• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Właściciel działki w niedalekim sąsiedztwie (ok. 100 m) buduje salę balową. Okolica jest według planu zagospodarowania przeznaczona na działalność usługową (z dopuszczeniem usług nieuciążliwych) – 30% i 70% działalność mieszkaniową. W czasie, kiedy inwestor występował o warunki zabudowy, nie było planu. Budowa trwa, jest prawie na ukończeniu. Czy na tym etapie mogę zablokować powstanie takiej działalności? Czy mogę w jakiś sposób stać się stroną postępowania, np. ze względu na rozszerzenie zakresu oddziaływania inwestycji? Czy urząd gminy/starostwo może wydać zgodę na użytkowanie nieruchomości w 100% na działalność gospodarczą?
Normą materialnoprawną określającą krąg stron postępowania jest przepis art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, zgodnie z tym przepisem są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Z powyższego wynika, że przy określaniu kręgu stron w sprawach pozwolenia na budowę, zagadnieniem kluczowym jest ustalenie obszaru oddziaływania obiektu planowanego przez inwestora. Według ustawowej definicji zawartej w art. 3 pkt 20 przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.
Wyznaczenie terenu w otoczeniu obiektu budowlanego stanowiącego obszar oddziaływania obiektu należy do organu administracji architektoniczno-budowlanej, właściwego do wydania pozwolenia na budowę. Przy określaniu obszaru oddziaływania obiektu organ opiera się na ustaleniach stanu faktycznego w danej sprawie, uwzględniając funkcję, formę i konstrukcję projektowanego obiektu budowlanego oraz jego cechy charakterystyczne. Ustalając obszar oddziaływania obiektu, organ bierze pod uwagę również przeznaczenie terenu znajdującego się w otoczeniu planowanej inwestycji, z uwzględnieniem jej wpływu na sąsiednie nieruchomości. Przez obszar oddziaływania obiektu, stosownie do przepisu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, należy rozumieć teren wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.
Organ wskazał, że warunkiem uznania danego podmiotu za stronę postępowania i dopuszczenia go do udziału w nim jest wykazanie w dacie wystąpienia z wnioskiem, że planowana inwestycja będzie wpływać na jego nieruchomość i godzić w konkretne uprawnienie do zagospodarowania nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 14.10.2010 r., sygn. akt II OSK 1572/09; wyrok NSA z dnia 24.04.2009 r., sygn. akt II OSK 626/08). Organ podkreślił, że tylko podanie konkretnego przepisu prawa w powiązaniu ze wskazaniem konkretnego naruszonego uprawnienia, które powoduje ograniczenie w zagospodarowaniu działki osoby skarżącej może być podstawą do rozważenia wad projektu i pozwolenia na budowę (wyrok WSA w Warszawie z dnia 17.01.2008 r., sygn. akt VII SA/Wa 1410/07). W ocenie organu administracji od tak pojmowanego interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny, kiedy to jednostka jest wprawdzie zainteresowana rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, nie może jednak wskazać przepisu prawa, który stanowiłby podstawę jej roszczenia i w konsekwencji uprawniał ją do żądania stosownych czynności organu administracyjnego (wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 listopada 2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 550/07).
Obawiam się, że ma Pan interes faktyczny, ale nie prawny w tym, aby stać się stroną. Niemniej jednak oczywiście wniosek może Pan złożyć.
Ewentualne ograniczenie może wynikać z:
Jednocześnie sam fakt braku graniczenia nieruchomości z działką inwestycyjną oznacza zasadniczo, że nie znajduje się ona w obszarze oddziaływania inwestycji, a tym samym jej właściciel nie posiada przymiotu strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, jak również w sprawie stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę czy zmianie sposobu użytkowania. Tylko ograniczenie w zagospodarowaniu nieruchomości wynikające z konkretnego przepisu prawa daje podstawę do uczestniczenia w charakterze strony w postępowaniu administracyjnym. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, pewnych ustaleń dotyczących uciążliwości związanych z działalnością powstających obiektów (np. jak wskazują w odwołaniu skarżący zabór światła dziennego) nie należy utożsamiać z oceną obszaru oddziaływania realizowanych obiektów budowlanych na tereny sąsiadujące w rozumieniu cytowanych przepisów (wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 września 2008 r., sygn. akt VII SA/Wa 904/08).
Nadto fakt, iż uchwalono plan zagospodarowania, nie oznacza, że inwestycję należy dostosować do zapisów tego planu. Inwestycja może zostać zrealizowana w oparciu o wydane wcześniej warunki zabudowy. Bez względu na treść obecnego planu.
Nadto prowadzenie działalności gospodarczej nie ma nic wspólnego z treścią planu. Plan zagospodarowania dotyczy budowy, przebudowy zmiany sposobu użytkowania obiektów. Ale nie możliwości prowadzenia działalności gospodarczej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika