Prąd przez drogę we współwłasności a zgoda właściciela

Przeprowadzenie prądu przez drogę we współwłasności

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwestie: ustanowienie prawa do poprowadzenia i utrzymywania kabla energetycznego oraz ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej. To nie są zawsze te same czynności. Inaczej ocenia się sytuację, gdy umowa została już zawarta, a inaczej wtedy, gdy dopiero trzeba ją podpisać.

W praktyce dla przyłącza energetycznego stosuje się najczęściej konstrukcję służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy energetycznego albo służebności gruntowej o treści pozwalającej właścicielowi działki korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie doprowadzenia mediów — temat rozwija porada zniszczenie drogi koniecznej a służebność — por. sytuację z porady zniesienie służebności przejazdu krok po kroku. Dobór właściwej konstrukcji zależy od dokumentów przygotowanych przez operatora sieci, treści dotychczasowych aktów notarialnych oraz tego, kto ma być uprawniony z tytułu służebności.

Jeżeli droga dojazdowa stanowi współwłasność kilku osób, decyzja o ustanowieniu służebności obciążającej tę nieruchomość wymaga zastosowania przepisów o zarządzie rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. Jeżeli takiej zgody nie ma, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Czy nowy większościowy właściciel może odmówić?

Jeżeli prawo do przeprowadzenia prądu nie zostało jeszcze ustanowione, nowy właściciel większościowego udziału w działce drogowej ma realny wpływ na decyzję współwłaścicieli. Przy udziale 97% to jego stanowisko będzie decydowało o tym, czy istnieje zgoda większości na czynność zwykłego zarządu.

Nie oznacza to jednak, że odmowa zawsze kończy sprawę. Jeżeli doprowadzenie prądu jest racjonalnie potrzebne do korzystania z działki, przebieg kabla jest technicznie uzasadniony, a planowane obciążenie drogi nie narusza nadmiernie interesów pozostałych współwłaścicieli, można rozważyć złożenie do sądu wniosku o upoważnienie do dokonania czynności. W orzecznictwie przyjmuje się, że ustanowienie służebności związanej z doprowadzeniem mediów może mieścić się w zakresie zwykłego zarządu, czego przykładem jest postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2016 r., sygn. akt III CSK 394/15.

Sąd nie działa automatycznie. Bada dokumenty, układ nieruchomości, treść księgi wieczystej, dotychczasowy sposób korzystania z drogi, zakres planowanych robót oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Dlatego przed sporem warto zgromadzić projekt przebiegu kabla, warunki przyłączenia, mapę, odpis księgi wieczystej i akty notarialne dotyczące ustanowionych już służebności.

Czy można żądać opłaty za zgodę?

Trzeba odróżnić opłatę za samo podpisanie dokumentu od wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Jeżeli służebność ma dopiero powstać, strony mogą uzgodnić odpłatne albo nieodpłatne ustanowienie prawa. Wynagrodzenie może być jednorazowe, a jego wysokość zwykle zależy od zakresu obciążenia nieruchomości, długości pasa technicznego, utrudnień w korzystaniu z drogi i wpływu instalacji na wartość nieruchomości.

Większościowy współwłaściciel nie powinien jednak traktować zgody jako dowolnego narzędzia blokowania inwestycji. Jeżeli żądana kwota jest rażąco wygórowana albo odmowa nie ma uzasadnienia w okolicznościach sprawy, spór może zostać przeniesiony do sądu. W takim postępowaniu sąd oceni, czy czynność jest potrzebna i zgodna z prawidłowym zarządem rzeczą wspólną.

Jeżeli natomiast umowa ustanawiająca służebność została już skutecznie zawarta z poprzednim właścicielem lub współwłaścicielami, nowy nabywca nie powinien żądać dodatkowej opłaty tylko za to, że prawo zostanie ujawnione w księdze wieczystej. W takim wariancie kluczowe jest sprawdzenie, czy dokument rzeczywiście ustanawia służebność w odpowiedniej treści i formie, a nie jedynie zawiera ogólną deklarację lub zgodę techniczną.

Ujawnienie służebności w księdze wieczystej

Wpis służebności w księdze wieczystej ma bardzo duże znaczenie praktyczne, ponieważ ułatwia wykazanie prawa wobec nabywców nieruchomości, banków, operatorów i kolejnych właścicieli. Nie każdy wpis tworzy jednak prawo od podstaw. Często wpis ujawnia prawo, które powstało wcześniej na podstawie aktu notarialnego, orzeczenia sądu albo innego dokumentu stanowiącego podstawę wpisu.

Jeżeli przed sprzedażą udziału w drodze zawarto ważną umowę ustanawiającą służebność dotyczącą prądu, nowy właściciel co do zasady nabywa udział w nieruchomości z istniejącym obciążeniem. Wtedy jego sprzeciw wobec samego wpisu w KW może nie mieć decydującego znaczenia, o ile istnieje dokument pozwalający na złożenie wniosku wieczystoksięgowego.

Jeżeli jednak w dawnym akcie notarialnym wpisano tylko służebności dla innych mediów, a prąd pominięto albo opisano zbyt ogólnie, może się okazać, że potrzebna jest nowa umowa albo rozstrzygnięcie sądu. Samo przekonanie, że skoro ustanowiono wodę, gaz lub kanalizację, to obejmuje to także energię elektryczną, bywa niewystarczające. Decyduje konkretna treść dokumentu.

Co zrobić krok po kroku?

Najpierw należy uzyskać aktualny odpis księgi wieczystej działki drogowej i sprawdzić dział III, w którym ujawnia się ograniczone prawa rzeczowe, w tym służebności. Następnie trzeba przeanalizować akty notarialne dotyczące zakupu działki, udziału w drodze oraz ewentualnych służebności mediów. Szczególnie ważne jest, czy dokument wymienia energię elektryczną, przyłącze energetyczne, urządzenia elektroenergetyczne albo prawo wejścia na teren w celu budowy, konserwacji i napraw.

Kolejnym krokiem jest kontakt z operatorem sieci energetycznej i ustalenie, jakiego dokumentu wymaga do przyłączenia. Operator może oczekiwać tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowy przyłącza lub ustanowienia odpowiedniej służebności. Warto też przygotować projekt przebiegu przyłącza, aby współwłaściciele i sąd mogli ocenić rzeczywisty zakres obciążenia drogi.

Jeżeli większościowy współwłaściciel odmawia, warto najpierw wezwać go pisemnie do zajęcia stanowiska i zaproponować konkretną treść służebności. Gdy negocjacje nie przynoszą rezultatu, możliwe jest rozważenie wniosku do sądu o upoważnienie do dokonania czynności. Wniosek powinien być dobrze udokumentowany, ponieważ sąd będzie oceniał, czy planowana czynność jest uzasadniona i nie narusza nadmiernie praw pozostałych współwłaścicieli.

Podsumowanie

Nowy właściciel 97% udziału w drodze może utrudnić ustanowienie nowej służebności dotyczącej prądu, ponieważ posiada większość udziałów potrzebną do podjęcia decyzji w ramach zwykłego zarządu. Nie ma jednak nieograniczonej możliwości blokowania racjonalnego doprowadzenia mediów, jeżeli spełnione są przesłanki do uzyskania zgody sądu.

Jeżeli służebność została wcześniej skutecznie ustanowiona, a problem dotyczy tylko jej ujawnienia w księdze wieczystej, nowy nabywca udziału nie powinien żądać dodatkowej opłaty za sam wpis. Decydujące znaczenie ma wtedy treść dokumentu ustanawiającego prawo i to, czy może on stanowić podstawę wpisu w KW.

FAQ

Czy udział 1% w drodze wystarczy, aby samodzielnie poprowadzić prąd?

Nie zawsze. Sam udział we współwłasności drogi nie oznacza automatycznie prawa do wykonania każdego przyłącza. Jeżeli czynność wymaga zgody współwłaścicieli albo ustanowienia służebności, trzeba uzyskać odpowiednią zgodę, ważną umowę albo rozstrzygnięcie sądu.

Czy nowy właściciel udziału odpowiada za ustalenia poprzednika?

Jeżeli poprzednik skutecznie ustanowił służebność, nabywca udziału co do zasady musi liczyć się z istniejącym obciążeniem. Najważniejsze jest jednak to, czy dokument rzeczywiście ustanawia służebność i czy jego treść obejmuje energię elektryczną.

Czy brak wpisu w KW oznacza, że służebność nie istnieje?

Niekoniecznie. W wielu przypadkach wpis ma charakter ujawniający istniejące prawo, ale brak wpisu osłabia bezpieczeństwo prawne i może powodować spory z nabywcą nieruchomości. Dlatego po ustanowieniu służebności warto doprowadzić do jej ujawnienia w księdze wieczystej.

Czy większościowy współwłaściciel może żądać pieniędzy za podpis?

Może negocjować wynagrodzenie za ustanowienie nowej służebności, jeżeli prawo jeszcze nie powstało. Nie powinien natomiast żądać dodatkowej opłaty tylko za uznanie lub wpis prawa, które zostało już skutecznie ustanowione wcześniej.

Co zrobić, gdy współwłaściciel odmawia bez uzasadnienia?

Warto zebrać dokumenty techniczne i prawne, przedstawić konkretną propozycję aktu notarialnego, a następnie rozważyć wniosek do sądu o upoważnienie do dokonania czynności. Podstawą może być art. 201 Kodeksu cywilnego, jeżeli sprawa mieści się w zakresie zwykłego zarządu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2016 r., sygn. akt III CSK 394/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.