Odbudowa domu na wspólnej działce – kiedy potrzebne jest pozwolenie, a kiedy zgłoszenie?

Zasady lokalizacji budynków względem granicy działki

Realizacja budowy (odbudowy) budynku wymaga dokonania stosownego zgłoszenia robót budowlanych lub uzyskania pozwolenia na budowę. Poza tym inwestycja musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku MPZP).

Ponadto obiekty budowlane powinny być lokalizowane zgodnie z zapisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwanego dalej: Rozporządzeniem).

Co do zasady, zgodnie z § 12 ust. 1 Rozporządzenia budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Nadto sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Sytuacja ta może jednak nastąpić jedynie w przypadku, gdy pozwalają na to zapisy MPZP.

Gdyby nie było dla tego terenu MPZP, wtedy należałoby uzyskać warunki zabudowy, które zawierałyby zapis o możliwości zbliżenia się do granicy działki. Zrealizowanie budowy budynku 1,5 m od granicy działki najprawdopodobniej spowoduje, że taka inwestycja będzie wykraczała swoim oddziaływaniem poza obszar działki i będzie miała wpływ swoim zasięgiem na tereny sąsiednie. Przy czym, aby można było realizować budowę przy granicy z działką sąsiednią, muszą być spełnione odpowiednie wymagania i warunki, określone w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym dla danego terenu, a przede wszystkim musi być wskazana możliwość takiej lokalizacji budowy.

Odbudowa a budowa nowego domu – różnice w świetle prawa

Zgodnie z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego – przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Zaś odbudowa jest to rodzaj budowy, w wyniku którego powstaje nowy obiekt budowlany w miejscu istniejącego wcześniej obiektu, który uległ całkowitemu lub częściowemu zniszczeniu. W sytuacji pozostawienia wyłącznie istniejących fundamentów i posadowienia na nich nowego budynku będzie prowadzona co najwyżej odbudowa, a zatem wymagana będzie procedura uzyskania stosownego pozwolenia lub dokonania zgłoszenia jak dla budowy nowego obiektu tego typu.

Czy w tej sytuacji wystarczy zgłoszenie, czy konieczne jest pozwolenie?

Mając na uwadze powierzchnię domu – 109 m², wymagane będzie w mojej ocenie uzyskanie pozwolenia na budowę. Trzeba mieć również na względzie kwestie odległości od granicy działki – jeżeli jest faktycznie tylko 3,6 m, to z tej strony budynek nie powinien mieć żadnych okien. W przeciwnym razie należałoby uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w zakresie niezachowania parametrów odległości od granicy działki.

Problem dwóch pozwoleń na budowę na jednej działce

Co do kwestii uzyskania odrębnego pozwolenia na budowę – skoro kuzyn posiada pozwolenie na budowę, jeżeli to pozwolenie jest nadal czynne, nie będzie miał Pan możliwości uzyskania drugiego pozwolenia na budowę, dopóki kuzyn nie skończy swojej inwestycji. Co prawd, Prawo budowlane nie zawiera regulacji, która wprost tego zakazywałaby, niemniej jednak z doświadczenia wiem, że starostwa przyjmują, iż jest to niedopuszczalne ze względu na przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Bowiem w praktyce organy administracji architektoniczno-budowlanej przyjmują, że taka sytuacja jest niedopuszczalna ze względu na naruszenie przepisów K.p.a. Mowa tu konkretnie o wystąpieniu przesłanki nieważności, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 3 oraz w art. 156 § 1 pkt 5 K.p.a.

Dodam jednak, że pojawiają się w doktrynie głosy, iż fakt objęcia zgłoszeniem lub wnioskiem o pozwolenie na budowę (dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego) działki, dla której wydano wcześniej pozwolenie na budowę, w taki sposób, że inwestycje nie kolidowałyby ze sobą, zdaniem GINB nie może stanowić podstawy do sprzeciwu lub odmowy wydania pozwolenia na budowę. Nie wiem jednak, jak do tego argumentu podeszłoby starostwo, szczególnie jeśli obecna inwestycja obejmuje całą działkę, a tylko w części realizowany jest budynek obok Pana części domu.

Wnioski i rekomendacje dla inwestora

W ostatnim czasie stanowisko w sprawie dwóch pozwoleń na budowę w jednym czasie na jednym terenie przechodzi modyfikację. Pojawiają się dopuszczalne wyjątki od reguły, ale tu już trzeba rozpatrywać każdą sprawę indywidualnie. Czasami jest tak, że nawet dwa starostwa mają odmienne zdanie w danej kwestii dlatego rekomenduję wpierw udanie się do właściwego starostwa i ustalenie, jakie stanowisko w takim przypadku ma organ.

Jako prawnik dokonuję analizy i interpretacji obowiązujących przepisów i orzecznictwa, ale moja opinia nie ma mocy wiążącej, a nadto w Polsce nie ma również prawa precedensu. Zatem najbezpieczniej przed rozpoczęciem przygotowań do realizacji inwestycji jest ustalenie powyższej kwestii w organie.

Oczywiście można także spróbować złożyć wniosek wraz z dokumentami i oczekiwać na rozstrzygnięcie organu, a w przypadku negatywnej decyzji złożyć odwołanie do organu wyższego stopnia. Jednakże z uwagi na koszty przygotowania dokumentacji dla takiej inwestycji zalecam wpierw wykorzystanie opisanej ścieżki w pierwszym podanym rozwiązaniu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
4. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.