Wydzielenie nieruchomości z lokalu użytkowego

Zgody na wyodrębnienie lokali

Posiada Pan zgodę wspólnoty na roboty i wyodrębnienie 3 lokali z jednego. Ma Pan plan podziału. Oprócz tego konieczne będzie uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali od starosty. Tu może pojawić się problem. Głownie z piwnicą, ale nie tylko.

Po pierwsze lokale mieszkalne muszą spełniać wymogi ustawy, a także takie przekształcenie – wyodrębnienie lokalu – musi być zgodne z planem zagospodarowania a lokal użytkowy usytuowany w dotychczasowej piwnicy musi także spełniać określone normy. M.in. w zakresie oświetlenia światłem słonecznym, usytuowania okien, wysokości pomieszczenia. Pod względem technicznym może być to przeszkoda.

Zaświadczenia o samodzielności lokalu

Po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu konieczna będzie inwentaryzacja budynku i zmiana w zakresie części wspólnych wymagająca współdziałania członków wspólnoty.

Ustawa o własności lokali wyraźnie zastrzega, że wyrażenie przez właścicieli lokali zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, polegającej na ustanowieniu odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy, połączone musi być z wyrażeniem przez właścicieli lokali zgody na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a ustawy o własności lokali).

Wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej, ustalona zgodnie z treścią art. 3 ust. 3 ww. ustawy, jest ściśle związana z powierzchnią lokalu. Zmiana powierzchni lokalu prowadzi do zmiany udziału w nieruchomości wspólnej.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej

Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5 a, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli (postanowienie SN z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10). Sąd Najwyższy stwierdził także, że w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali.

W podobnym tonie wypowiedział się w wyroku z 31 stycznia 2013 r. Sąd Apelacyjny w Łodzi (sygn. akt I ACa 1064/12), wskazując, że nie można w trybie przepisów ustawy o własności lokali podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. W sytuacji gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów powinno nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, to zmiana dokonana przez wspólnotę w drodze uchwały podjętej większością głosów jest nieważna jako niemieszcząca się w

kompetencjach tego organu zakreślonych przepisem art. 22 ust. 3 pkt 5a ww. ustawy.

Tak więc uchwała powinna być podejmowana we właściwej dla przeniesienia własności nieruchomości formie (vide uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. akt III CZP 65/11).

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, o których mowa w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali). Przepis ten odsyła zatem do art. 99 § 1 k.c., dotyczącego szczególnej formy pełnomocnictwa. Zgodnie z jego treścią, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Wspólnota mieszkaniowa powstała na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Zgodnie z art. 6 ww. ustawy „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną”. Zakres działania wspólnoty mieszkaniowej obejmuje m.in.: utrzymanie nieruchomości wspólnej, przez którą zgodnie z ustawą rozumie się grunt pod budynkiem oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielowi lokali (np. klatka schodowa, windy, strych, zewnętrzne ściany budynku, instalacja elektryczna a także garaże i miejsca parkingowe znajdujące się w obrębie budynku.

Istotne jest ustalenie, czy to właściciele wspólnoty mieszkaniowej, czy wspólnota zamierza dokonać sprzedaży zaadaptowanego na cele mieszkalne strychu, stanowiącego część wspólną nieruchomości i związaną z tym zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości i prawie wieczystego użytkowania działki wchodzącej w skład nieruchomości i prawie wieczystego użytkowania działki wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 31 stycznia 2013 r.sygn. akt I ACa 1064/12
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. akt III CZP 65/11

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.