Nieprawidłowa odległość między budynkiem a granicą działki

• Data: 2024-09-10 • Autor: Wioletta Dyl

W latach 1972–1978 został wybudowany i odebrany przez PINB dom, w którym obecnie mieszkam. W 2006 r. zmarł mój tata (właściciel budynku). Przeprowadzono postępowanie sądowe, w wyniku którego ja i mama zostałyśmy współwłaścicielkami domu. W 2008 r. mój sąsiad wniósł sprawę do PINB o zamurowanie okien od strony północnej (4 malutkie, pojedyncze okna łazienkowe). Podobno nie zachowano 4 metrów od jego granicy (3,80–3,90). Co ciekawe, według mapek, które znalazłam, na tej ścianie powinno być wejście do domu i duże okna – 6 sztuk. Konflikt trwa już kilka lat. Czy żądanie sąsiada jest zasadne? Co mogę zrobić w tej sytuacji?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Nieprawidłowa odległość między budynkiem a granicą działki

Ustalenie okoliczności powstania domu

Trochę za mało informacji przekazała Pani, żebym mogła mieć pełną wiedzę, co do wskazanego problemu. W pierwszej kolejności należy ocenić, czy dom został wybudowany zgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie budowy. Te przepisy będą określały, czy dom zachował wymagane standardy. Istotne w niniejszej sprawie byłoby zatem wskazanie, czy dom wybudowano na podstawie ważnego pozwolenia na budowę i skoro pojawiły się odstępstwa od projektu (małe okienka zamiast drzwi i 6 dużych okien), to czy były one podyktowane wymogami ówczesnych przepisów, czy też stanowiły samowolną zmianę ze strony Pani taty. Być może właśnie z tych powodów postępowanie tak się dłuży.

Generalnie, jeżeli dom powstał po 1974 r., to obowiązywała ustawa z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 1974 r. Nr 38, poz. 229 ze zm.). Na jej podstawie wydano rozporządzenie Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (Dz. U. z 1980 r. Nr 17, poz. 62). Zgodnie z § 12 wskazanego rozporządzenia „budynki mieszkalne i gospodarcze na działkach zagrodowych w indywidualnych gospodarstwach rolnych oraz wolno stojące domy jednorodzinne, o ścianach i pokryciu dachu z materiałów niepalnych lub trudno zapalnych, powinny być sytuowane w odległości co najmniej 4 m od granicy działki”.

Ponadto obecnie obowiązujące przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, utrzymujące ww. odległości nie mają zastosowania, jeżeli przed dniem wejścia w życie rozporządzenia:

  • złożono wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, a wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów;
  • dokonano zgłoszenia budowy lub robót budowlanych, w przypadku gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
    Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę

Istotne jest zatem, kiedy złożono wniosek o pozwolenie na budowę. Jeżeli przed 1974 r., to usytuowanie okna w ścianie oddzielenia przeciwpożarowego było uregulowane w zarządzeniu Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z dnia 29 czerwca 1966 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane budownictwa powszechnego (Dz. Urz. MB z dnia 19 lipca 1966 r.).

Kwestia odległości ściany z otworem okiennym od ściany w sąsiednim budynku w zarządzeniu Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z dnia 29 czerwca 1966 r. regulowana była w § 20 ust. 2, 7 i 8 i następne, który mówił:

„2. Dla budynków zaliczonych do III, IV i V kategorii niebezpieczeństwa pożarowego i o wysokości do 5 kondygnacji w budynkach mieszkalnych o wysokości do 15 m w innych budynkach – odległości pomiędzy budynkami wolno stojącymi, nieosłoniętymi ścianą przeciwpożarową, powinny w zależności od średniego obciążenia ogniowego tych budynków wynosić co najmniej:

Budynki o średnim obciążeniu
ogniowym w kG drewna na m2

Odległość w metrach od drugiego budynku
o średnim obciążeniu ogniowym w kG drewna na m2

do 25 kG/m2

26–175 kG/m2

ponad 175 kG/m2

do 25 kG/m2

4

6

10

26–175 kG/m2

6

8

10

ponad 175 kG/m2

10

10

10

3. Odległość wolno stojącego budynku, zwróconego do sąsiedniego budynku ścianą przeciwpożarową, nie może być mniejsza niż 3 m”.

Mając na względzie fakt ich usytuowania w ścianie oddzielenia przeciwpożarowego, odległość do sąsiedniego budynku nie powinna być zatem mniejsza niż 3 m.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Budynek sprzed lat a aktualne normy

Pozornie może się wydawać, że budynki wybudowane przed laty nie muszą być dostosowywane do obecnie obowiązujących norm. Niestety, organy nadzoru budowlanego i orzecznictwo sądowe stoją na stanowisku, że nawet stare budynki powinny odpowiadać obecnym normom, dlatego może się zdarzyć, że nadzór budowlany po przeanalizowaniu sytuacji, a zwłaszcza otoczenia budynku ze ścianą z oknami zwróconą w stronę sąsiada, wyda decyzję nakazującą zamurowanie okien, szczególnie gdy takie usytuowanie budynku utrudnia lub wręcz uniemożliwia sąsiadowi zabudowę jego nieruchomości. Ale jak napisałam, wszystko zależy od indywidualnych cech danego przypadku.

O ile zatem dom spełnił wymagania stawiane mu w ww. rozporządzeniu – a co do odległości od granicy działki prawdopodobnie (z zastrzeżeniem nieistnienia przepisów miejscowych) spełnił, jak rozumiem – o tyle może Pani być spokojna, że nie będzie konieczne dokonywanie przebudowy. Zgodność inwestycji z przepisami technicznymi może dotyczyć jedynie przepisów obowiązujących w czasie wykonywania budowy. „Trudno, by inwestor, realizując nawet samowolnie obiekt budowlany, mógł przy budowie przestrzegać nieistniejących wówczas przepisów techniczno-budowlanych” (wyr. WSA w Warszawie z dnia 14 sierpnia 2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 872/07).

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

 

Niewielkie odchylenie w odległości

Pani Katarzyna odziedziczyła dom po ojcu, wybudowany w latach 70-tych. W 2008 roku jej sąsiad zgłosił sprawę do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, żądając zamurowania okien łazienkowych. Powodem było naruszenie odległości od granicy działki, która wynosiła 3,9 metra zamiast 4 metrów. Chociaż różnica była minimalna, sąsiad domagał się usunięcia okien, twierdząc, że naruszają jego prywatność.

 

Rozbudowa domu a odległość od granicy

Pan Piotr postanowił rozbudować swój dom, dobudowując dodatkową część z oknami od strony sąsiada. Po zakończeniu prac, sąsiad zgłosił, że nowa część domu znajduje się zbyt blisko granicy działki – 3,5 metra zamiast wymaganych 4. Po interwencji nadzoru budowlanego, okazało się, że Piotr nie uzyskał odpowiedniego pozwolenia na budowę i musiał dostosować się do przepisów, wyburzając część nowej konstrukcji.

 

Stary dom a nowe przepisy

Pani Anna mieszka w domu wybudowanym przez dziadków w latach 60-tych. W tamtym czasie obowiązywały inne przepisy dotyczące odległości budynków od granicy działki. Jednak w 2015 roku sąsiad rozpoczął budowę domu na sąsiedniej działce i zgłosił, że ściana domu Anny z oknami znajduje się zbyt blisko jego nowej zabudowy. Mimo że dom Anny spełniał przepisy obowiązujące w momencie budowy, nadzór budowlany nakazał zamurzenie okien, argumentując, że obecne przepisy powinny zostać uwzględnione.

Podsumowanie

 

Kwestia odległości między budynkiem a granicą działki może rodzić liczne problemy, zwłaszcza w przypadku starszych budynków wybudowanych według wcześniejszych przepisów. Konflikty z sąsiadami dotyczące tej odległości mogą prowadzić do interwencji nadzoru budowlanego, a nawet konieczności przebudowy. Ważne jest, aby znać aktualne przepisy oraz historię budowy swojego domu, aby móc skutecznie bronić swoich praw.

Oferta porad prawnych

 

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism w sprawach związanych z prawem budowlanym i nieruchomościami. Skontaktuj się z nami, aby szybko i skutecznie rozwiązać swoje problemy prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 sierpnia 2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 872/07

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Wioletta Dyl

O autorze: Wioletta Dyl

Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »