Legalizacja samowoli budowlanej po 24 latach, jakie kroki należy podjąć?

Legalizacja adaptacji poddasza na cele mieszkalne

Analiza prawna adaptacji poddasza na cele mieszkalne, przeprowadzonej w 2001 roku, wymaga w pierwszej kolejności oceny, czy prace te podlegały obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994 Nr 89, poz. 414), w brzmieniu obowiązującym w 2001 roku, zmiana sposobu użytkowania części budynku, o ile wiązała się z koniecznością wykonania robót budowlanych, wymagała uzyskania pozwolenia na budowę (art. 28 ówczesnej ustawy). Prace obejmujące wymianę więźby dachowej, zmianę pokrycia dachu, postawienie ścianek działowych i ocieplenie należy zakwalifikować jako roboty budowlane wymagające pozwolenia na budowę. W konsekwencji adaptacja poddasza na cele mieszkaniowe bez uzyskania pozwolenia mogła stanowić samowolę budowlaną w rozumieniu art. 48 ustawy Prawo budowlane. Niestety nie będziecie Państwo zwolnieni z procedury legalizacyjnej.

Legalizacja samowoli budowlanej po 24 latach jest możliwa na podstawie przepisów obecnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 725). Zgodnie z art. 49f Prawa budowlanego uproszczona procedura legalizacyjna może zostać zastosowana wobec obiektów lub robót budowlanych zakończonych co najmniej 20 lat przed wszczęciem postępowania legalizacyjnego. Oznacza to, że inwestorzy mogą skorzystać z uproszczonego postępowania legalizacyjnego, które nie przewiduje obowiązku uiszczania opłaty legalizacyjnej, a jedynie wymaga przedstawienia dokumentów potwierdzających zgodność wykonanych prac z przepisami.

W ramach uproszczonej legalizacji konieczne będzie złożenie wniosku do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego wraz z dokumentacją techniczną sporządzoną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Dokumentacja ta powinna obejmować m.in. inwentaryzację powykonawczą, ekspertyzę techniczną oraz oświadczenie o zgodności wykonanych robót z przepisami techniczno-budowlanymi. Należy również przedstawić dowody potwierdzające datę zakończenia robót budowlanych, którymi w omawianym przypadku mogą być m.in. zeznania świadków, dokumentacja fotograficzna lub potwierdzenie opłacania podatku od nieruchomości.

Zastosowanie procedury uproszczonej skutkuje brakiem obowiązku uiszczenia opłaty legalizacyjnej, która w standardowym trybie mogłaby wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych (art. 49 ust. 2 Prawa budowlanego). Warto podkreślić, że organy nadzoru budowlanego często wymagają wykazania, iż prace przeprowadzone w przeszłości nie naruszały przepisów dotyczących ochrony przeciwpożarowej, bezpieczeństwa konstrukcji oraz warunków higieniczno-sanitarnych, więc muszą się Państwo liczyć z kosztami.

Orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje na liberalne podejście w przypadkach legalizacji długotrwałych samowoli budowlanych, w szczególności, gdy nie wywołały one negatywnych skutków społecznych ani urbanistycznych (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22.06.2021 r., sygn. akt II OSK 3207/20). Ponadto, jeśli budynek funkcjonuje jako mieszkalny, a jego stan techniczny nie budzi zastrzeżeń, organy administracyjne często przychylają się do wniosków legalizacyjnych.

Przygotowanie dokumentacji i złożenie wniosku o uproszczoną legalizację

W tej sprawie kluczowe będzie odpowiednie przygotowanie dokumentacji oraz argumentacja przed organami nadzoru budowlanego. Warto podkreślić brak sprzeciwów ze strony sąsiadów oraz fakt, że przez cały okres użytkowania poddasze było wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem i opodatkowane jako powierzchnia mieszkalna. W przypadku negatywnej decyzji nadzoru budowlanego istnieje możliwość odwołania się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który w podobnych sprawach często uwzględnia argumenty właścicieli nieruchomości.

Podsumowując, zwolnieni Państwo nie będziecie, ale mogą Państwo złożyć wniosek o uproszczoną legalizację do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, dołączając wymaganą dokumentację techniczną oraz dowody na długotrwałe użytkowanie poddasza jako powierzchni mieszkalnej. Procedura ta pozwala na uniknięcie opłat legalizacyjnych i umożliwia formalne uregulowanie statusu adaptacji poddasza, co jest istotne w kontekście planowanej sprzedaży nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.