Najem mieszkania krok po kroku – prawa wynajmującego i najemcy

Najem mieszkania jest umową cywilnoprawną, ale w przypadku lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych swoboda stron nie jest nieograniczona. Obok przepisów Kodeksu cywilnego zastosowanie ma przede wszystkim ustawa o ochronie praw lokatorów. W zależności od rodzaju lokalu i statusu wynajmującego znaczenie mogą mieć także regulacje dotyczące wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni oraz charakterystyki energetycznej budynków.

Najbezpieczniej patrzeć na najem jako na kilka kolejnych etapów: sprawdzenie lokalu i stron, ustalenie rodzaju umowy, przygotowanie dokumentów, wydanie mieszkania, wykonywanie umowy, reagowanie na problemy oraz końcowe rozliczenie. Inne zasady mogą obowiązywać przy najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym, dlatego już na początku trzeba ustalić, z jakim modelem najmu mamy do czynienia.

Najem mieszkania krok po kroku – od czego zacząć?

Pierwszym krokiem nie powinno być wpłacenie kaucji ani odebranie kluczy, lecz ustalenie, kto wynajmuje lokal, na jakiej podstawie może nim dysponować i jakie dokładnie warunki mają obowiązywać strony. Najemca powinien znać przynajmniej dane wynajmującego, adres i oznaczenie lokalu, okres najmu, wysokość czynszu, zasady rozliczania mediów, wysokość kaucji oraz reguły wypowiedzenia.

Wynajmujący z kolei powinien ustalić, kto będzie faktycznie zamieszkiwał w mieszkaniu, w jakim celu lokal będzie używany, czy dopuszcza podnajem, zwierzęta, określone modyfikacje wyposażenia oraz jak strony będą dokumentowały płatności i zgłoszenia usterek. Szczegółowe znaczenie postanowień, które warto zawrzeć w dokumencie, omawia osobny poradnik dotyczący umowy najmu mieszkania.

Trzeba również wybrać właściwy rodzaj najmu. Zwykły najem mieszkania nie wymaga oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Inaczej wygląda najem okazjonalny, który może być stosowany przez właściciela będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, jest zawierany na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat i wymaga dodatkowych dokumentów.

Przy najmie okazjonalnym do umowy dołącza się między innymi notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz dokumenty dotyczące lokalu, do którego najemca będzie mógł się przenieść. Jeżeli strony rozważają ten wariant, osobno warto sprawdzić, jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego. Właściciel musi również pamiętać o zgłoszeniu takiej umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Jeżeli mieszkanie znajduje się we wspólnocie mieszkaniowej albo w zasobach spółdzielni, regulamin porządku domowego, uchwały dotyczące korzystania z części wspólnych czy sposób naliczania określonych opłat mogą mieć praktyczne znaczenie. Nie zastępują one jednak umowy najmu i ustawowych praw lokatora. W relacji z najemcą stroną odpowiedzialną za wykonanie umowy pozostaje przede wszystkim wynajmujący.

Krok 1. Ustalenie sytuacji prawnej i właściwego trybu

Sprawdzenie prawa do wynajęcia mieszkania

Najemca powinien upewnić się, że osoba podpisująca umowę jest właścicielem lokalu albo ma inne uprawnienie pozwalające go wynająć. Jeżeli działa pełnomocnik, należy sprawdzić pełnomocnictwo. Jeżeli wynajmującym jest osoba mająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, również powinna wykazać swój tytuł.

Nie oznacza to, że przy każdej umowie trzeba dołączać wydruk księgi wieczystej. Jest to jednak bardzo przydatny dowód pozwalający ograniczyć ryzyko zawarcia umowy z osobą nieuprawnioną. W przypadku współwłasności trzeba również ustalić, czy osoba zawierająca umowę może skutecznie działać w odniesieniu do całego lokalu.

Czas oznaczony czy nieoznaczony?

Umowa może zostać zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony. Wybór ma istotne znaczenie dla możliwości jej późniejszego wypowiedzenia. Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego najem nieruchomości lub pomieszczenia na okres dłuższy niż rok powinien być zawarty na piśmie. Niezachowanie tej formy powoduje, że umowę traktuje się jako zawartą na czas nieoznaczony.

Przy umowie zawartej na czas oznaczony strony powinny szczególnie starannie określić przypadki, w których najemca może wypowiedzieć umowę przed terminem. Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala wypowiedzieć najem zawarty na czas oznaczony w przypadkach wskazanych w umowie. W odniesieniu do wypowiedzenia przez właściciela lokalu mieszkalnego trzeba dodatkowo uwzględniać szczególne ograniczenia wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Co trzeba ustalić przed podpisaniem?

Umowa powinna jednoznacznie rozdzielać czynsz należny wynajmującemu od innych kosztów związanych z mieszkaniem. W praktyce należy określić co najmniej:

• wysokość czynszu i termin jego zapłaty,
• sposób rozliczania prądu, gazu, wody, ogrzewania, odpadów oraz opłat administracyjnych,
• wysokość i sposób zapłaty kaucji,
• czas trwania najmu i zasady jego wypowiedzenia,
• liczbę osób uprawnionych do zamieszkiwania,
• zasady podnajmu i oddawania lokalu innym osobom,
• odpowiedzialność za naprawy i konserwację,
• zasady dokonywania zmian i ulepszeń w mieszkaniu,
• sposób zgłaszania awarii i usterek,
• zasady końcowego rozliczenia i zwrotu lokalu.

W przypadku prywatnego lokalu niewchodzącego do publicznego zasobu mieszkaniowego strony mogą w umowie odmiennie uregulować część obowiązków dotyczących napraw i utrzymania lokalu, które ustawa o ochronie praw lokatorów opisuje w art. 6a–6e. Dlatego nie należy zakładać, że każda naprawa automatycznie obciąża tę samą stronę niezależnie od treści umowy.

Krok 2. Dokumenty, wnioski i właściwy organ lub sąd

Przy zwykłym prywatnym najmie mieszkania nie składa się wniosku o zgodę do urzędu i nie jest potrzebna decyzja administracyjna. Podstawą stosunku prawnego jest umowa pomiędzy wynajmującym a najemcą. Organ, zarządca albo sąd pojawiają się dopiero wtedy, gdy wynika to ze szczególnego rodzaju najmu albo powstaje spór.

Dokumenty podstawowe

Najważniejszym dokumentem jest umowa. Nawet gdy przepisy nie wymagają dla konkretnego zwykłego najmu formy pisemnej pod rygorem nieważności, podpisanie dokumentu jest podstawowym zabezpieczeniem dowodowym obu stron.

Przed wydaniem lokalu strony powinny również sporządzić protokół określający stan techniczny oraz stopień zużycia instalacji i urządzeń. Obowiązek sporządzenia takiego protokołu wynika z art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów, a dokument stanowi później podstawę rozliczeń przy zwrocie mieszkania.

Do protokołu warto dołączyć:

• spis mebli, urządzeń i przekazywanych elementów wyposażenia,
• odczyty liczników wraz z numerami liczników,
• informację o liczbie przekazanych kompletów kluczy, pilotów i kart dostępu,
• opis widocznych uszkodzeń, zabrudzeń i śladów zużycia,
• datowane zdjęcia lub nagranie przedstawiające mieszkanie w dniu wydania.

Przy zawieraniu umowy najmu właściciel lub inny podmiot zobowiązany na podstawie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków powinien przekazać najemcy kopię świadectwa charakterystyki energetycznej w postaci przewidzianej przez przepisy. Najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania tego dokumentu.

Dokumenty pomocne w razie sporu

Nie wszystkie dokumenty trzeba załączać do umowy. W wielu sprawach mają jednak ogromne znaczenie dowodowe. Warto zachowywać potwierdzenia przelewów, rachunki, faktury, rozliczenia mediów, wezwania do zapłaty, zgłoszenia usterek, odpowiedzi właściciela lub zarządcy, dokumentację techniczną dotyczącą awarii oraz korespondencję prowadzoną w trakcie najmu.

Jeżeli określone opłaty zależą od rozliczeń wspólnoty albo spółdzielni, pomocne mogą być zawiadomienia o wysokości opłat, rozliczenia i odpowiednie uchwały. Nie oznacza to jednak, że właściciel może obciążyć najemcę każdą kwotą pojawiającą się w rozliczeniu nieruchomości. Zakres świadczeń najemcy trzeba zawsze skonfrontować z umową i przepisami.

Do kogo kierować pisma?

Typowe zgłoszenie usterki, wezwanie do naprawy, żądanie rozliczenia kaucji, sprzeciw dotyczący rozliczenia albo oświadczenie o wypowiedzeniu kieruje się przede wszystkim do drugiej strony umowy. Jeżeli problem leży w instalacji lub części wspólnej budynku, właściciel może być zmuszony zwrócić się do zarządcy, wspólnoty albo spółdzielni, ale nie zwalnia go to automatycznie z obowiązków wobec najemcy wynikających z umowy.

Jeżeli strony nie dochodzą do porozumienia, spór o zapłatę, zwrot kaucji, obniżenie czynszu, odszkodowanie albo opróżnienie lokalu rozpoznaje sąd cywilny. Właściwość konkretnego sądu zależy od rodzaju żądania, wartości przedmiotu sporu i przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Krok 3. Terminy, opłaty i przebieg postępowania

Najwięcej problemów przy najmie powstaje nie dlatego, że strona nie ma określonego prawa, ale dlatego, że nie zachowuje właściwej formy albo terminu. Szczególnej uwagi wymagają kaucja, podwyżka czynszu, zaległości w opłatach i wypowiedzenie.

Podwyżka czynszu

W zwykłym najmie objętym ustawą o ochronie praw lokatorów podwyższanie czynszu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten liczy się od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać.

Jeżeli w wyniku podwyżki czynsz lub inne opłaty za używanie lokalu przekroczą w skali roku poziom 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo podwyżka następuje już z poziomu wyższego, zastosowanie mają dodatkowe wymagania. Na pisemne żądanie lokatora właściciel powinien w terminie 14 dni przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację, pod rygorem nieważności podwyżki.

Wady mieszkania i naprawy

Jeżeli w trakcie najmu pojawi się naprawa obciążająca wynajmującego, bez której mieszkanie nie jest przydatne do umówionego użytku, art. 663 Kodeksu cywilnego pozwala najemcy wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin na jej wykonanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca może dokonać koniecznej naprawy na koszt wynajmującego. Przed podjęciem takiego działania należy dobrze udokumentować wadę, wezwanie oraz koszt naprawy.

Jeżeli wada ogranicza przydatność mieszkania do umówionego użytku, art. 664 Kodeksu cywilnego może stanowić podstawę żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady. Nie należy jednak automatycznie przestawać płacić całego czynszu. Zakres obniżenia powinien odpowiadać rzeczywistemu ograniczeniu możliwości korzystania z lokalu, a w razie sporu trzeba będzie wykazać istnienie i znaczenie wady.

Szczególna sytuacja zachodzi, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników. Art. 682 Kodeksu cywilnego przewiduje w takim przypadku możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeżeli najemca wiedział o wadach przy zawieraniu umowy. Tak poważne działanie powinno być oparte na rzetelnych dowodach, na przykład dokumentacji technicznej, zdjęciach, wynikach pomiarów lub odpowiedniej dokumentacji medycznej.

Koszty

Samo zawarcie zwykłej umowy najmu nie wiąże się z opłatą sądową ani administracyjną. Koszty mogą pojawić się natomiast przy najmie okazjonalnym w związku z oświadczeniem notarialnym, a także w razie korzystania z rzeczoznawcy, pomocy prawnej albo postępowania sądowego.

Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu wynosi obecnie 200 zł. Przy pozwach o zapłatę wysokość opłaty zależy od wartości dochodzonego roszczenia. Dla wartości przedmiotu sporu do 20 000 zł ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przewiduje opłaty stałe w odpowiednich przedziałach, a powyżej 20 000 zł zasadniczo pobiera się 5% wartości przedmiotu sporu, nie więcej niż 100 000 zł. Przed wniesieniem konkretnego pozwu należy jednak sprawdzić aktualną wysokość opłaty oraz rodzaj roszczenia.

Krok 4. Decyzja, orzeczenie albo zakończenie procedury

W typowym prywatnym najmie nie wydaje się decyzji administracyjnej kończącej stosunek najmu. Sprawa może zakończyć się wykonaniem umowy, porozumieniem stron, skutecznym wypowiedzeniem, upływem oznaczonego czasu albo – jeżeli powstał spór – orzeczeniem sądu.

Wypowiedzenie przez właściciela

Właściciel lokalu mieszkalnego objętego ustawą o ochronie praw lokatorów nie może wypowiedzieć stosunku prawnego wyłącznie dlatego, że przestał chcieć kontynuować najem. Art. 11 tej ustawy określa przesłanki i tryb wypowiedzenia. Oświadczenie właściciela powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności oraz wskazywać przyczynę wypowiedzenia.

Przykładowo przy zaległości czynszowej podstawą wypowiedzenia może być zwłoka za co najmniej trzy pełne okresy płatności, ale dopiero po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległych oraz bieżących należności. Dopiero po spełnieniu tych wymagań możliwe jest wypowiedzenie na zasadach określonych w ustawie.

Inne podstawy obejmują między innymi uporczywe używanie lokalu niezgodnie z umową pomimo pisemnego upomnienia albo podnajęcie czy oddanie mieszkania lub jego części do bezpłatnego używania bez wymaganej zgody właściciela. Każda z podstaw ma własne przesłanki, dlatego wzoru wypowiedzenia nie należy stosować automatycznie do każdej sytuacji.

Wypowiedzenie przez najemcę

Możliwość wypowiedzenia przez najemcę zależy przede wszystkim od czasu trwania umowy i jej treści. Przy umowie zawartej na czas oznaczony bardzo ważne jest wcześniejsze wpisanie do umowy konkretnych przypadków umożliwiających wcześniejsze rozwiązanie najmu. Niezależnie od postanowień umownych przepisy Kodeksu cywilnego przewidują szczególne uprawnienia najemcy w sytuacji poważnych wad lokalu.

Eksmisja wymaga legalnej procedury

Samo wygaśnięcie albo skuteczne rozwiązanie umowy nie daje właścicielowi prawa do samodzielnego usunięcia lokatora i jego rzeczy. W zwykłym najmie, jeżeli były najemca nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, właściciel powinien dochodzić opróżnienia lokalu w legalnym trybie, a przymusowe wykonanie orzeczenia należy do organu egzekucyjnego.

Nie należy zastępować tego postępowania wymianą zamków, usuwaniem rzeczy najemcy ani odcinaniem mediów w celu wymuszenia wyprowadzki. Takie działania mogą prowadzić do odrębnych roszczeń i odpowiedzialności.

Inaczej skonstruowany jest najem okazjonalny, w którym notarialne oświadczenie najemcy pozwala po spełnieniu ustawowych warunków ubiegać się o nadanie klauzuli wykonalności bez prowadzenia klasycznego procesu o eksmisję. Nie oznacza to jednak dowolności – właściciel musi zachować procedurę określoną w ustawie.

Krok 5. Dalsze czynności po zakończeniu sprawy

Zakończenie umowy nie kończy jeszcze wszystkich rozliczeń. Najemca powinien opróżnić lokal, zwrócić wszystkie klucze i przekazać mieszkanie w stanie wynikającym z umowy oraz przepisów, z uwzględnieniem prawidłowego zużycia wynikającego z korzystania.

W dniu zwrotu najlepiej sporządzić drugi protokół. Powinien on wskazywać:

• dokładną datę wydania lokalu,
• stan ścian, podłóg, instalacji, urządzeń i wyposażenia,
• końcowe wskazania liczników,
• liczbę oddanych kluczy i innych urządzeń dostępowych,
• stwierdzone uszkodzenia oraz stanowiska stron co do ich przyczyn,
• nierozliczone opłaty, jeżeli ich wysokość jest już znana.

W zwykłym najmie kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności przysługujących wynajmującemu z tytułu najmu. Właściciel powinien być w stanie wykazać podstawę potrącenia. Samo wskazanie ogólnej kwoty „za zniszczenia” bez wykazania, jakie szkody powstały, kiedy i jaka jest wartość ich naprawy, może prowadzić do sporu.

Nie każde pogorszenie wyglądu mieszkania oznacza szkodę obciążającą najemcę. Trzeba odróżnić uszkodzenie od zwykłego zużycia wynikającego z prawidłowego korzystania. Właśnie dlatego tak ważne jest porównanie protokołu i dokumentacji fotograficznej z początku oraz końca najmu.

Jeżeli najemca nie odzyska należnej części kaucji, może skierować do wynajmującego pisemne wezwanie do zapłaty, wskazując kwotę, podstawę roszczenia, rachunek do zapłaty oraz rozsądny termin, na przykład 7 lub 14 dni. Jeżeli wezwanie pozostanie bezskuteczne, możliwe jest dochodzenie roszczenia przed sądem.

Po zwrocie mieszkania nie należy również odkładać rozliczeń dotyczących szkód i nakładów. Art. 677 Kodeksu cywilnego przewiduje roczny termin przedawnienia liczony od zwrotu rzeczy dla roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy oraz dla roszczeń najemcy o zwrot nakładów albo nadpłaconego czynszu.

Jeżeli po ustaniu tytułu prawnego były najemca nadal zajmuje lokal, ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje obowiązek uiszczania co miesiąc odszkodowania do dnia opróżnienia mieszkania. Zasadniczo odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu, z uwzględnieniem szczególnych przepisów dotyczących osób uprawnionych do najmu socjalnego lokalu.

Najczęstsze błędy

• Brak protokołu i zdjęć. Po kilku latach strony nie są w stanie wykazać, czy konkretne uszkodzenie istniało przed wydaniem lokalu.
• Jedna kwota określana jako czynsz bez wyjaśnienia składników. Utrudnia to późniejsze ustalenie, które opłaty należą się wynajmującemu i jak powinny być rozliczane.
• Brak zasad wcześniejszego rozwiązania umowy terminowej. Najemca zakłada, że zawsze może złożyć miesięczne wypowiedzenie, mimo że umowa zawarta na czas oznaczony nie przewiduje takiej możliwości.
• Ustne zgłaszanie poważnych usterek. Jeżeli powstanie spór, trudno wykazać datę zgłoszenia, zakres problemu i reakcję drugiej strony.
• Automatyczne zatrzymywanie całej kaucji. Kaucja zabezpiecza konkretne należności, a nie stanowi dodatkowego wynagrodzenia właściciela za samo zakończenie najmu.
• Samowolne pomniejszanie czynszu przez najemcę. Wady mogą uzasadniać określone roszczenia, ale zakres obniżenia powinien mieć podstawę prawną i dowodową.
• Wadliwe wypowiedzenie zalegającemu najemcy. Sam fakt powstania długu nie zwalnia właściciela z zachowania wymaganej ustawą procedury.
• Próba samodzielnego usunięcia najemcy. Zakończenie umowy nie oznacza prawa do wymiany zamków ani usunięcia rzeczy bez odpowiedniej podstawy i procedury.
• Nieprecyzyjne rozliczenie opłat administracyjnych. Właściciel powinien potrafić wskazać, z czego wynika żądana od najemcy kwota i czy zgodnie z umową rzeczywiście obciąża najemcę.
• Brak dokumentacji końcowej. Oddanie kluczy bez protokołu może później utrudnić ustalenie daty zwrotu lokalu, stanu mieszkania i rozpoczęcia biegu terminów rozliczeniowych.

FAQ

Czy umowa najmu mieszkania musi być zawarta na piśmie?

Najem nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinien mieć formę pisemną. Jeżeli jej nie zachowano, umowę traktuje się jako zawartą na czas nieoznaczony. Przy najmie okazjonalnym forma pisemna jest wymagana pod rygorem nieważności. Niezależnie od ustawowego minimum pisemna umowa jest zdecydowanie najbezpieczniejsza dowodowo.

Ile maksymalnie może wynosić kaucja za mieszkanie?

Przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Przy najmie okazjonalnym ustawowy limit wynosi sześciokrotność miesięcznego czynszu.

Czy wynajmujący może wejść do mieszkania bez zgody najemcy?

Nie ma ogólnego prawa do swobodnego wchodzenia do wynajętego lokalu. W razie awarii powodującej szkodę lub bezpośrednio grożącej powstaniem szkody lokator musi niezwłocznie udostępnić lokal. Jeżeli jest nieobecny albo odmawia, ustawa przewiduje możliwość wejścia właściciela w obecności Policji lub straży gminnej, a w odpowiednim przypadku również straży pożarnej. Zwykłe przeglądy powinny odbywać się po wcześniejszym ustaleniu terminu.

Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Zależy to od rodzaju naprawy, przepisów i treści umowy. Kodeks cywilny oraz ustawa o ochronie praw lokatorów dzielą obowiązki pomiędzy strony, ale w prywatnym lokalu niewchodzącym do publicznego zasobu mieszkaniowego umowa może odmiennie regulować część obowiązków opisanych w art. 6a–6e ustawy. Dlatego przed żądaniem zwrotu kosztów trzeba sprawdzić umowę i charakter usterki.

Czy najemca może przestać płacić czynsz, gdy mieszkanie ma wady?

Nie należy automatycznie wstrzymywać całego czynszu. Jeżeli wada ogranicza przydatność lokalu do umówionego użytku, art. 664 Kodeksu cywilnego daje podstawę do żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za okres jej trwania. Zakres obniżenia zależy jednak od rzeczywistego wpływu wady na korzystanie z mieszkania i w razie sporu musi zostać wykazany.

Czy właściciel może w każdej chwili podnieść czynsz?

Nie. Przy zwykłym najmie objętym ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu powinno być pisemne, a termin wynosi co do zasady 3 miesiące. Podwyżek innych niż dotyczące opłat niezależnych od właściciela nie można zasadniczo dokonywać częściej niż co 6 miesięcy. Lokator może skorzystać z przewidzianych ustawą środków kwestionowania podwyżki.

Czy właściciel może zmienić zamki po wypowiedzeniu umowy?

Nie powinien samodzielnie usuwać byłego najemcy ani pozbawiać go dostępu do lokalu tylko dlatego, że umowa została wypowiedziana. Jeżeli lokal nie zostanie wydany dobrowolnie, właściciel powinien skorzystać z właściwej procedury sądowej i egzekucyjnej albo, w prawidłowo ustanowionym najmie okazjonalnym, z przewidzianego ustawą trybu opartego na akcie notarialnym.

Kiedy właściciel powinien zwrócić kaucję?

Przy zwykłym najmie kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Jeżeli właściciel dokonuje potrąceń za szkody lub zaległości, powinien móc wskazać ich podstawę i wysokość.

Podsumowanie

Bezpieczny najem wymaga przede wszystkim dobrych dokumentów i zachowania właściwej kolejności działań. Przed podpisaniem umowy trzeba zweryfikować strony i tytuł do lokalu, ustalić rodzaj najmu, czynsz, opłaty, kaucję, czas trwania umowy oraz zasady wypowiedzenia. Przy przekazaniu mieszkania nie należy rezygnować ze szczegółowego protokołu, odczytów liczników i zdjęć.

W trakcie najmu ważne jest dokumentowanie płatności, usterek, napraw i korespondencji. Jeżeli pojawia się zaległość, podwyżka czynszu albo potrzeba rozwiązania umowy, przed wysłaniem pisma trzeba sprawdzić właściwą podstawę prawną, formę i termin. Przy zakończeniu najmu należy natomiast jednoznacznie udokumentować zwrot lokalu i szybko rozliczyć kaucję, media, ewentualne szkody oraz nakłady.

Jeżeli strony różnią się co do stanu mieszkania, skuteczności wypowiedzenia, wysokości długu albo odpowiedzialności za naprawę, wynik sprawy będzie zależał przede wszystkim od treści umowy, dokumentów, przebiegu korespondencji i konkretnego stanu faktycznego.