Pozwolenia na budowę na działce która nie ma jeszcze dostępu do drogi publicznej

• Autor: Filip Syrkiewicz

Zamierzam kupić działkę i w wybudować na niej dom. Teren ten jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Według tego planu działka przylega do drogi dojazdowej, której jeszcze tam nie ma. Gmina rozpoczęła wykup działek pod tę drogę. Problemy robi jeden z właścicieli, który nie chce sprzedać działki pod drogę po oferowanej przez gminę cenie. Działka, nad którą się zastanawiam, ma dojazd pośredni przez drogę wydzieloną z innej działki. Czy dostanę pozwolenie na budowę na wspomnianej działce, jeżeli obecnie dojazd planowaną drogą jest niemożliwy? [do wglądu załączam mapkę]

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Pozwolenia na budowę na działce która nie ma jeszcze dostępu do drogi publicznej

Zapewnienie dostępu do drogi publicznej

Zapewnienie nieruchomości dostępu do drogi publicznej stanowi warunek wydania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej decyzji o pozwoleniu na budowę. Przez dostęp do drogi publicznej rozumieć należy możliwość realizowania przejazdu i przechodu bezpośrednio z tej drogi lub za pośrednictwem drogi wewnętrznej. Kryterium to spełniać będzie również uprawnienie do korzystania ze służebności ustanowionej na nieruchomości posiadającej prawnie zagwarantowany dostęp do drogi.

W omawianym stanie faktycznym nabywana nieruchomość sąsiaduje z działką przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę, jednak z uwagi na obstrukcyjne działanie właściciela gruntu sąsiedniego, inwestycja nie została dotąd zrealizowana.

W tym miejscu wymaga wskazania, że w odniesieniu do inwestycji celu publicznego – niezależnie od postawy właściciela nieruchomości przeznaczonej pod drogę – organ może skorzystać z instytucjonalnej formy przymusu poprzez wydanie decyzji o wywłaszczeniu na zasadach określonych w art. 118 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm.). Instrument ten umożliwia odjęcie tytułu prawnego w przypadku niepowodzenia rokowań mających na celu zawarcie umowy przenoszącej prawa do gruntu na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Do czasu oddania drogi do użytkowania działka, której dotyczy zamierzenie inwestycyjne, nie będzie jednak posiadała bezpośredniego, prawnie usankcjonowanego dostępu do drogi publicznej.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Ustanowienie służebności gruntowej

Na tle przedstawionej sytuacji możliwe będzie natomiast zagwarantowanie faktycznego i prawnego dostępu do nieruchomości poprzez ustanowienie służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez inną, sąsiednią działkę zbywcy.

Jak wspomniałem, przez dostęp do drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozumieć należy także prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej służebnością w zakresie przejazdu i przechodu, o ile posiada ona bezpośredni lub prawnie zagwarantowany dostęp do tej drogi.

Z przesłanych materiałów graficznych wynika, że działka sąsiednia, przez którą dostęp ma być realizowany, usytuowana jest bezpośrednio przy drodze publicznej. Ponieważ należy oceniać jako niedopuszczalne ustanawianie służebności na nieruchomościach, do których tytuł prawny przysługuje tej samej osobie, w umowie przenoszącej własność należałoby rozważyć zawarcie postanowienia zobowiązującego zbywcę do następczego obciążenia swojej nieruchomości tym prawem na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Jedynie na marginesie należy wskazać, że w razie niepowodzenia umownego trybu obciążania gruntu służebnością, właścicielowi nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej przysługiwać będzie roszczenie o jej ustanowienie na drodze sądowej.

Zakres służebności nie powinien powodować nadmiernych uciążliwości dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Sąsiedztwo gruntu przeznaczonego pod drogę

Podsumowując, sąsiedztwo gruntu przeznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę, do czasu oddania jej do użytkowania nie będzie spełniało kryterium dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Tym niemniej, warunek ten zostanie uznany za dochowany, jeżeli dostęp realizowany będzie w granicach ustanowionej na nieruchomości sąsiedniej służebności gruntowej.

W omawianym przypadku, ustanowienie służebności na drugiej z działek zbywcy będzie tożsame z zagwarantowaniem prawnego i faktycznego dostępu do Pańskiej nieruchomości.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Anna kupiła działkę na obrzeżach miasta, skuszoną atrakcyjną ceną i obietnicą przyszłej budowy drogi. Choć w planie zagospodarowania przestrzennego droga była przewidziana, w praktyce teren wciąż pozostawał nieprzejezdny. Kiedy złożyła wniosek o pozwolenie na budowę, urząd odmówił, tłumacząc, że planowane inwestycje drogowe nie zapewniają jeszcze faktycznego dostępu do drogi publicznej.

 

Z kolei Marek, chcąc uniknąć podobnych problemów, przed zakupem działki uzgodnił z właścicielem sąsiedniej nieruchomości ustanowienie służebności gruntowej. Dzięki temu, mimo że publiczna droga była jeszcze w fazie projektowej, Marek bez przeszkód uzyskał pozwolenie na budowę, bo zapewnił sobie prawny dostęp przez sąsiedni grunt.

 

W innym przypadku, Katarzyna przez lata korzystała z drogi wydzielonej z działki sąsiada, jednak gdy pojawił się konflikt o warunki przejazdu, sprawa trafiła do sądu. Sąd, rozstrzygając spór, ustanowił służebność drogi koniecznej, co umożliwiło jej nie tylko spokojne użytkowanie działki, ale i skuteczne uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Podsumowanie

Sam fakt, że działka w miejscowym planie przylega do planowanej drogi, nie wystarczy, by uzyskać pozwolenie na budowę. Dopóki droga nie zostanie zrealizowana i oddana do użytku, działka formalnie pozostaje bez dostępu do drogi publicznej. Kluczowe znaczenie ma zapewnienie prawnego i faktycznego dostępu, który można osiągnąć np. poprzez ustanowienie służebności gruntowej na sąsiedniej nieruchomości. To rozwiązanie pozwala skutecznie przejść przez procedurę administracyjną i rozpocząć inwestycję, nawet w sytuacji, gdy budowa drogi publicznej napotyka przeszkody.

Oferta porad prawnych

Jeżeli masz wątpliwości dotyczące dostępu do drogi, pozwolenia na budowę lub innych kwestii związanych z nieruchomościami, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Szybko i wygodnie uzyskasz fachową poradę bez wychodzenia z domu — przeanalizujemy Twoją sytuację, wskażemy możliwe rozwiązania i pomożemy przygotować niezbędne dokumenty. Dzięki temu unikniesz niepotrzebnych komplikacji i zyskasz pewność co do dalszych kroków.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Filip Syrkiewicz

O autorze: Filip Syrkiewicz

Filip Syrkiewicz – radca prawny, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie, posiada wieloletnie doświadczenie w orzecznictwie administracyjnym, współpracownik kilku renomowanych kancelarii prawnych, specjalizuje się w materialnym i procesowym prawie cywilnym i administracyjnym ze szczególnym uwzględnieniem problematyk prawa nieruchomości (publiczna gospodarka nieruchomościami, przekształcenia własnościowe, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, wywłaszczenia), autor szeregu publikacji z zakresu prawa nieruchomości.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie »