozbiórki bez pozwolenia i czy w miejsce rozebranego obiektu mogę postawić budynek murowany, traktując powyższe jak remont istniejącego obiektu z zastosowaniem innych materiałów? Nowy budynek byłby wierną kopią poprzedniego, jeżeli chodzi o gabaryty.



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »