3 kwestie, o które warto zadbać przed rozpoczęciem inwestycji deweloperskiej

#1: Umowa przedwstępna jako realne zabezpieczenie inwestora

Zanim inwestor rozpocznie analizy, zamówi ekspertyzy czy zaangażuje środki w przygotowanie projektu, powinien mieć pewność, że nieruchomość faktycznie będzie mógł kupić. Właśnie temu służy umowa przedwstępna, która pozwala „zarezerwować” działkę i jednocześnie zyskać czas na sprawdzenie, czy inwestycja ma sens od strony prawnej i planistycznej.

Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna powinna dawać inwestorowi realną możliwość wycofania się z transakcji, jeśli wyniki analiz okażą się niekorzystne. Kluczowe jest więc wprowadzenie warunków, które jasno wskazują, w jakich sytuacjach można odstąpić od umowy bez ponoszenia strat. Chodzi nie tylko o ogólne sformułowania, ale o konkretne kryteria, takie jak problemy z przeznaczeniem terenu, wady prawne nieruchomości czy brak dostępu do drogi publicznej.

Równie istotne jest określenie harmonogramu działań. Umowa powinna precyzować, ile czasu inwestor ma na przeprowadzenie analiz oraz w jaki sposób poinformuje sprzedawcę o ich wyniku. Dzięki temu inwestor nie zamraża kapitału bez kontroli, a sprzedający od początku wie, na jakich zasadach i w jakim terminie zapadnie ostateczna decyzja o zakupie działki.

#2: Due diligence gruntu – kluczowy element weryfikacji ryzyka

Podpisanie umowy przedwstępnej otwiera drogę do najważniejszego etapu poprzedzającego decyzję inwestycyjną, czyli due diligence nieruchomości. To właśnie na tym etapie inwestor zyskuje pełny obraz tego, czy działka rzeczywiście nadaje się do realizacji planowanego przedsięwzięcia. Dobre due diligence nie polega na pobieżnym sprawdzeniu dokumentów, lecz na kompleksowej analizie stanu prawnego, planistycznego i faktycznego gruntu.

Zakres badania zawsze powinien być dopasowany do konkretnej nieruchomości i rodzaju inwestycji. Inaczej analizuje się grunt rolny przeznaczony do przekształcenia, a inaczej teren, na którym ma powstać zabudowa mieszkaniowa. Kluczowe jest ustalenie przeznaczenia działki, warunków zabudowy, dostępu do drogi publicznej oraz istnienia ewentualnych ograniczeń, takich jak służebności, pasy technologiczne czy obszary objęte ochroną.

Proces due diligence zwykle trwa kilka miesięcy i wymaga uzyskania informacji z różnych urzędów oraz rejestrów. To czas dobrze wykorzystany, ponieważ nawet pozornie drobne ustalenia mogą całkowicie zmienić opłacalność inwestycji lub uniemożliwić jej realizację. Due diligence to narzędzie, które pozwala zidentyfikować problemy, zanim zamienią się one w niespodziewane koszty.

#3: Decyzja środowiskowa – etap, który może zablokować inwestycję

W przypadku działek pozbawionych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inwestorzy często skupiają się na jak najszybszym uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce jednak bywa, że ten krok nie jest możliwy bez wcześniejszego uzyskania decyzji środowiskowej. To etap, który bywa pomijany w początkowych założeniach, a potrafi znacząco wpłynąć na harmonogram całej inwestycji.

Obowiązek uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dotyczy nie tylko dużych projektów infrastrukturalnych czy przemysłowych. Może obejmować również inwestycje mieszkaniowe, zwłaszcza gdy planowana zabudowa ma większą skalę albo gdy działka znajduje się na obszarze objętym jedną z form ochrony przyrody. W takich przypadkach organy administracji wymagają wcześniejszego zbadania wpływu inwestycji na środowisko.

Postępowanie środowiskowe prowadzi zazwyczaj wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a w określonych sytuacjach także regionalny dyrektor ochrony środowiska. Czasami konieczne jest przygotowanie raportu oddziaływania na środowisko, co oznacza dodatkowe koszty i wydłużenie procedury. Uwzględnienie tego etapu już na początku pozwala realnie ocenić ryzyka formalne i uniknąć zaskoczeń, które mogłyby zatrzymać inwestycję na wiele miesięcy.

Na co warto zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji inwestycyjnej

Decyzja o rozpoczęciu inwestycji deweloperskiej zapada na długo przed wbiciem pierwszej łopaty. To właśnie etap przygotowawczy w największym stopniu decyduje o tym, czy projekt będzie realizowany sprawnie, czy też pojawią się problemy trudne do odwrócenia. Odpowiednio skonstruowana umowa przedwstępna, rzetelnie przeprowadzone due diligence oraz uwzględnienie konieczności uzyskania decyzji środowiskowej pozwalają ograniczyć ryzyka, które w późniejszym etapie generują największe koszty.

Choć lista czynności poprzedzających inwestycję jest znacznie dłuższa, zadbanie o te trzy elementy daje solidne podstawy do dalszych działań. Nie gwarantuje to pełnego braku problemów, ale znacząco zmniejsza prawdopodobieństwo, że inwestycja zostanie zablokowana przez kwestie formalne, które można było wykryć lub zabezpieczyć na samym początku.