Sąsiad postawił ogrodzenie na moim gruncie - co zrobić?

Roszczenie właściciela o zaniechanie naruszeń prawa własności

Oceniając przedstawiony stan faktyczny, przyjąć należy, iż z prawnego punktu widzenia sąsiad ingeruje w Pana uprawnienie wynikające z własności. Czyni tak bez żadnej podstawy prawnej, a przy najmniej jej nie znamy. Jest to tzw. naruszenie posiadania i ma swoją podstawę prawną w art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.).

Art. 222 [Ochrona windykacyjna i negatoryjna]

§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Jest to tzw. roszczenie negatoryjne, które Panu przysługuje w celu zaniechania wszelkich dokonywanych naruszeń i kieruje się je pozwem do sądu, wytaczając w ten sposób postępowanie sądowe.

„Przykładem działań naruszających prawo własności może być bezprawne przechodzenie lub przejeżdżanie przez cudzą nieruchomość, kierowanie wody deszczowej na nieruchomość sąsiada, wrzucanie na cudzą nieruchomość kamieni, śmieci, niszczenie roślin rosnących na nieruchomości, podejmowanie różnorakich działań nękających osoby zamieszkujące nieruchomość, naruszenia miru domowego, prowadzenie prac ziemnych lub budowlanych na cudzym gruncie, uniemożliwianie wjazdu na cudzą nieruchomość, zaś w odniesieniu do rzeczy ruchomych – blokowanie wyjazdu samochodem z garażu, uszkadzanie rzeczy lub powodowanie, że jest ona niezdatna do użytku itp. Może chodzić również o przypadki samowolnego i bezprawnego przekraczania zakresu uprawnień przysługujących danej osobie w odniesieniu do cudzej rzeczy (np. korzystanie z cudzej rzeczy w zakresie szerszym niż wynika to z treści służebności gruntowej). Roszczenie negatoryjne ma chronić właściciela i innych uprawnionych przed naruszeniami, które mają charakter trwały lub się powtarzają. Roszczenie o zaniechanie naruszeń dotyczy zaprzestania bezprawnych ingerencji w prawo własności właściciela rzeczy i inne prawa i nieingerowania w sferę władztwa właściciela w przyszłości. Osoba, przeciwko której skierowane jest roszczenie negatoryjne, ma więc zaprzestać działań naruszających cudze prawo własności w sposób permanentny lub też nie podejmować kolejnych nawracających działań naruszających własność. W wyroku SN z 14.5.2002 r. (V CKN 1021/00, Legalis) stwierdzono, że treść art. 144 w zw. z art. 222 § 2 K.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do »powrotu« zakłóceń w granice przeciętnej miary, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.” [Komentarz do art. 222 Kodeksu cywilnego – red. Gutowski wyd.2018 – Legalis]

Postępowanie sądowe przeciwko sąsiadowi o zaniechanie naruszeń

Żądanie zaprzestania ww. oddziaływań kieruje się właśnie według ww. art. 222 Kodeksu cywilnego. Może więc Pan rozważyć wytoczenie postępowania sądowego przeciwko sąsiadowi o zaniechanie dotychczasowych naruszeń. Efektem uwzględnienia przez sąd żądania zaniechania naruszeń będzie zobowiązanie właściciela nieruchomości uciążliwej do takiego właśnie zaniechania, czyli usunięcia naruszeń (przesunięcie lub rozebranie płotu) i przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Egzekwuje się taki obowiązek poprzez wymierzanie grzywny w osobnym postępowaniu, po złożeniu wniosku do sądu, iż dłużnik zobowiązany, czyli naruszający spokój właściciel nieruchomości uciążliwej, nie wykonuje zobowiązania – oczywiście przedstawiamy dowody podobnie jak w pozwie.

W tej sprawie niezbędne jest, oczywiście, udowodnienie sąsiadowi swojej racji i jego naruszenia. Przydatne będą pomiary, których Pan dokonał, jak i wszelkie inne dowody. Wskazane jest zwrócenie się do sąsiada, aby uzyskać jego zdanie na ten temat i może się to oczywiście odbyć najpierw słownie, najlepiej ze świadkiem i przy przedstawieniu swoich dowodów. Wszystko trzeba dokumentować, można spisać ewentualny protokół rozbieżności i także przed wystąpieniem do sądu z pozwem oficjalnie wezwać go pisemnie do usunięcia płotu, przedstawiając znowu swoje racje.

Moc wiążąca ugody zawartej przed mediatorem

Uważam, że i tak na tym etapie jesteście Państwo „skazani” na wzajemny kontakt, gdyż sąd i tak z pewnością będzie nakłaniał do ugody i może skierować Was na tzw. mediację przed badaniem dowodów i rozpoczęciem właściwego postępowania.

Możecie z takiej mediacji skorzystać także samodzielnie, bez postępowania sądowego i tego skierowania, czyli zawrzeć ugodę przed mediatorem sądowym. W ten sposób znacznie szybciej, ale tak samo wiążąco prawnie uzyskać stosowne deklaracje i zobowiązania właściciela nieruchomości sąsiedniej. Nie można przecież wykluczyć, iż w jakiś sposób będzie on chciał rozwiązać problem polubownie. Zgodnie bowiem z art. 18315 Kodeksu postępowania cywilnego: „§ 1. Ugoda zawarta przed mediatorem, po jej zatwierdzeniu przez sąd, ma moc prawną ugody zawartej przed sądem. Ugoda zawarta przed mediatorem, którą zatwierdzono przez nadanie jej klauzuli wykonalności, jest tytułem wykonawczym”.

Urządzenia (takie jak ogrodzenie) na granicy działek

W Pana sprawie warto także wspomnieć, iż niekoniecznie musi Pan uzyskiwać zgodę na budowę płotu – czyli urządzenia granicznego w granicach działki. Oczywiście warto żyć zgodnie, ale formalnie, według art. 154 K.c.:

„Art. 154. § 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.”

W późniejszym czasie można rozważyć żądania o zwrot stosownych kosztów utrzymania płotu. Można jeszcze przytoczyć przepis art. 151 K.c., ale skoro w opiniowanym przypadku, mogą być, jak Pan pisze, przekroczone limity odległości budynku od granicy, to niekoniecznie może on znaleźć zastosowanie:

„Art. 151 [Granice przy budowie] Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.”

Przepis ten jednak wskazuje na jeszcze jedną przesłankę, o której powinien Pan pamiętać. Mianowicie, prawdopodobnie nadal ma Pan prawo do niezwłocznego sprzeciwu co do przekroczenia granicy. Skoro obecnie jest Pan już w posiadaniu dowodu w formie pomiarów geodety i wiedzy prawnej na ten temat, to warto jak najszybciej w sposób oficjalny sprzeciwić się dokonanemu naruszeniu (ja pisałem wyżej), aby szybko uzyskać stanowisko sąsiada na ten temat.

Wydaje się więc, iż jedynym rozwiązaniem jest ustalenie stanowisk stron w tej sprawie, zebranie dowodów i ewentualne rozpoczęcie postępowania sądowego o usunięcie naruszenia własności. Proszę pamiętać, że gdyby chciał Pan działać samodzielnie i rozebrać ogrodzenie, będzie to prawnie tak samo kwalifikowane jako naruszenie posiadania sąsiada. Prawo nie daje możliwości przywracania posiadania siłą przez pozbawionego tego posiadania.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.