Potrzebujesz pomocy w interpretacji zapisów miejscowego planu lub chcesz sprawdzić, czy Twoja inwestycja będzie zgodna z MPZP? Skontaktuj się z nami — pomożemy Ci ocenić ryzyka i przygotować odpowiednie wnioski do urzędu.
Zabudowa rekreacyjna na działce mieszkaniowej
• Data: 2025-08-08 • Autor: Alicja Wodka
W MPZP mojej gminy istnieje zapis: „Na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem M, przeznaczonych dla funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej, obowiązują następujące ustalenia: a) przeznaczanie uzupełniające: funkcja usług nieuciążliwych wbudowanych lub wolnostojących”. Posiadam w tej gminie działkę 40 arów z takim oznaczeniem (M) i zastanawiam się, czy mógłbym na jej części (< 25%) wybudować 1 lub 2 domki letniskowe na zgłoszenie przeznaczone na pod najem krótkotrwały. Chciałem również założyć pod nie działalność gospodarczą PKD 55.20. Z - Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Czy jest to realne na takim typie działki? Czy funkcja uzupełniająca usług nieuciążliwych byłaby tutaj wystarczająca?
.jpg)
Zapisy miejscowego planu
Udzielając odpowiedzi na Pana pytania, pragnę wyjaśnić, iż zgodnie z przesłanym tekstem uchwały w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie uzupełniające oznacza takie przeznaczenie, które jest inne niż podstawowe i które uzupełnia przeznaczenie podstawowe. Przeznaczenie podstawowe natomiast to takie przeznaczenie, które powinno przeważać na danym obszarze.
Z treści przesłanego planu wynika, iż usługi turystyczne mogą być lokalizowane na terenach oznaczonych symbolem MUT (przeznaczone dla funkcji mieszkaniowej i usług turystycznych), gdzie w przeznaczeniu uzupełniającym podana została funkcja rekreacyjna.
Usługi nieuciążliwe
W zakresie przeznaczenia oznaczonego symbolem M ww. plan przeznacza te tereny dla funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej, gdzie jako przeznaczenie uzupełniające dopuszczalna jest funkcja usług nieuciążliwych wbudowanych lub wolnostojących, aczkolwiek należy wskazać, iż funkcja ta ma być inna niż przeznaczenie podstawowe i jednocześnie ma uzupełniać to przeznaczenie podstawowe, zgodnie z definicją przeznaczenia uzupełniającego podaną w ww. planie. Domki letniskowe niewątpliwie związane są z funkcją rekreacyjną, a nie mieszkalną, a zatem stanowią w tym przypadku przeznaczenie inne niż podstawowe, aczkolwiek mam pewną wątpliwość, czy mogą stanowić uzupełnienie funkcji podstawowej (mieszkalnej), a zatem czy stanowią uzupełnienie dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. Takimi bowiem usługami może być niewątpliwie np. prowadzenie niewielkiego sklepu, który oferuje sprzedaż produktów dla okolicznych mieszkańców, a zatem pełni funkcję uzupełniającą dla przeznaczenia podstawowego (mieszkalnego).
Domki letniskowe na działce
Budynki letniskowe/rekreacji indywidualnej nie są budynkami przeznaczonymi do stałego zamieszkania (nie stanowią budynków mieszkalnych jednorodzinnych). Ponadto z uwagi na fakt, iż ww. plan określa tereny przeznaczone dla funkcji rekreacyjnej (MUT), a co do zasady określone w planie tereny nie powinny być tożsame, co oznacza, że przeznaczenia poszczególnych terenów powinny być odmienne, różne i umożliwiające odmienne zasady zagospodarowania, dlatego też mam uzasadnioną wątpliwość, czy budowa 1–2 domków letniskowych przeznaczonych na najem krótkoterminowy może pełnić funkcję usług nieuciążliwych dla przeznaczenia podstawowego, a zatem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. Nieuciążliwa działalność gospodarcza to taka, która nie powoduje nadmiernych uciążliwości dla otoczenia, takich jak hałas, emisja zanieczyszczeń czy wzmożony ruch, aczkolwiek należy wyraźnie podkreślić, iż zarówno przepis Prawa budowlanego, jak również przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do których to odsyła ww. plan w kwestiach niezdefiniowanych pojęć, nie definiują ww. określenia.
Uznanie zatem tego, czy domki letniskowe mogą stanowić funkcję usług nieuciążliwych na terenie oznaczonym w MPZP symbolem „M”, może zostać skonkretyzowane na etapie uzyskiwania zezwolenia na zabudowę Pana nieruchomości. Z uwagi zatem na to, iż organy administracyjne w różny sposób interpretują zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (w wielu przypadkach plany te posiadają niedookreślone pojęcia umożliwiające swobodną i dowolną interpretację ich zapisów), w celu uzyskania jednoznacznej odpowiedzi na Pana pytanie sugerowałabym kontakt z odpowiednim urzędem starostwa. Udzielenie bowiem jednoznacznej odpowiedzi na Pana pytanie na podstawie obowiązujących przepisów prawnych oraz niejednoznacznych zapisów przesłanego przez Pana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest możliwe.
Pragnę jednocześnie zwrócić uwagę, iż z tekstu przedmiotowej uchwały wynika, iż nadal obowiązujące są zmiany obejmujące tereny poszczególnych działek wymienionych w innych uchwałach gminy. Proszę zatem sprawdzić, czy Pana działka nie jest wymieniona wśród tych działek.
Przykłady
Pan Marek kupił działkę oznaczoną w MPZP symbolem „M”, przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Chciałby postawić na niej dwa domki letniskowe na wynajem. Po analizie planu dowiaduje się, że taka inwestycja może nie być uznana za usługę nieuciążliwą, a wątpliwość może rozstrzygnąć dopiero starostwo.
Pani Anna planuje otworzyć mały sklepik spożywczy na działce przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. Usługa ta spełnia definicję funkcji uzupełniającej — nieuciążliwej — ponieważ będzie służyła okolicznym mieszkańcom i nie zakłóci funkcji mieszkalnej terenu.
Pan Piotr rozważa zakup działki oznaczonej „MUT” z zamiarem budowy pensjonatu dla turystów. Z MPZP wynika, że na takich terenach usługi turystyczne są zgodne z planem, a dodatkowo można tam lokalizować funkcje rekreacyjne — inwestycja jest więc zgodna z przeznaczeniem terenu.
Podsumowanie
Zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego często zawierają nieprecyzyjne pojęcia, które mogą prowadzić do różnych interpretacji przez urzędy. Przed planowaną inwestycją — szczególnie w zakresie usług nieuciążliwych lub domków letniskowych — warto dokładnie przeanalizować plan i skonsultować się z właściwym organem.
Oferta porad prawnych
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Legalizacja samowoli budowlanej po 24 latach, jakie kroki należy podjąć?")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Warunki zabudowy na działce sąsiedniej, czy mogę zablokować inwestycję mieszkaniową
» Budowa małego obiektu na działce objętej planem zagospodarowania przestrzennego, ograniczenia i możliwe rozwiązania
» Zalewanie posesji po przebudowie drogi gminnej, obowiązki gminy i właściciela działki
» Wiata przerobiona na budynek, przepisy prawa budowlanego i możliwości działania
» Warunki zabudowy, przeniesienie decyzji i sprzedaż działek
Polecamy
- Wykucie otworu w ścianie nośnej - jak zalegalizować remont i uniknąć kary?
- Szerokość drogi dojazdowej a pozwolenie na budowę
- Ogrodzenie przy drodze gminnej - zgłoszenie czy pozwolenie?
- Dobudowa garażu do domu bez pozwolenia na zgłoszenie
- Podniesienie działki sąsiada bez pozwolenia, jak się przeciwstawić?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie »
- Budowa przy granicy działki po zmianie rozporządzenia w 2018
- Budowa domku letniskowego na zgłoszenie do 35 m2 na działce rolnej
- Remont stodoły - pozwolenie czy zgłoszenie?
- Czy do budowy drogi wewnętrznej potrzebne jest pozwolenie?
- Odległości między budynkami z uwzględnieniem przepisów przeciwpożarowych
