• Data: 2025-07-25 • Autor: Marta Słomka
Około 15 lat temu kupiliśmy z mężem działkę rolną w granicach administracyjnych miasta, niestety nie wystąpiliśmy o zmianę jej na budowlaną, byliśmy przekonani że to, że miasto pozwoli nam zrobić to w dogodnym momencie. Nie dotarła do nas informacja o planowaniu ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Plan ten nie pozwala na przekształcenie jej na działkę budowlaną nawet w części – taką informację uzyskaliśmy od pracowników urzędu miasta. Czy jest jakakolwiek możliwość postawienia na niej budynku (przekształcenia w działkę budowlaną) i korzystania z tej działki? Natomiast jeśli nie ma takiej możliwości, to czy istnieje sposób, aby miasto odkupiło naszą działkę i ustanowiło na niej tereny zielone?
.jpg)
Państwa działka – na planie to obszar 3RN-WS-ZN, Zgodnie z planem:
„Dla terenów: 1RN-WS-ZN, 2RN-WS-ZN, 3RN-WS-ZN i 4RN-WS-ZN obowiązują ustalenia zawarte w kolejnych ustępach niniejszego paragrafu.
2. W zakresie przeznaczenia terenu ustala się:
1) przeznaczenie podstawowe – teren rolnictwa z zakazem zabudowy lub wód powierzchniowych śródlądowych lub zieleni naturalnej;
2) przeznaczenie uzupełniające:
a) teren komunikacji drogowej wewnętrznej,
b) teren infrastruktury technicznej – z wykluczeniem terenów: magazynu gazu, obsługi produktów naftowych i gospodarowania odpadami.
3. W zakresie warunków zagospodarowania terenu oraz zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego ustala się dopuszczenie realizacji urządzeń wodnych oraz obiektów mostowych na zasadach określonych w przepisach odrębnych z zakresu prawa wodnego.
4. W zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla zabudowy istniejącej ustala się:
1) dopuszczenie remontu i przebudowy;
2) dopuszczenie rozbudowy i nadbudowy istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na następujących warunkach:
a) powierzchnia zabudowy:
- budynków mieszkalnych – maksimum 150 m2,
- budynków gospodarczych i garaży łącznie – maksimum 50 m2,
b) wysokość zabudowy:
- budynków mieszkalnych – maksimum 10,5 m,
- budynków gospodarczych i garaży – maksimum 4,5 m,
c) dachy dwuspadowe lub wielospadowe o jednakowym spadku głównych połaci dachowych oraz o kącie nachylenia do 45° lub dachy płaskie;
3) dopuszczenie rozbudowy i nadbudowy istniejącej zabudowy zagrodowej na następujących warunkach:
a) powierzchnia zabudowy:
- budynków mieszkalnych – maksimum 150 m2,
- budynków gospodarczych, inwentarskich i garaży łącznie – maksimum 700 m2,
b) wysokość zabudowy:
- budynków mieszkalnych – maksimum 10,5 m,
- budynków gospodarczych, inwentarskich i garaży – maksimum 8,0 m,
c) dachy dwuspadowe lub wielospadowe o jednakowym spadku głównych połaci dachowych oraz o kącie nachylenia do 45° lub dachy płaskie;
4) dopuszczenia, o których mowa w pkt. 2 i 3 nie dotyczą budynków oraz części budynków położonych w granicach korytarza ekologicznego, oznaczonego na rysunku planu.
5. W zakresie szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości ustala się:
1) powierzchnię działki – minimum 3 000 m²;
2) szerokość frontu działki wzdłuż pasa drogowego – minimum 50 m;
3) kąt położenia granic działek w stosunku do pasa drogowego od 70° do 90°”.
Przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest procedurą dwuteapową. Etap pierwszy (I) to dokonanie zmiany przeznaczenia gruntu poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji gdy nieruchomość znajduje się na terenie objętym planem miejscowym. Etap drugi (II), to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Inwestorzy zainteresowani zmianą przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze mają uprawnienie do składania do gminy wniosków planistycznych. Wnioski takie nie skutkują wszczęciem procedury planistycznej, niemniej (jako wnioski rejestrowane) mogą mieć faktyczny wpływ na prowadzoną przez gminę politykę przestrzenną, prowadząc do podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wystąpienia o zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów. Właścicielom gruntów nie przysługuje uprawnienie do wszczęcia postępowania w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Nie są oni także stronami tego postępowania.
Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas najwyższych, tj. I–III – wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z wyjątkiem sytuacji, gdy: co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy lub grunty położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, bądź grunty położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych, bądź ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części. W ww. przypadkach zmiana przeznaczenia wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej. Wyrażenie zgody następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta), który jest stroną tego postępowania. Wniosek, o którym mowa powyżej, powinien zawierać:
1) uzasadnienie potrzeby zmiany przeznaczenia gruntów;
2) wykaz powierzchni gruntów, z uwzględnieniem klas bonitacyjnych gruntów rolnych i typów siedliskowych gruntów leśnych;
3) ekonomiczne uzasadnienie projektowanego przeznaczenia, uwzględniające w szczególności:
a) sumę należności i opłat rocznych za grunty projektowane do przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne,
b) przewidywany rozmiar strat, które poniesie rolnictwo i leśnictwo w wyniku ujemnego oddziaływania inwestycji lokalizowanych na gruntach projektowanych do przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne.
Do wniosku należy również dołączyć mapę gminy lub miasta, z oznaczeniem gruntów zabudowanych, klas bonitacyjnych gruntów rolnych i typów siedliskowych gruntów leśnych oraz granic gruntów, wykonaną w skali takiej jak mapa planu zagospodarowania gminy lub miasta. Zgoda jest wyrażana w formie decyzji administracyjnej.
Pozytywna decyzja właściwego organu o wyrażeniu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze nie przesądza jeszcze o zmianie przeznaczenia tych gruntów, gdyż gmina zawsze może zmienić politykę przestrzenną w odniesieniu do tych nieruchomości i nie zmieniać ich przeznaczenia w planie. W przypadku sporządzenia projektu planu oraz udzielenia zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości mogą wypowiedzieć się na temat treści proponowanych rozwiązań planistycznych w formie przez prawo określonej: składając wnioski do planu, wnosząc uwagi do projektu planu oraz uczestnicząc w dyskusji publicznej bądź na sesji rady gminy.
W sytuacji podjęcia przez radę gminy uchwały przyjmującej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, stosownie do przepisów ustawy o samorządzie gminnym, właścicielom (użytkownikom wieczystym) nieruchomości objętych planem będzie służyło prawo wniesienia skargi do sądu administracyjnego na tę uchwałę.
Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze i nieleśne nie jest wystarczająca z punktu widzenia całego procesu odrolnienia gruntu. Aby grunt mógł być wykorzystywany faktycznie na cele inne niż rolne, musi zostać wyłączony z produkcji. Wyłączeniem gruntów z produkcji jest rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów. Jest to czynność faktyczna, która nastąpić może tylko po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie i w jej następstwie. Postępowanie w sprawie wydania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej jest samoistnym (odrębnym) postępowaniem, toczącym się przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Co za tym idzie, w chwili wnioskowania o wydanie decyzji zawierającej zezwolenie na wyłączenie gruntu z produkcji leśnej, wnioskodawca nie musi legitymować się tytułem prawnym do tego gruntu.
Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy o ochronie gruntów i leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne określa się obowiązki związane z wyłączeniem.
Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.
Właściciel, który w okresie 2 lat zrezygnuje w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, otrzymuje zwrot należności, jaką uiścił, odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrot uiszczonej należności następuje w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.
Sposób zagospodarowania terenu gminy ustala w sposób bezwzględnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie ma możliwości zagospodarowania, w tym zabudowy, w sposób sprzeczny z planem. Jeżeli plan wszedł w życie, to można starać się zmienić jego niekorzystne ustalenia. Należy wówczas zaskarżyć plan miejscowy do sądu administracyjnego, wnosząc o stwierdzenie jego nieważności. Skarżący musi udowodnić, że postanowienia planu naruszają przepisy prawa, że uchwała organu gminy nie tylko jest niezgodna z prawem, ale i jednocześnie wywołuje dla niego samego negatywne konsekwencje prawne. Nie jest to proste zadanie.
Procedurę zaczyna się od wezwanie rady gminy do usunięcia naruszeń wynikających z ustalonego planu miejscowego. Mogę przygotować. Po otrzymaniu takiego pisma, rada gminy ma obowiązek udzielić odpowiedzi, najdalej w ciągu dwóch miesięcy (zgodnie z art. 35 ust. 3 Kodeksu postępowania administracyjnego). Jeżeli rada gminy (miasta) odmówiła uwzględnienia zawartego w wezwaniu żądania, właściciel nieruchomości może dopiero wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni od momentu, w którym dowiedział się o stanowisku rady gminy (miasta). Skarga podlega opłacie sądowej w wysokości 200 zł.
Sądy administracyjne zwracają uwagę, że ograniczenie prawa zabudowy, co w oczywisty sposób łączy się z wykonywaniem prawa własności, musi mieć charakter uzasadniony i proporcjonalny. Dotyczy to również działek o przeznaczeniu rolniczym. Wprowadzenie w planie przestrzennym całkowitego zakazu lokalizacji budynków w ramach zabudowy zagrodowej jest zbyt dalekim ograniczeniem prawa własności.
Zwrócić należy w tym miejscu uwagę na fakt, że czymś innym jest całkowity zakaz wznoszenia obiektów budowlanych o określonych parametrach, a czymś innym całkowity zakaz wznoszenia jakichkolwiek budynków. Efektywne prowadzenie gospodarki rolnej nie jest możliwe bez wznoszenia stosownych urządzeń czy odpowiednich budynków w racjonalnej odległości od gruntu przeznaczonego pod produkcję rolną. Dlatego miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego kształtujące przeznaczenie i sposób zagospodarowania nieruchomości nie mogą w sposób całkowicie dowolny pozbawiać rolników możliwości wykonywania prawa własności nieruchomości rolnej poprzez zakaz wznoszenia budynków niezbędnych dla prowadzenia gospodarki rolnej.
Gmina, kształtując sposób wykonywania prawa własności poprzez uchwalenie planu, musi wziąć pod uwagę również interesy właścicieli, którzy winni mieć możliwość wykonywania swojego prawa zgodnie z przeznaczeniem. Zakaz zabudowy na gruntach rolnych nie wynika ze szczególnych warunków zagospodarowania terenu. Stąd można próbować coś ugrać. I dopiero po zmianie planu wznieść obiekt na działce.
Pan Marek chce się budować, ale działka jest rolnicza i objęta planem miejscowym
Pan Marek kupił działkę poza miastem z myślą o budowie domu. Niestety okazało się, że działka znajduje się w strefie „3RN-WS-ZN” z zakazem zabudowy. Złożył więc do gminy wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po dwóch latach oczekiwania gmina rozpoczęła procedurę zmiany planu, dając mu realną szansę na zabudowę.
Małżeństwo dziedziczy działkę rolną klasy IIIa
Państwo Nowakowie odziedziczyli działkę klasy IIIa, z której chcieliby zrobić teren inwestycyjny. Niestety grunt wymaga zgody ministra, bo jest wysokiej klasy. Ponieważ działka leży w odległości ponad 100 m od najbliższej zabudowy, gmina odmówiła zmiany planu. Sprawa utknęła, a oni rozważają sprzedaż gruntu rolnikowi.
Inwestor złożył wniosek o zmianę planu, ale gmina go zignorowała
Pani Justyna prowadzi działalność ogrodniczą i chciała przekształcić działkę rolną w teren usług ogrodniczych. Złożyła wniosek planistyczny do gminy, ale nie doczekała się żadnej odpowiedzi. Po dwóch latach zdecydowała się zaskarżyć obowiązujący plan do sądu administracyjnego, argumentując, że wprowadza on nadmierne ograniczenia w prawie własności.
Zmiana przeznaczenia działki rolnej na cele budowlane to złożony proces, który wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a następnie uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Procedura ta jest czasochłonna i zależna od polityki przestrzennej gminy, a właściciel nie ma gwarancji powodzenia, mimo złożenia stosownych wniosków.
Oferujemy kompleksowe wsparcie prawne w procesie odrolnienia działki – od analizy planu miejscowego, przez przygotowanie wniosków, po reprezentację przed gminą i sądem administracyjnym. Skontaktuj się z nami, jeśli chcesz sprawdzić realne możliwości przekształcenia swojej działki pod zabudowę.
Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
.jpg "Legalizacja samowoli budowlanej po 24 latach, jakie kroki należy podjąć?")
