Żądanie usunięcia markizy tarasowej

Markiza tarasowa zawieszona bez zgody

Znaleźli się Państwo w dość trudnej i kłopotliwej sytuacji, zwłaszcza że opis świadczy o tym, że markiza bezpośrednio przeszkadza w funkcjonowaniu Panu i Pańskiej rodzinie, w prowadzeniu normalnego życia.

W takiej sytuacji są tak naprawdę dwa wyjścia, dwie drogi, które wcale się nie wykluczają i które można stosować równolegle. Nie wiem, co prawda, kto zamontował tę markizę, czy to wspólnota (spółdzielnia mieszkaniowa), czy też osoba prywatna. Jeśli to zrobiła osoba prywatna, wówczas jest jeszcze kwestia, czy uzyskano najpierw zgodę wspólnoty (spółdzielni). Już to samo mogłoby być podstawą do żądania usunięcia markizy, jeśli została ona zawieszona bez takiej zgody.

Podstawową instytucją, do której można się zwrócić w tej sprawie, jest Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Przede wszystkim, zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3b Prawa budowlanego (P.b.) – zgłoszeniu właściwemu organowi podlega budowa urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych. Z tymi wymiarami markiza ta mogłaby podlegać tym przepisom. Wówczas budowa takiego urządzenia bez zgłoszenia skutkowałaby konsekwencjami opisanymi w art. 49b Prawa budowanego, tj. obowiązkiem rozbiórki lub koniecznością zapłaty opłaty legalizacyjnej, która w niektórych przypadkach może być naprawdę wysoka. Można ewentualnie zgłosić zagrożenie katastrofą budowlaną (sama katastrofa nie nastąpiła, ale można twierdzić, iż istnieje taka możliwość). Nie trzeba przytaczać konkretnych przepisów, wystarczy opis sytuacji i wówczas organ nadzoru budowlanego powinien podjąć interwencję, od której nie może się uchylać. Powinien on podjąć postępowanie, zbadać sprawę i w razie potrzeby powziąć odpowiednie kroki, aby wyeliminować zagrożenie. Doradzałabym najpierw zwrócenie się właśnie do nich, zwłaszcza że nie wiąże się to dla Pana z kosztami i może to okazać się najprostszą drogą do załatwienia tej sprawy.

Oprócz tego istnieje inna możliwość – mianowicie droga postępowania sądowego. Podstawą tutaj mogłyby być przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.), a konkretnie przepisy tak zwanego prawa sąsiedzkiego. Otóż w art. 144 K.c. zawarto zapis, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. To podstawowy przepis dotyczący prawa sąsiedzkiego. Prawo sąsiedzkie to zespół przepisów prawa cywilnego regulujących wykonywanie własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich. Mają one za zadanie zapobieganie konfliktom. Należy korzystać z nieruchomości w taki sposób, aby nie stanowiło to niedopuszczalnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Takie oddziaływanie może przybrać różne postaci, m.in. zakłócenie przebywania na swojej nieruchomości bez znoszenia niewygód. Każde takie mieszkanie stanowi osobną nieruchomość i można w związku z tym stosować przepisy prawa sąsiedzkiego.

Nieodpowiedni montaż markizy tarasowej jako zakłócenie korzystania z nieruchomości, wywołujące szkodę

Właściciel sąsiedniej nieruchomości powinien w sposób bierny znosić oddziaływanie od sąsiada, ale w określonym stopniu, chyba że jest to szykana, czyli umyślnie szkodzi innym osobom (ale jest to trudne do wykazania). Oddziaływania nieruchomości sąsiedniej nie powinny wykraczać poza przeciętną miarę, którą wyznacza społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Takie oddziaływanie określa się jako immisję – mogą być one bezpośrednie i pośrednie. Immisje bezpośrednie to skierowanie na inną nieruchomość określonych substancji, np. woda, pyły, ścieki i są one bezwzględnie zakazane. Immisje pośrednie mogą być materialne i niematerialne, pierwsze to np. gazy czy dymy, a niematerialne mogą oddziaływać np. na sferę psychiki. Immisje negatywne polegają na przeszkadzaniu w dostępie, przenikaniu pewnych dóbr z otoczenia, np. światła, powietrza czy widoku.

Jeśli nie zostały naruszone przepisy Prawa budowlanego, to taki spór będzie traktowany jako spór sąsiedzki w postępowaniu przed sądem powszechnym. Dodatkowo, jeśli to zakłócenie korzystania z nieruchomości wywołuje szkodę, np. w postaci obniżenia wartości mieszkania, można domagać się jej naprawienia, na podstawie art. 415 K.c. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17.12.2008 r. (sygn. akt I CSK 191/08) „ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego w postaci nadmiernego zacienienia może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela”. Jeśli do tego dochodzą jakieś konkretne koszty, związane np. z leczeniem, również jak najbardziej zasadne jest podniesienie tej kwestii i domaganie się zwrotu tych kosztów, gdyż jest to realna szkoda poniesiona w związku z tą markizą.

Tak więc podsumowując, są dwie możliwości: po pierwsze, należy przedstawić sprawę Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego. Jeśli to nic nie da, można (albo równocześnie z tamtym postępowaniem) wystosować do tego, kto zamontował markizę, oficjalne pismo wzywające go do zaniechania tych naruszeń i zastrzegając, iż jeśli tego nie zrobi, zostanie wszczęte przeciwko niemu postępowanie sądowe łącznie z dochodzeniem odszkodowania. Dobrze uargumentowane i poparte licznymi przepisami i orzecznictwem pismo może sprawić, że sąsiedzi się zastanowią i nie będą chcieli mieć takich problemów. Jeśli zaś to nie zadziała, to niestety zostaje jedynie skierowanie pozwu do sądu. Innych możliwości nie widzę.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼