Nieprawidłowa odległość między budynkiem a granicą działki

Ustalenie okoliczności powstania domu

Trochę za mało informacji przekazała Pani, żebym mogła mieć pełną wiedzę, co do wskazanego problemu. W pierwszej kolejności należy ocenić, czy dom został wybudowany zgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie budowy. Te przepisy będą określały, czy dom zachował wymagane standardy. Istotne w niniejszej sprawie byłoby zatem wskazanie, czy dom wybudowano na podstawie ważnego pozwolenia na budowę i skoro pojawiły się odstępstwa od projektu (małe okienka zamiast drzwi i 6 dużych okien), to czy były one podyktowane wymogami ówczesnych przepisów, czy też stanowiły samowolną zmianę ze strony Pani taty. Być może właśnie z tych powodów postępowanie tak się dłuży.

Generalnie, jeżeli dom powstał po 1974 r., to obowiązywała ustawa z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 1974 r. Nr 38, poz. 229 ze zm.). Na jej podstawie wydano rozporządzenie Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (Dz. U. z 1980 r. Nr 17, poz. 62). Zgodnie z § 12 wskazanego rozporządzenia „budynki mieszkalne i gospodarcze na działkach zagrodowych w indywidualnych gospodarstwach rolnych oraz wolno stojące domy jednorodzinne, o ścianach i pokryciu dachu z materiałów niepalnych lub trudno zapalnych, powinny być sytuowane w odległości co najmniej 4 m od granicy działki”.

Ponadto obecnie obowiązujące przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, utrzymujące ww. odległości nie mają zastosowania, jeżeli przed dniem wejścia w życie rozporządzenia:

• złożono wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, a wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów;
• dokonano zgłoszenia budowy lub robót budowlanych, w przypadku gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę

Istotne jest zatem, kiedy złożono wniosek o pozwolenie na budowę. Jeżeli przed 1974 r., to usytuowanie okna w ścianie oddzielenia przeciwpożarowego było uregulowane w zarządzeniu Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z dnia 29 czerwca 1966 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane budownictwa powszechnego (Dz. Urz. MB z dnia 19 lipca 1966 r.).

Kwestia odległości ściany z otworem okiennym od ściany w sąsiednim budynku w zarządzeniu Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z dnia 29 czerwca 1966 r. regulowana była w § 20 ust. 2, 7 i 8 i następne, który mówił:

„2. Dla budynków zaliczonych do III, IV i V kategorii niebezpieczeństwa pożarowego i o wysokości do 5 kondygnacji w budynkach mieszkalnych o wysokości do 15 m w innych budynkach – odległości pomiędzy budynkami wolno stojącymi, nieosłoniętymi ścianą przeciwpożarową, powinny w zależności od średniego obciążenia ogniowego tych budynków wynosić co najmniej:

3. Odległość wolno stojącego budynku, zwróconego do sąsiedniego budynku ścianą przeciwpożarową, nie może być mniejsza niż 3 m”.

Mając na względzie fakt ich usytuowania w ścianie oddzielenia przeciwpożarowego, odległość do sąsiedniego budynku nie powinna być zatem mniejsza niż 3 m.

Budynek sprzed lat a aktualne normy

Pozornie może się wydawać, że budynki wybudowane przed laty nie muszą być dostosowywane do obecnie obowiązujących norm. Niestety, organy nadzoru budowlanego i orzecznictwo sądowe stoją na stanowisku, że nawet stare budynki powinny odpowiadać obecnym normom, dlatego może się zdarzyć, że nadzór budowlany po przeanalizowaniu sytuacji, a zwłaszcza otoczenia budynku ze ścianą z oknami zwróconą w stronę sąsiada, wyda decyzję nakazującą zamurowanie okien, szczególnie gdy takie usytuowanie budynku utrudnia lub wręcz uniemożliwia sąsiadowi zabudowę jego nieruchomości. Ale jak napisałam, wszystko zależy od indywidualnych cech danego przypadku.

O ile zatem dom spełnił wymagania stawiane mu w ww. rozporządzeniu – a co do odległości od granicy działki prawdopodobnie (z zastrzeżeniem nieistnienia przepisów miejscowych) spełnił, jak rozumiem – o tyle może Pani być spokojna, że nie będzie konieczne dokonywanie przebudowy. Zgodność inwestycji z przepisami technicznymi może dotyczyć jedynie przepisów obowiązujących w czasie wykonywania budowy. „Trudno, by inwestor, realizując nawet samowolnie obiekt budowlany, mógł przy budowie przestrzegać nieistniejących wówczas przepisów techniczno-budowlanych” (wyr. WSA w Warszawie z dnia 14 sierpnia 2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 872/07).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.