Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakończenie budowy domu, gdy pozwolenie na budowę straciło ważność

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2015-10-01

W darowiźnie dostałem dom od rodziców. Rodzice go kupili w trakcie budowy od spadkobiercy człowieka, który rozpoczął budowę i na którego było wydane pozwolenie na budowę. Spadkobierca otrzymał dom na mocy postanowienia sądu. Niestety nie udało mi się przenieść pozwolenia na budowę (które i tak jest przeterminowane, bo budowa stała ponad 3 lata i nie ma dziennika budowy), gdyż urząd miasta domaga się zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę od wszystkich spadkobierców. Formalnie budowa domu nie została nigdy zakończona, ojciec sam wykończył dom i jest użytkowany od prawie dwóch lat. Pozwolenie na budowę jest sprzed 14 lat. Rok później osoba, na którą było ono wydane, zmarła. Rodzice kupili dom w stanie surowym, a ja dostałem go w darowiźnie przed 2 laty. W jaki niekosztowny sposób zakończyć formalnie budowę tego domu?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz
Bardzo szczegółowe wyjaśnienia w krótkim terminie.
Jolanta
Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat

W opisanym przypadku mamy do czynienia z dwoma problemami – pierwszy to dziedziczenie praw wynikających z pozwolenia na budowę, drugie to kontynuowanie prac po wygaśnięciu decyzji. Choć może wcale takowe nie były kontynuowane, bo dom był już w stanie zamkniętym, nim wygasła decyzja.

Art. 37 Prawa budowlanego mówi, że jeżeli budowa zostanie przerwana na czas dłuższy niż 3 lata, to dotychczasowa decyzja o pozwolenie na budowę wygasa i w związku z powyższym inwestor, aby móc realizować dalsze prace, musi uzyskać nowe pozwolenie na budowę.

Jak wynika z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.; dalej „Pr. bud.”) – decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna. W przypadku zaistnienia przesłanki wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 37 ust. 1 Pr. bud., właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej jest zobligowany stwierdzić wygaśnięcie tej decyzji na podstawie art. 162 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2013 r. poz. 267; dalej K.p.a.). Wygaśnięcie następuje w drodze decyzji o charakterze deklaratoryjnym – art. 162 § 3 K.p.a. Natomiast skutek w postaci wygaśnięcia następuje z mocy samego prawa z upływem okresu czasu, jaki ustawodawca przewidział w art. 37 ust. 1 Pr. bud. – zob. wyrok WSA z dnia 25 listopada 2008 r., II SA/Ol 800/08, LEX 533179. Należy również wskazać, że inwestor rozpoczynający roboty budowlane po upływie trzyletniego terminu liczonego od dnia, gdy decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna, winien być traktowany jak osoba, która nie posiada pozwolenia na budowę wymaganego przepisem art. 28 Pr. bud. Konsekwencją tego jest konieczność zastosowania trybu określonego w art. 48 Pr. bud. – zob. wyrok WSA z dnia 9 marca 2010 r., II SA/Op 425/09, LEX 606660.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego, w tym domu jednorodzinnego, jeszcze przed zakończeniem wykonywania wszystkich robót budowlanych, co jak rozumiem nastąpiło w opisanym przypadku, jest możliwe wyłącznie po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W związku z jej brakiem właściwy organ może wymierzyć grzywnę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Więc już i tak naraziliście się na grzywnę w wysokości 10 tys. zł., bo rozumiem, że w domu tym mieszkacie.

Dziennik budowy powinien być u kierownika budowy. Nigdy u inwestora, być może ktoś wie, kto był kierownikiem budowy i dokonywał wpisów.

Oczywiście najtaniej byłoby: 1) odzyskać od kierownika budowy uzupełniony dziennik budowy, 2) uzyskać zgodę spadkobierców na przeniesienie praw z decyzji administracyjnej pozwolenia na budowę i zgłosić zakończenie budowy.

W przypadku braku dziennika budowy – np. z powodu zagubienia – organ nadzoru nie ma obowiązku odtwarzać tego dokumentu, natomiast aby można było jednak dopuścić obiekt do użytkowania, należy w miarę możliwości odtworzyć przebieg budowy, biorąc pod uwagę wszystkie dowody w sprawie. Trzeba również pamiętać o karach za wszelkie nieprawidłowości, które miały miejsce w trakcie budowy, a wyjdą na jaw w trakcie prowadzonego postępowania dowodowego.

Kary za nielegalne przystąpienie do użytkowania zależą od współczynnika kategorii i współczynnika wielkości obiektu. I tak, w przypadku jednorodzinnego budynku mieszkalnego będzie to kwota 10 tys. zł.

Organy nadzoru i sądy administracyjne zgodnie uznają, że nie zwalnia z obowiązku zapłaty kary ani trudna sytuacja, ani brak winy, ani nieświadomość działania sprzecznego z prawem. Istotną ulgę przynosi natomiast niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 grudnia 2009 r., zapadły w sprawie II OSK 1110/09. Sąd uznał, że możliwość wymierzenia kary za nielegalne użytkowanie ulega przedawnieniu na takich samych zasadach, co zobowiązania podatkowe. To istotne novum, gdyż dotychczas organy nadzoru stały na stanowisku, że karę za samowolne użytkowanie obiektu można wymierzyć w każdym czasie. Zdaniem NSA jest inaczej – możliwość nałożenia kary przedawnia się po 3 albo 5 latach od momentu samowolnego przystąpienia do użytkowania. Jeśli inwestor złożył wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, a organ nie przeprowadził obowiązkowej kontroli, nie będzie mógł doręczyć decyzji o wymierzeniu kary po upływie 3 lat od dnia przystąpienia do użytkowania. Natomiast w przypadku, gdy inwestor nie złożył wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu, decyzji o wymierzeniu kary nie można doręczyć po upływie 5 lat od dnia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. Wydaje się, że ta ostatnia zasada będzie miała odpowiednio zastosowanie w przypadku zaniechania zgłoszenia zamiaru przystąpienia do użytkowania.

Obecnie należałoby zgłosić przystąpienie do użytkowania, a raczej złożyć tzw. czynny żal. Jednocześnie informując o braku dziennika budowy z powodu zagubienia i zakupieniu w 2007 roku nieruchomości zabudowanej budynkiem zamkniętym, wybudowanym na podstawie pozwolenia na budowę.

Wystarczy wykazać, że do 2007 roku były prowadzone roboty budowlane na rzeczonej nieruchomości związane z budową domu, ale zaginął dziennik budowy. Po zakupieniu nieruchomości rodzice przystąpili do prac remontowych, na które nie jest wymagane zgłoszenie i od tego czasu użytkowali dom. Urzędnicy zażądają dokumentacji powykonawczej i zapewne odzwierciedlenia na podstawie zeznań czy innych świadków przebiegu robót budowlanych. Niestety, jeśli ktoś zaświadczy przeciwko Państwu, wskazując, że robót zaprzestano na okres 3 lat, będziemy mieli do czynienia z samowolą budowlaną, a co za tym idzie – obowiązkiem zapłaty opłaty legalizacyjnej w wysokości 50 tys. zł.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »