Co to jest służebność mieszkania i do czego upoważnia?

Służebność mieszkania - czym jest?

Najłatwiej mówiąc, służebność mieszkania jest rodzajem służebności osobistej - oznacza to, że przysługuje danej osobie, wymienionej z imienia i nazwiska. Ważną cechą jest fakt, że służebność powinna nieść za sobą korzyści dla osoby fizycznej. Poprzez umowę zawartą z właścicielem nieruchomości uzyskuje się prawo do korzystania oraz mieszkania w określonym w umowie zakresie. 

Warto podkreślić, że służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, czyli powiązanym bezpośrednio z nieruchomością, a nie z osobą. Kiedy zazwyczaj korzysta się z takiego rozwiązania? Najczęściej służebność występuje wtedy, gdy rodzice przepisują swój dom lub mieszkania dla dzieci. W efekcie po ustaleniach obu stron możliwe jest zamieszkanie w konkretnym pokoju lub na danym piętrze. Właśnie po zawarciu takiej umowy, stajemy się służebnikami. Cenne informacje w tym temacie znajdziemy we wpisie blogowym: https://adwokatspiewak.pl/sluzebnosc-mieszkania/.

Prawa osób z przyznaną służebnością mieszkania

Jak już wiemy, służebnicy mają możliwość zamieszkania w części domu, która została określona w zawartej umowie. Poza tym mogą korzystać z pomieszczeń i sprzętów dostępnych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (np. pralnia, strych, piwnica). Wyjątkiem jest sytuacja, gdy takie pomieszczenia zostały przypisane do konkretnych mieszkań. Służebność mieszkania w pewnym sensie jest podobna do umowy najmu, jednak mamy tutaj do czynienia z szerszym zakresem. 

Osoba z ustanowioną służebnością mieszkania może także przyjąć do mieszkania małoletnie dzieci i małżonka lub inne osoby w przypadku, gdy służebnik zapewni im utrzymanie lub są one potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Nie należy zapominać o obowiązku zapłaty nałożonym na służebnika za media, z których korzysta. W takim wypadku przeniesienia prawa własności dokonywane jest w zamian za określone świadczenia w umowie.

Jak ustanowić służebność mieszkania?

Warto zauważyć, że ustanowienie takiej służebności odbywa się na drodze zawarcia odpowiedniej umowy. Właściciel mieszkania musi zgodzić się na ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego (w formie aktu notarialnego). Po podpisaniu umowy, tworzony jest wpis w dziale III księgi wieczystej - dzięki temu prawa służebnika są zapisane w rejestrze mieszkania. Co jeszcze trzeba wiedzieć na ten temat? Zależnie od umowy, służebność może być:

• odpłatna,
• nieodpłatna.

W pierwszym przypadku należy płacić określoną kwotę właścicielowi nieruchomości rocznie, jednorazowo lub okresowo. Obie strony podejmują wspólnie decyzję, która odnosi się do częstotliwości i wysokości takiej opłaty. W drugim przypadku natomiast nie ma mowy o żadnych kosztach, za wyjątkiem standardowych rachunków za korzystanie z nieruchomości. Co istotne - w interesie właściciela pozostaje, aby wyjść z taką inicjatywą i to od jego zgody zależna jest procedura ustalenia służebności. To oznacza, że przyszły służebnik nie ma obowiązku stawienia się u notariusza. Co jest potrzebne do podpisania takiej umowy?

Właściciel powinien mieć ze sobą dowód tożsamości, dane służebnika nieruchomości, a także informację o płatnym lub nieodpłatnym charakterze służebności. Notariusz pobiera wynagrodzenie za takie czynności, co zależy od wartości ustanawianej służebności mieszkania. W celu obliczenia służebności korzysta się z zapisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wartość służebności wynosi 4% wartości domu lub mieszkania, pomnożone przez zawarty w ustawie okres dziesięciu lat. Gdy już dojdzie do ustalenia wartości służebności mieszkania, notariusz wskazuje swoje maksymalne wynagrodzenie.