Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sąsiedztwo gruntu przeznaczonego w MPZP pod drogę niewystarczające dla uzyskania pozwolenia na budowę

Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 2018-08-20

Zamierzam kupić działkę i w wybudować na niej dom. Teren ten jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Według tego planu działka przylega do drogi dojazdowej, której jeszcze tam nie ma. Gmina rozpoczęła wykup działek pod tę drogę. Problemy robi jeden z właścicieli, który nie chce sprzedać działki pod drogę po oferowanej przez gminę cenie. Działka, nad którą się zastanawiam, ma dojazd pośredni przez drogę wydzieloną z innej działki. Czy dostanę pozwolenie na budowę na wspomnianej działce, jeżeli obecnie dojazd planowaną drogą jest niemożliwy? [do wglądu załączam mapkę]

Filip Syrkiewicz

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

Zapewnienie nieruchomości dostępu do drogi publicznej stanowi warunek wydania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej decyzji o pozwoleniu na budowę. Przez dostęp do drogi publicznej rozumieć należy możliwość realizowania przejazdu i przechodu bezpośrednio z tej drogi lub za pośrednictwem drogi wewnętrznej. Kryterium to spełniać będzie również uprawnienie do korzystania ze służebności ustanowionej na nieruchomości posiadającej prawnie zagwarantowany dostęp do drogi.

W omawianym stanie faktycznym nabywana nieruchomość sąsiaduje z działką przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę, jednak z uwagi na obstrukcyjne działanie właściciela gruntu sąsiedniego, inwestycja nie została dotąd zrealizowana.

W tym miejscu wymaga wskazania, że w odniesieniu do inwestycji celu publicznego – niezależnie od postawy właściciela nieruchomości przeznaczonej pod drogę – organ może skorzystać z instytucjonalnej formy przymusu poprzez wydanie decyzji o wywłaszczeniu na zasadach określonych w art. 118 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm.). Instrument ten umożliwia odjęcie tytułu prawnego w przypadku niepowodzenia rokowań mających na celu zawarcie umowy przenoszącej prawa do gruntu na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Do czasu oddania drogi do użytkowania działka, której dotyczy zamierzenie inwestycyjne, nie będzie jednak posiadała bezpośredniego, prawnie usankcjonowanego dostępu do drogi publicznej.

Na tle przedstawionej sytuacji możliwe będzie natomiast zagwarantowanie faktycznego i prawnego dostępu do nieruchomości poprzez ustanowienie służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez inną, sąsiednią działkę zbywcy.

Jak wspomniałem, przez dostęp do drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozumieć należy także prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej służebnością w zakresie przejazdu i przechodu, o ile posiada ona bezpośredni lub prawnie zagwarantowany dostęp do tej drogi.

Z przesłanych materiałów graficznych wynika, że działka sąsiednia, przez którą dostęp ma być realizowany, usytuowana jest bezpośrednio przy drodze publicznej. Ponieważ należy oceniać jako niedopuszczalne ustanawianie służebności na nieruchomościach, do których tytuł prawny przysługuje tej samej osobie, w umowie przenoszącej własność należałoby rozważyć zawarcie postanowienia zobowiązującego zbywcę do następczego obciążenia swojej nieruchomości tym prawem na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Jedynie na marginesie należy wskazać, że w razie niepowodzenia umownego trybu obciążania gruntu służebnością, właścicielowi nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej przysługiwać będzie roszczenie o jej ustanowienie na drodze sądowej.

Zakres służebności nie powinien powodować nadmiernych uciążliwości dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Podsumowując, sąsiedztwo gruntu przeznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę, do czasu oddania jej do użytkowania nie będzie spełniało kryterium dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Tym niemniej, warunek ten zostanie uznany za dochowany, jeżeli dostęp realizowany będzie w granicach ustanowionej na nieruchomości sąsiedniej służebności gruntowej.

W omawianym przypadku, ustanowienie służebności na drugiej z działek zbywcy będzie tożsame z zagwarantowaniem prawnego i faktycznego dostępu do Pańskiej nieruchomości.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »