Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak dokończyć budowę domu przerwaną przed laty?

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2019-02-15

Przed 25 laty mój teść rozpoczął budowę domu jednorodzinnego podpiwniczonego z poddaszem użytkowym na podstawie wydanego pozwolenia na budowę. Posiadamy dokumentację techniczną i projektową. W tamtym okresie zostały wykonane prace ziemne, przyłącza, fundamenty oraz ściany podpiwniczenia. Teść budowy jednak nie dokończył, pozwolenie nie zostało wygaszone. Teraz w formie darowizny chce przepisać działkę wraz z rozpoczętą budową na swoją córkę – moją żonę i na mnie. Planujemy z żoną dokończyć budowę tego domu, jednak przeglądając dokumentację, stwierdziłem, że nie ma dziennika budowy. Czy w takiej sytuacji przy przeniesieniu prawa własności istnieje możliwość wystąpienia o nowy dziennik budowy? Czy możemy z tego powodu ponieść jakieś konsekwencje? Jak wygasić stare pozwolenie i wznowić budowę?

Wioletta Dyl

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Ustawa – Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) wymaga, aby inwestor był właścicielem nieruchomości. W Pana przypadku teść w dniu rozpoczęcia budowy był właścicielami działki. Prawo budowlane przewiduje jednak możliwość przeniesienia na inny podmiot ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja taka może zostać przeniesiona w każdym momencie i na każdym etapie robót budowlanych. Można zatem przenieść taką decyzję zarówno wtedy, gdy budowa budynku w ogóle nie została jeszcze rozpoczęta, jak również gdy dotyczy ona budynku już zakończonego lub w trakcie budowy.

Zatem gdyby pozwolenie na budowę było nadal ważne, mógłby Pan ubiegać się o jego przeniesienie. Nie wiem jednak, czy w opisanym przypadku pozwolenie to nie wygasło. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem – decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Okres 3-letni obowiązuje od dnia 23 sierpnia 2008 r. Przed tą datą okres, w ciągu którego można było rozpocząć budowę, lub na jaki można było przerwać budowę, był krótszy i wynosił 2 lata. Termin ten nie podlega przywróceniu. Zatem co do zasady, jego upływ powoduje bezwzględną utratę uprawnień zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. O stwierdzeniu wygaśnięcia pozwolenia na budowę rozstrzyga organ administracji architektoniczno-budowlanej, który prowadził postępowanie w przedmiocie pozwolenia na budowę w pierwszej instancji. Stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę następuje w formie decyzji administracyjnej. Jeśli inwestor chce budowę wznowić, musi uzyskać nowe pozwolenie na budowę (wydaje je starosta) albo dokonuje zgłoszenia lub pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego). Przy wznowieniu należy złożyć ponownie projekt domu, w czterech egzemplarzach z wymaganymi dokumentami i uzgodnieniami oraz z wnioskiem o nowe pozwolenie na budowę. Bez tego prowadzenie budowy będzie samowolą budowlaną. Zatem Pan jako ewentualny obecny właściciel nieruchomości (zarówno działki jak i nieukończonego budynku) powinien wystąpić o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (bądź zgłaszając budowę), opierając się na umowie darowizny wskazującej Pana i małżonkę jako obecnych właścicieli nieruchomości.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zanim jednak zacznie Pan załatwiać nowe formalności, trzeba zakończyć te stare. W tym celu powinien Pan wystąpić do starosty o wygaszenie pozwolenia na budowę, które teść otrzymał przed laty. W urzędzie składa się więc wniosek i załączniki, które mają być niezbitym dowodem na to, kiedy dokładnie doszło do przerwania robót. Najlepszym takim dowodem jest dziennik budowy z wpisem, kiedy i dlaczego doszło do zaniechania robót budowlanych. U Pana brak jest dziennika budowy. Niestety ustawodawca nie uregulował w prawie budowlanym podobnej sytuacji, czyli gdy następuje zagubienie dziennika budowy, w związku z tym dziennik budowy nie podlega odtworzeniu. W konsekwencji przeprowadza się jedynie postępowanie dowodowe w celu sprawdzenia, czy budowa – pomimo braku dziennika budowy – prowadzona była zgodnie z prawem i zasadami sztuki budowlanej. W myśl bowiem art. 57 Prawa budowlanego do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć między innymi oryginał dziennika budowy. Zatem należałoby w tym zakresie wszcząć postępowanie administracyjne wyjaśniające, w trakcie którego zostanie niejako „odtworzona” treść dziennika budowy. Organ nadzoru budowlanego ma wówczas obowiązek sprawdzić prawidłowość wykonywanych robót budowlanych, przeprowadzając odpowiednie czynności dowodowe na podstawie ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.). Zgodnie z art. 75 § 1 K.p.a. jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Zatem wcześniej należałoby wykonać ekspertyzę techniczną (inwentaryzację budowlaną i orzeczenie techniczne), dodatkowo pomiary geodezyjne i badanie instalacji, jeśli są (co nie jest tanie, ale wobec kosztu całej budowy stanowią niewielką część).

Należy także zaznaczyć, że w przypadku gdy został zagubiony dziennik budowy, a roboty budowlane nie zostały zakończone – organ administracji architektoniczno-budowlanej na niezrealizowaną część inwestycji powinien wydać Panu kolejny tom dziennika budowy.

Niestety naruszenie wynikających z Prawa budowlanego obowiązków dotyczących prowadzenia dziennika budowy zagrożone jest karą grzywny (art. 93 pkt 4 Prawa budowlanego).

Po otrzymaniu wniosku o wygaszenie pozwolenia starosta prowadzi postępowanie administracyjne na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Trwa ono miesiąc, a stroną w tym postępowaniu może być każdy, kto ma w tym interes prawny. Następnie starosta wydaje decyzję wygaszającą pozwolenie. Załatwianie nowych formalności można zatem rozpocząć dopiero wtedy, gdy decyzja wygaszająca stanie się ostateczna, tj. jeżeli minie 14 dni od jej wydania i nikt jej w tym czasie nie zaskarży (np. złośliwy sąsiad). Ubiegając się o wznowienie budowy, można wykorzystać stary projekt. Muszą jednak być naniesione na nim takie poprawki, by był zgodny z obowiązującymi przepisami, a przede wszystkim z Prawem budowanym i ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warto przy tym wiedzieć, że jeżeli budowa Pana teścia mieści się w katalogu wymienionym w art. 29 Prawa budowlanego, m.in. – jeśli jest to wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, to po wygaszeniu poprzedniego pozwolenia na budowę możliwe będzie również jego wybudowanie na podstawie zgłoszenia do odpowiedniego organu. Należy jednak pamiętać, że zarówno przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę, jak również przy dokonywaniu tylko zgłoszenia, do wniosku konieczne jest dołączenie dokumentów wymienionych w art. 33 ust 2 pkt. 1-4 Prawa budowlanego, takich jak m.in.: cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przez przepisy szczególne, zaświadczenie, że osoba sporządzająca projekt budowlany jest wpisana na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego aktualne na dzień opracowania projektu, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku gdy dla określonego terenu nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nie ukrywam, że przy wznowieniu sytuacja jest trudniejsza niż w przypadku ubiegania się o nowe pozwolenie budowlane, ponieważ w czasie pomiędzy wygaśnięciem pozwolenia a wszczęciem postępowania o jego wznowienie mogą zmienić się przepisy (np. ppoż.) Trzeba wtedy dostosować się do nowych wymogów w zakresie zapewnienia bezpieczeństwa budynku. Niemniej z opisu wynikałoby, że kiedy prace budowlane przerwano, nie były one jeszcze tak zaawansowane, jednak po tylu latach zmiany w projekcie mogą okazać się konieczne.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Najem a pozwolenie na uzytkowanie

Posiadam lokal mieszkalny w bloku, który jest wykończony i zdatny do zamieszkania, jednakże z racji bankructwa dewelopera budynek nie posiada...

Postawienie kontenerów magazynowych – czy na zgłoszenie?

Chciałbym na wynajmowanej nieruchomości postawić kilka kontenerów magazynowych, niezwiązanych na stałe z gruntem, o powierzchni 6 do 30...

Dom wybudowany niezgodnie z projektem a odbiór przez nadzór budowlany

Wybudowałem dom wolnostojący niezgodny z projektem, tzn. ma o jedną kondygnację mniej. Odnowione warunki zabudowy uwzględniają stan faktyczny....

Odległość wiatraka od budynku mieszkalnego

Rozważam zakup działki pod budowę domu, która zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzeni jest przeznaczona pod budownictwo mieszkalne...

Posadowienie studzienki deszczowej

Mam dom, który wybudowany jest w granicy. Na rogu domu znajduje się rynna, która spuszcza wodę zarówno na moją działkę, jak i na działkę...

Legalizacja budynku gospodarczego i studni

Jestem zainteresowany zakupem działki budowlanej. Jest jednak pewien problem. Na działce stoi budynek gospodarczy, który nie widnieje na żadnej mapie...

Konsekwencje niedopełnienia obowiązku zgłoszenia o zakończeniu budowy

Byłem kierownikiem budowy domu jednorodzinnego i zgodnie z pozwoleniem na budowę inwestor wybudował omawiany obiekt i zakończył budowę...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »