Czy można wybudować garaż na działce bez przeprowadzonego postępowania spadkowego?

Wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością

Zgodnie z art. 4 ustawy z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) „każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami”. Ustawodawca nakłada obowiązek wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w formie oświadczenia dołączanego do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Wzór takiego oświadczenia zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 23.06.2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz. U. Nr 120, poz. 1127).

Na etapie zgłoszenia budowy czy uzyskania pozwolenia na budowę musi Pan złożyć oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo budowlane „przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”.

Jak rozumieć obowiązek wskazania dokumentu, z którego wynika tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane? Takie sformułowanie nie jest tożsame z obowiązkiem dołączenia dokumentów (wyr. WSA w Gliwicach z 12.05.2011 r., sygn. akt II SA/Gl 1411/2010). Ponadto w wyroku NSA z 8.04.2011 r. (sygn. akt II OSK 631/2010) sąd stwierdził, że na mocy art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego „nie tylko inwestor już nie musi dołączać do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę dowodu bezpośredniego, to jest dokumentu wykazującego jego prawo do terenu na cele budowlane, lecz wystarczające jest, iż złoży odpowiednie oświadczenie na sformalizowanym druku (dowód pośredni)”. W jeszcze innym wyroku NSA rozstrzygnął, iż „wydanie pozwolenia na budowę przez organ administracji architektoniczno-budowlanej podmiotowi, który nie miał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, stanowi kwalifikowaną wadę i zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. skutkuje nieważnością pozwolenia na budowę” (wyr. z 28.06.2001, sygn. akt IV SA 1324/99). Podstawą do żądania złożenia oświadczenia inwestora jest art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. Jest to jedyny przepis, który może być podstawą do takiego żądania przez organ.

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością

Zgodnie z art. 32 ust. 4 ustawy z 7.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) jednym z warunków wydania pozwolenia na budowę jest złożenie oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Znaczenie złożenia oświadczenia w toczącym się postępowaniu administracyjnym polega na tym, że organ je prowadzący może – dla ustalenia, że fakt stwierdzony w oświadczeniu ma miejsce – poprzestać na samym twierdzeniu strony co do faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy lub co do stanu prawnego bez konieczności dowodzenia tej okoliczności w inny sposób (zob. wyr. WSA w Warszawie z 21.03.2012 r., sygn. akt VII SA/Wa 116/12).

Należy bowiem zauważyć, iż oświadczenie jest jednym ze środków dowodowych wymienionych w art. 75 ustawy z 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267), zwanej dalej K.p.a. Przepis art. 75 § 2 K.p.a. wyraźnie stanowi, że „jeżeli przepis prawa nie wymaga urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego w drodze zaświadczenia właściwego organu administracji, organ administracji publicznej odbiera od strony, na jej wniosek, oświadczenie złożone pod rygorem odpowiedzialności za fałszywe zeznania”.

Jeśli ma Pan zgodę spadkobierców po zmarłych właścicielach – nie musi Pan przeprowadzać postępowania spadkowego. Musi Pan złożyć oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, że posiada Pan prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 12.05.2011 r., sygn. akt II SA/Gl 1411/2010
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 marca 2011 r. sygn. akt II OSK 631/2010
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 marca 2012 r., sygn. akt VII SA/Wa 116/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.