Czy nowe prawo budowlane podniesie ceny mieszkań? Analiza perspektyw rynku nieruchomości na rok 2026

Czy rok 2026 przyniesie stabilizację, czy może kolejną falę wzrostów? Odpowiedź na to pytanie wymaga głębokiej analizy mechanizmów tzw. inflacji regulacyjnej, która redefiniuje zasady gry na rynku mieszkaniowym.

Koniec „patodeweloperki”, czyli ile kosztuje komfort?

Jednym z najważniejszych czynników kształtujących podaż w nadchodzącym roku są skutki nowelizacji Warunków Technicznych, która weszła w życie w sierpniu 2024 roku. Przepisy te, mające na celu walkę z tzw. patodeweloperką, wprowadziły szereg wymogów projektowych, które jednak bezpośrednio uderzają w efektywność inwestycyjną gruntów.

Kluczową zmianą jest zwiększenie minimalnej odległości budynku wielorodzinnego od granicy działki z 3 lub 4 metrów do 5 metrów. Choć różnica jednego metra może wydawać się błaha, w skali inwestycji deweloperskiej ma ona kolosalne znaczenie. Analizy wskazują, że na wąskiej działce miejskiej (np. o szerokości 20 metrów) zmiana ta może zredukować powierzchnię zabudowy nawet o 17%.

Dla inwestora oznacza to drastyczny spadek wskaźnika PUM (Powierzchni Użytkowej Mieszkalnej), którą można wygenerować z zakupionego gruntu. Skoro cena ziemi pozostaje wysoka, a liczba metrów kwadratowych możliwych do sprzedaży maleje, koszt wytworzenia każdego metra lokalu musi wzrosnąć. Szacunki rynkowe sugerują, że realny wpływ tych zmian na ceny końcowe wynosi od 3% do nawet 8%, w zależności od specyfiki projektu.

Warto jednak spojrzeć na ten aspekt z drugiej strony. Wyższe ceny niosą za sobą realną wartość dodaną dla mieszkańców. Obowiązkowe place zabaw o określonych parametrach, lepsze nasłonecznienie czy większe odległości między budynkami oznaczają wyższy komfort życia. Doświadczony pośrednik nieruchomości w rozmowach z klientami w 2026 roku będzie musiał kłaść nacisk nie tylko na cenę, ale na jakość produktu, która w nowych inwestycjach będzie obiektywnie wyższa niż w budynkach z lat 2018–2023.

Paraliż planistyczny – największe ryzyko 2026 roku

Jeśli nowe Warunki Techniczne podnoszą koszty, to reforma planowania przestrzennego grozi ograniczeniem możliwości budowania w ogóle. Wprowadzenie Planów Ogólnych Gmin, które mają zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań, stworzyło wąskie gardło podażowe.

Nowe przepisy ściśle wiążą wydawanie decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ) z ustaleniami planów ogólnych. Problem polega na tym, że procesy planistyczne w gminach postępują powoli. Istnieje wysokie ryzyko, że w 2026 roku w wielu regionach Polski deweloperzy nie będą mogli uruchamiać nowych procedur administracyjnych z powodu braku uchwalonych planów.

Ta sytuacja prowadzi do zjawiska „premii za bezpieczeństwo”. Grunty, które posiadają już prawomocne pozwolenia na budowę lub „stare” WZ, drożeją w tempie dwucyfrowym. Ograniczona podaż ziemi inwestycyjnej jest obecnie jednym z najsilniejszych fundamentów podtrzymujących wzrosty cen mieszkań, szczególnie w największych aglomeracjach.

Efekt EPBD: Polaryzacja ofert nieruchomości

Rok 2026 to również czas, w którym rynek w pełni odczuje skutki implementacji Dyrektywy Budynkowej EPBD. Dążenie do zeroemisyjności wymusza stosowanie drogich technologii: zaawansowanej izolacji, rekuperacji czy pomp ciepła. Koszt budowy w standardzie energooszczędnym jest wyższy, co deweloperzy muszą uwzględnić w swoich cennikach.

Jednak wpływ dyrektywy wykracza poza rynek pierwotny. Obserwujemy wyraźną polaryzację rynku wtórnego:

• Mieszkania w wysokich klasach energetycznych (A, B) zyskują na wartości, ponieważ gwarantują niższe koszty eksploatacji.

• Lokale w starym budownictwie, wymagające kosztownej termomodernizacji (klasy F, G), stają się trudniej zbywalne bez znaczących obniżek cen.

Przeglądając dzisiejsze oferty nieruchomości, nabywcy są coraz bardziej świadomi. Świadectwo charakterystyki energetycznej przestało być zbędnym papierkiem, a stało się kluczowym dokumentem wpływającym na decyzję zakupową. Klienci kalkulują bowiem TCO (całkowity koszt posiadania), wliczając w niego przyszłe rachunki za energię, które według prognoz będą rosły.

Popyt i podaż – rynkowy paradoks i powrót „rynku kupującego”

Sytuacja w latach 2024–2026 jest jednak znacznie bardziej złożona niż prosty mechanizm wzrostu kosztów. Choć zdolność kredytowa Polaków wzrosła po obniżkach stóp procentowych, nie przełożyło się to na automatyczny i bezrefleksyjny szturm na biura sprzedaży. Obserwujemy zjawisko odroczonego popytu – wielu nabywców wstrzymuje się nadal z decyzją, licząc na dalsze korekty cenowe i stabilizację sytuacji gospodarczej.

Rzeczywistość rynkowa wyraźnie wskazuje na rosnącą przewagę strony popytowej. Serwisy ogłoszeniowe notują rekordowe ilości aktywnych ofert, co świadczy o dużej konkurencji, zwłaszcza w segmencie popularnym. Deweloperzy, mimo rosnących kosztów budowy wymuszonych przez nowe regulacje, zmuszeni są do agresywnej walki o klienta. Coraz częściej zamiast oficjalnych podwyżek, widzimy pakiety rabatowe.

Mamy więc do czynienia z rynkowym paradoksem. Z jednej strony przepisy (Warunki Techniczne, EPBD) pchają koszty wytworzenia w górę, tworząc „sztywny próg” cenowy, poniżej którego budowa staje się nieopłacalna. Z drugiej strony, nasycenie rynku i ostrożność kupujących wywierają silną presję na obniżki.

Rok 2026 może zatem upłynąć pod znakiem „rynku kupującego”, gdzie deweloperzy muszą balansować między rentownością a utrzymaniem płynności finansowej w obliczu wymagającego klienta.

Zobacz: Jak negocjować cenę mieszkania? 5 kosztownych błędów!

Podsumowanie

Czy zatem nowe prawo budowlane podniesie ceny nieruchomości w 2026 roku? Odpowiedź nie jest zero-jedynkowa. Choć regulacje bezsprzecznie podnoszą koszt wytworzenia metra kwadratowego (strukturalny wzrost kosztów), to rynek weryfikuje te kalkulacje.

Wchodzimy w okres, w którym presja kosztowa zderza się z barierą popytu. Ceny transakcyjne mogą zachowywać się inaczej niż życzeniowe ceny ofertowe. Rok 2026 będzie czasem próby nerwów – deweloperzy będą bronić marż, argumentując to wyższą jakością i kosztami eko-transformacji, natomiast klienci, mając szeroki wybór ofert na rynku pierwotnym i wtórnym, będą twardo negocjować. Ostatecznie o cenie zdecyduje nie tylko kalkulator budowlany, ale realna gotowość rynku do akceptacji nowych stawek w obliczu dużej konkurencji.