Sąsiedztwo gruntu przeznaczonego w MPZP pod drogę niewystarczające dla uzyskania pozwolenia na budowę

Zapewnienie dostępu do drogi publicznej

Zapewnienie nieruchomości dostępu do drogi publicznej stanowi warunek wydania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej decyzji o pozwoleniu na budowę. Przez dostęp do drogi publicznej rozumieć należy możliwość realizowania przejazdu i przechodu bezpośrednio z tej drogi lub za pośrednictwem drogi wewnętrznej. Kryterium to spełniać będzie również uprawnienie do korzystania ze służebności ustanowionej na nieruchomości posiadającej prawnie zagwarantowany dostęp do drogi.

W omawianym stanie faktycznym nabywana nieruchomość sąsiaduje z działką przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę, jednak z uwagi na obstrukcyjne działanie właściciela gruntu sąsiedniego, inwestycja nie została dotąd zrealizowana.

W tym miejscu wymaga wskazania, że w odniesieniu do inwestycji celu publicznego – niezależnie od postawy właściciela nieruchomości przeznaczonej pod drogę – organ może skorzystać z instytucjonalnej formy przymusu poprzez wydanie decyzji o wywłaszczeniu na zasadach określonych w art. 118 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm.). Instrument ten umożliwia odjęcie tytułu prawnego w przypadku niepowodzenia rokowań mających na celu zawarcie umowy przenoszącej prawa do gruntu na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Do czasu oddania drogi do użytkowania działka, której dotyczy zamierzenie inwestycyjne, nie będzie jednak posiadała bezpośredniego, prawnie usankcjonowanego dostępu do drogi publicznej.

Ustanowienie służebności gruntowej

Na tle przedstawionej sytuacji możliwe będzie natomiast zagwarantowanie faktycznego i prawnego dostępu do nieruchomości poprzez ustanowienie służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez inną, sąsiednią działkę zbywcy.

Jak wspomniałem, przez dostęp do drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozumieć należy także prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej służebnością w zakresie przejazdu i przechodu, o ile posiada ona bezpośredni lub prawnie zagwarantowany dostęp do tej drogi.

Z przesłanych materiałów graficznych wynika, że działka sąsiednia, przez którą dostęp ma być realizowany, usytuowana jest bezpośrednio przy drodze publicznej. Ponieważ należy oceniać jako niedopuszczalne ustanawianie służebności na nieruchomościach, do których tytuł prawny przysługuje tej samej osobie, w umowie przenoszącej własność należałoby rozważyć zawarcie postanowienia zobowiązującego zbywcę do następczego obciążenia swojej nieruchomości tym prawem na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Jedynie na marginesie należy wskazać, że w razie niepowodzenia umownego trybu obciążania gruntu służebnością, właścicielowi nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej przysługiwać będzie roszczenie o jej ustanowienie na drodze sądowej.

Zakres służebności nie powinien powodować nadmiernych uciążliwości dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Sąsiedztwo gruntu przeznaczonego pod drogę

Podsumowując, sąsiedztwo gruntu przeznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę, do czasu oddania jej do użytkowania nie będzie spełniało kryterium dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Tym niemniej, warunek ten zostanie uznany za dochowany, jeżeli dostęp realizowany będzie w granicach ustanowionej na nieruchomości sąsiedniej służebności gruntowej.

W omawianym przypadku, ustanowienie służebności na drugiej z działek zbywcy będzie tożsame z zagwarantowaniem prawnego i faktycznego dostępu do Pańskiej nieruchomości.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼