Wznowienie granic działki czy rozgraniczenie

Od czego zacząć przy sporze o granicę działki?

W opisanej sytuacji nie należy opierać się wyłącznie na tym, że działka według aktu notarialnego ma określoną powierzchnię, na przykład 23 ary. W sprawach granicznych decydujące znaczenie ma przede wszystkim przebieg granicy ustalony na podstawie dokumentów geodezyjnych, znaków i punktów granicznych oraz wyników właściwego postępowania. Powierzchnia może wskazywać, że coś jest niezgodne, ale zwykle nie zastępuje ustalenia granicy.

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, jaki tryb faktycznie został przeprowadzony. Inne skutki ma wznowienie znaków granicznych, inne wyznaczenie punktów granicznych ujawnionych wcześniej w ewidencji gruntów i budynków, a jeszcze inne rozgraniczenie nieruchomości albo aktualizacja danych w ewidencji gruntów. Od tego zależy, do jakiego organu i w jakim terminie należy złożyć pismo.

W praktyce warto wystąpić do starostwa, czyli do wydziału geodezji albo powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, o wgląd w operat techniczny, mapy, szkice graniczne, protokoły graniczne, zawiadomienia oraz dokumenty, na podstawie których dokonano zmiany. To właśnie tam powinny znajdować się materiały z państwowego zasobu geodezyjnego, o ile zostały przyjęte do zasobu.

Zobacz również: wznowienie granic z naruszeniem własności

Wznowienie znaków granicznych a rozgraniczenie

Zgodnie z ustawą z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, wznowienie znaków granicznych dotyczy znaków, które były wcześniej ustalone, ale zostały przesunięte, uszkodzone albo zniszczone. Można je wznowić bez rozgraniczenia, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające określić ich pierwotne położenie.

Wznowienia dokonuje uprawniony geodeta na zlecenie zainteresowanej osoby. O czynnościach trzeba zawiadomić zainteresowane strony, a z czynności sporządza się protokół. Ten tryb nie służy jednak do rozstrzygania sporu o prawo własności ani do ustalania granicy od początku, gdy dokumenty są niejednoznaczne.

Jeżeli w czasie czynności powstaje spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. Jeżeli natomiast granica nie była wcześniej ustalona w sposób pozwalający na jej odtworzenie albo dokumentacja jest niewystarczająca, zasadniczo konieczne może być rozgraniczenie nieruchomości.

Rozgraniczenie ma na celu ustalenie przebiegu granicy między nieruchomościami. Postępowanie wszczyna wójt, burmistrz albo prezydent miasta, a czynności w terenie wykonuje upoważniony geodeta. Dopiero gdy etap administracyjny nie doprowadzi do zakończenia sprawy, sprawa może trafić do sądu.

Czy geodezja powinna mieć stare mapy i dokumenty?

Co do zasady dokumenty geodezyjne dotyczące działek powinny znajdować się w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym prowadzonym przez właściwego starostę. Mogą to być między innymi mapy, szkice polowe, wykazy współrzędnych, protokoły przyjęcia granic, operaty techniczne albo materiały z wcześniejszych podziałów i pomiarów.

Nie oznacza to jednak, że każda stara mapa jednoznacznie rozstrzygnie spór. Starsze materiały mogą być niedokładne, niekompletne albo sporządzone w innych układach odniesienia. Dlatego geodeta powinien analizować pełny zasób dokumentów, a nie tylko aktualny wydruk mapy ewidencyjnej.

Jeżeli geodeta podczas czynności nie dysponował dokumentami pozwalającymi wyjaśnić przebieg granicy, warto złożyć pisemny wniosek o udostępnienie albo wgląd do dokumentów stanowiących podstawę ustalenia lub aktualizacji granicy. W piśmie należy wskazać numer działki, obręb ewidencyjny, gminę oraz opisać, jakich dokumentów żąda właściciel.

Warto także ustalić, czy zmiana dotyczyła tylko danych ewidencyjnych, czy była wynikiem czynności terenowych z udziałem stron. Sama aktualizacja ewidencji gruntów nie powinna zastępować rozstrzygnięcia spornego przebiegu granicy, jeżeli między właścicielami istnieje rzeczywisty konflikt.

Gdzie złożyć odwołanie albo wniosek?

Jeżeli została wydana decyzja administracyjna dotycząca aktualizacji ewidencji gruntów i budynków przez starostę, zasadniczo odwołanie wnosi się do wojewódzkiego inspektora nadzoru geodezyjnego i kartograficznego za pośrednictwem starosty. Termin na odwołanie wynosi zwykle 14 dni od doręczenia decyzji, ale w konkretnej sprawie trzeba sprawdzić pouczenie zawarte w decyzji.

Jeżeli sprawa była formalnym rozgraniczeniem i organ gminy wydał decyzję o ustaleniu przebiegu granicy, strona niezadowolona z ustalenia może żądać przekazania sprawy do sądu. Takie żądanie składa się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, w terminie przewidzianym w przepisach Prawa geodezyjnego i kartograficznego, liczonym od doręczenia decyzji.

Jeżeli natomiast nie doszło do ugody i organ nie miał podstaw do wydania decyzji rozgraniczeniowej, postępowanie administracyjne powinno zostać umorzone, a sprawa przekazana do sądu. W sądzie granica jest ustalana według kryteriów z art. 153 Kodeksu cywilnego: najpierw według stanu prawnego, a gdy nie da się go stwierdzić, według ostatniego spokojnego stanu posiadania, a dopiero w dalszej kolejności z uwzględnieniem wszelkich okoliczności.

Jeżeli właściciel nie brał udziału w postępowaniu bez własnej winy, bo nie został prawidłowo zawiadomiony, możliwe może być złożenie wniosku o wznowienie postępowania administracyjnego. W praktyce trzeba jednak wykazać, kiedy strona dowiedziała się o decyzji lub czynnościach, dlaczego nie mogła uczestniczyć w sprawie oraz jaki wpływ mogło to mieć na wynik postępowania.

Zobacz również: rozgraniczenie działki a jej zasiedzenie

Jakie pismo przygotować w opisanej sytuacji?

Najbezpieczniej zacząć od uzyskania pełnej dokumentacji. Właściciel powinien złożyć do właściwego starosty wniosek o wgląd do akt i wydanie kopii dokumentów dotyczących aktualizacji granic, czynności geodezyjnych oraz podstaw wpisów w ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli wiadomo, że działał geodeta, warto zażądać także protokołu, szkiców i operatu technicznego.

Następnie należy ustalić, czy istnieje decyzja, postanowienie, protokół graniczny, ugoda albo inny dokument kończący sprawę. Bez tego trudno prawidłowo wskazać środek zaskarżenia. Inaczej formułuje się odwołanie od decyzji, inaczej żądanie przekazania sprawy do sądu, a jeszcze inaczej wniosek o wznowienie postępowania.

W piśmie trzeba podnieść konkretne zarzuty, na przykład brak prawidłowego zawiadomienia właściciela, pominięcie dokumentów archiwalnych, sprzeczność ustaleń z wcześniejszymi materiałami geodezyjnymi, brak podstaw do przyjęcia określonego przebiegu granicy albo nieuwzględnienie istniejącego ogrodzenia jako elementu stanu posiadania. Samo stwierdzenie, że powierzchnia działki jest mniejsza niż w akcie, może być niewystarczające.

Znaczenie ogrodzenia i powierzchni działki

Ogrodzenie może mieć znaczenie dowodowe, zwłaszcza gdy przez wiele lat wyznaczało sposób korzystania z gruntu. Nie zawsze jednak przesądza ono o prawnym przebiegu granicy. Zdarza się, że ogrodzenie zostało postawione z odsunięciem od granicy, omyłkowo po granicy sąsiada albo według dawnych, nieprecyzyjnych wskazań.

Podobnie powierzchnia działki wpisana w akcie notarialnym nie jest samodzielnym dowodem przebiegu granic. Akt notarialny dokumentuje nabycie nieruchomości, ale szczegółowe położenie punktów granicznych wynika zwykle z dokumentacji geodezyjnej i ewidencyjnej. Różnica między 23 a 21 arami jest istotnym sygnałem, że sprawę trzeba wyjaśnić, lecz nie rozstrzyga automatycznie, który przebieg granicy jest prawidłowy.

Jeżeli spór dotyczy pasa gruntu przy granicy, należy również pamiętać, że w postępowaniu sądowym mogą pojawić się argumenty dotyczące długotrwałego posiadania, w tym zasiedzenia przygranicznego pasa gruntu. To wymaga jednak odrębnej analizy czasu i charakteru posiadania.

FAQ

Czy mogę odwołać się od ustaleń geodety?

To zależy od trybu. Od samej czynności technicznej geodety zwykle nie składa się klasycznego odwołania jak od decyzji. Jeżeli jednak czynność była elementem postępowania administracyjnego albo zakończyła się decyzją, należy sprawdzić pouczenie i właściwy środek zaskarżenia.

Czy brak mapki przy akcie notarialnym przekreśla moje szanse?

Nie. Mapka przy akcie mogłaby pomóc, ale podstawowe znaczenie mają dokumenty z zasobu geodezyjnego, wcześniejsze operaty, protokoły, szkice i dane ewidencyjne. Trzeba je uzyskać ze starostwa lub właściwego ośrodka dokumentacji geodezyjnej.

Czy powierzchnia działki z aktu notarialnego jest rozstrzygająca?

Nie zawsze. Powierzchnia jest ważną informacją, ale granice ustala się według przebiegu linii granicznych, punktów i dokumentów. Różnica powierzchni może uzasadniać zbadanie sprawy, lecz sama nie przesądza, gdzie leży granica.

Co zrobić, jeśli nie dostałem zawiadomienia?

Należy jak najszybciej ustalić w aktach, na jaki adres wysłano pisma, czy doręczenie było skuteczne i kiedy dowiedziałeś się o rozstrzygnięciu. W zależności od wyniku można rozważyć odwołanie, przywrócenie terminu albo wznowienie postępowania.

Czy sąd może ustalić granicę inaczej niż geodeta?

Tak, jeżeli sprawa trafi do sądu w trybie rozgraniczenia. Sąd ocenia dokumenty, stan prawny, posiadanie i inne okoliczności. Opinia biegłego geodety jest bardzo ważna, ale rozstrzygnięcie należy do sądu.

Podsumowanie

W sprawach o granice działek najważniejsze jest prawidłowe rozpoznanie trybu. Jeżeli istnieją dokumenty pozwalające odtworzyć położenie wcześniejszych znaków, możliwe jest wznowienie znaków granicznych. Jeżeli jednak przebieg granicy jest sporny albo dokumentacja nie pozwala na jednoznaczne ustalenie punktów, potrzebne może być rozgraniczenie nieruchomości.

Właściciel, który nie uczestniczył w czynnościach i dowiedział się o zmianie granicy po fakcie, powinien pilnie uzyskać akta ze starostwa lub organu gminy, sprawdzić podstawę prawną zakończenia sprawy oraz terminy z pouczeń. Dopiero wtedy można bezpiecznie zdecydować, czy składać odwołanie, żądanie przekazania sprawy do sądu, wniosek o wznowienie postępowania czy nowe żądanie rozgraniczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne, Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, art. 153
3. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
4. Rozporządzenie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości, Dz.U. 1999 nr 45 poz. 453

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.