Zaniedbany teren gminny przy budynku – prawa dzierżawcy

Czy gmina może wymagać podpisania umowy dzierżawy terenu przy budynku?

Jeżeli grunt przy budynku jest własnością gminy, gmina może zaproponować mieszkańcom zawarcie umowy regulującej korzystanie z tego terenu. Sama umowa dzierżawy jest jednak umową cywilnoprawną, czyli wymaga zgodnych oświadczeń woli stron. Gmina co do zasady nie wydaje decyzji administracyjnej, która zmusza mieszkańca do podpisania dzierżawy prywatnego lub gminnego gruntu wykorzystywanego przy budynku mieszkalnym.

Nie oznacza to jednak, że można bez konsekwencji zajmować cudzy grunt. Jeżeli mieszkaniec faktycznie korzysta z terenu gminnego, parkuje na nim samochód, urządza miejsce rekreacyjne albo wyłącza fragment gruntu dla siebie, gmina jako właściciel może domagać się uregulowania zasad korzystania, zawarcia umowy, zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, a w skrajnych przypadkach także wydania nieruchomości.

Przed podpisaniem albo wypowiedzeniem umowy warto sprawdzić trzy kwestie: kto jest właścicielem gruntu, jaki dokładnie fragment terenu ma być objęty umową oraz czy teren ma służyć wszystkim mieszkańcom, kilku wskazanym osobom czy wyłącznie jednemu dzierżawcy. Przy budynkach wielolokalowych szczególne znaczenie ma również to, czy istnieje wspólnota mieszkaniowa i czy grunt pozostaje poza nieruchomością wspólną.

Dzierżawa, najem czy zwykła zgoda na korzystanie z gruntu?

Zgodnie z treścią art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, jeżeli przepisy o dzierżawie nie regulują danej sprawy odrębnie.

W praktyce umowy dotyczące terenów przy budynkach bywają nazywane dzierżawą, chociaż dzierżawca nie zawsze pobiera z gruntu pożytki. Jeżeli teren ma służyć jedynie do parkowania, dojścia, rekreacji albo utrzymywania zieleni, w konkretnym przypadku może to być bliższe najmu albo innej umowie o korzystanie z nieruchomości. Sama nazwa umowy nie przesądza o jej skutkach. Decydujące są jej postanowienia, rzeczywisty sposób korzystania z gruntu i cel, dla którego gmina oddała teren mieszkańcom.

Dla mieszkańca najważniejsze jest to, aby w umowie jasno opisano: powierzchnię i granice terenu, czynsz, okres obowiązywania, terminy wypowiedzenia, zasady utrzymania porządku, odpowiedzialność za naprawy oraz zakaz samowolnego grodzenia, utwardzania, prowadzenia instalacji i wyłączania części wspólnej tylko dla siebie.

Wady terenu a obniżenie czynszu lub wypowiedzenie umowy

Jeżeli grunt jest niewyrównany, gliniasty, zaśmiecony, nieutwardzony, wystają z niego elementy budowlane albo z powodu samowolnych instalacji korzystanie z niego jest niebezpieczne, trzeba ocenić, czy są to wady rzeczy oddanej do używania. Przy dzierżawie stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, w tym art. 664 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli wada ogranicza przydatność terenu do umówionego użytku, dzierżawca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady. Jeżeli wada istniała już przy wydaniu gruntu i uniemożliwia przewidziane w umowie korzystanie, albo wada powstała później, a gmina mimo zawiadomienia nie usuwa jej w odpowiednim czasie, dzierżawca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Takie uprawnienie nie przysługuje jednak wtedy, gdy przy zawieraniu umowy dzierżawca wiedział o wadach i mimo to zaakceptował umowę bez zastrzeżeń.

Warto odróżnić odstąpienie od umowy od wypowiedzenia. W opisanych sprawach zwykle nie chodzi o odstąpienie, lecz o wypowiedzenie umowy, rozwiązanie jej za porozumieniem stron albo żądanie obniżenia czynszu. Odstąpienie jest możliwe głównie wtedy, gdy przewiduje je umowa albo szczególny przepis, dlatego w piśmie do gminy bezpieczniej posługiwać się właściwym żądaniem: wypowiedzeniem, wezwaniem do usunięcia wad albo żądaniem obniżenia czynszu.

Jak wezwać gminę do uporządkowania dzierżawionego gruntu?

Najpierw należy złożyć do gminy pisemne zawiadomienie o wadach terenu. W piśmie warto dokładnie wskazać, które fragmenty gruntu nie nadają się do korzystania, jakie zagrożenia występują, kto i w jaki sposób samowolnie zajmuje części wspólne oraz czego dzierżawca oczekuje. Do pisma dobrze dołączyć zdjęcia, szkic sytuacyjny, kopię umowy i wskazanie dat wcześniejszych zgłoszeń.

W piśmie można zażądać w szczególności: wyrównania lub zabezpieczenia terenu, usunięcia gruzu i niebezpiecznych elementów, sprawdzenia legalności przyłączy, ustalenia regulaminu korzystania z gruntu, usunięcia samowolnych ogrodzeń, oznaczenia miejsc postojowych oraz obniżenia czynszu do czasu przywrócenia terenu do stanu zgodnego z umową.

Jeżeli problem dotyczy wszystkich mieszkańców, skuteczniejsze bywa wspólne wystąpienie mieszkańców albo wspólnoty mieszkaniowej. Warto też zawnioskować o aneks do umowy, w którym gmina określi mapę terenu, części przeznaczone do wspólnego korzystania, zakaz prywatnego wydzielania fragmentów oraz procedurę reagowania na naruszenia.

Czy można uzyskać decyzję nakazującą gminie uporządkowanie terenu?

W sprawie samej umowy dzierżawy gmina występuje przede wszystkim jako właściciel i strona umowy, a nie jako organ administracji. Dlatego żądanie doprowadzenia dzierżawionego gruntu do stanu zgodnego z umową najczęściej dochodzi się przez pismo cywilnoprawne: wezwanie do wykonania umowy, reklamację, wniosek o obniżenie czynszu, aneks, wypowiedzenie albo pozew.

Inaczej jest wtedy, gdy zaniedbany teren powoduje naruszenie obowiązków publicznoprawnych. Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach przewiduje obowiązki utrzymania czystości, a w określonych przypadkach wójt, burmistrz albo prezydent miasta sprawuje nadzór i może wydać decyzję nakazującą wykonanie obowiązku. Zakres takiej decyzji zależy jednak od rodzaju terenu, jego statusu, tego, kto jest właścicielem lub zarządcą, oraz od regulaminu utrzymania czystości i porządku obowiązującego w danej gminie.

Jeżeli na terenie znajdują się samowolne instalacje elektryczne, wodne, elementy budowlane, ogrodzenia, utwardzenia lub inne urządzenia, które mogą zagrażać ludziom albo mieniu, właściwym adresem zgłoszenia może być również powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Prawo budowlane przewiduje działania organu nadzoru, gdy obiekt budowlany lub jego część może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo środowisku, jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo powoduje zagrożenie przez sposób użytkowania.

Samowolne przyłącza, płotki i prywatne miejsca na wspólnym terenie

Jeżeli kilku mieszkańców bez zgody właściciela doprowadziło media do fragmentów gruntu, ogrodziło części terenu, urządziło stałe miejsca do grillowania albo faktycznie wyłączyło określone części z używania przez pozostałych, gmina powinna zostać o tym wyraźnie zawiadomiona jako właściciel nieruchomości. W piśmie należy zażądać kontroli, wskazania podstawy prawnej takich działań oraz usunięcia elementów wykonanych bez zgody właściciela.

Nie każda instalacja lub element zagospodarowania będzie automatycznie samowolą budowlaną, ale brak zgody właściciela gruntu jest poważnym problemem cywilnym i praktycznym. Przy instalacjach elektrycznych dochodzi także kwestia bezpieczeństwa użytkowników. Jeżeli przewody, gniazda, przyłącza lub inne urządzenia znajdują się na zewnątrz, są dostępne dla osób trzecich albo budzą wątpliwości techniczne, należy żądać ich sprawdzenia przez uprawnione osoby i zabezpieczenia terenu do czasu wyjaśnienia sprawy.

W umowie albo aneksie warto wprowadzić wyraźne postanowienia, że żaden z mieszkańców nie może bez pisemnej zgody gminy prowadzić instalacji, montować ogrodzeń, wylewać betonu, ustawiać trwałych konstrukcji, rezerwować miejsc postojowych ani sadzić drzew w sposób ograniczający wspólne korzystanie.

Kiedy wypowiedzenie umowy będzie bezpiecznym rozwiązaniem?

Wypowiedzenie umowy dzierżawy jest najprostsze wtedy, gdy umowa została zawarta na czas nieoznaczony i przewiduje zwykły termin wypowiedzenia. Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, możliwość wcześniejszego wypowiedzenia zależy przede wszystkim od jej treści oraz od przepisów o wadach rzeczy oddanej do używania.

Przy poważnych wadach należy najpierw wezwać gminę do ich usunięcia w odpowiednim terminie, chyba że wada jest nieusuwalna albo od początku uniemożliwia korzystanie z terenu zgodnie z umową. Pismo powinno wskazywać, że po bezskutecznym upływie terminu dzierżawca skorzysta z uprawnień wynikających z przepisów o wadach rzeczy, w tym z żądania obniżenia czynszu albo wypowiedzenia bez zachowania terminów.

Jeżeli tylko część terenu jest bezużyteczna, a pozostała część nadaje się do korzystania, często lepszym pierwszym krokiem jest żądanie obniżenia czynszu lub ograniczenia przedmiotu umowy do faktycznie użytecznej powierzchni. Natychmiastowe wypowiedzenie będzie bardziej uzasadnione wtedy, gdy wady uniemożliwiają korzystanie z istotnej części gruntu, stwarzają realne zagrożenie albo gmina mimo zawiadomienia nie reaguje.

Jakie pismo przygotować do gminy?

Praktyczne pismo do gminy powinno zawierać oznaczenie umowy, opis terenu, listę wad, żądanie konkretnych działań oraz termin odpowiedzi. Należy unikać ogólnych sformułowań typu teren jest zaniedbany. Lepiej wskazać: nierówności, brak utwardzenia, gliniaste podłoże, odpady budowlane, wystające elementy, nieoznaczone przyłącza, samowolne ogrodzenia, zajęcie części wspólnej i brak zasad korzystania.

W końcowej części pisma można zawrzeć kilka żądań alternatywnych: usunięcie wad, obniżenie czynszu, przygotowanie aneksu z regulaminem korzystania z gruntu, rozwiązanie umowy za porozumieniem stron albo przyjęcie wypowiedzenia. Jeżeli sytuacja dotyczy bezpieczeństwa, trzeba podkreślić, że do czasu wyjaśnienia sprawy gmina powinna zabezpieczyć teren przed dostępem osób postronnych.

FAQ

Czy mogę odmówić podpisania umowy dzierżawy z gminą?

Tak, umowa dzierżawy wymaga zgody stron. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli faktycznie korzystasz z gruntu gminnego bez umowy, gmina może żądać uregulowania korzystania, zapłaty za bezumowne korzystanie albo opuszczenia terenu.

Czy zły stan terenu zawsze pozwala wypowiedzieć dzierżawę natychmiast?

Nie zawsze. Natychmiastowe wypowiedzenie jest uzasadnione przede wszystkim wtedy, gdy wada uniemożliwia przewidziane w umowie korzystanie, była nieznana przy zawarciu umowy albo powstała później, a gmina mimo zawiadomienia nie usuwa jej w odpowiednim czasie. Przy mniej istotnych wadach właściwsze może być żądanie obniżenia czynszu.

Czy gmina musi ustalić regulamin korzystania ze wspólnego gruntu?

Nie zawsze wynika to wprost z ustawy, ale przy kilku dzierżawcach i wspólnym korzystaniu z terenu regulamin albo aneks jest bardzo potrzebny. Brak zasad sprzyja konfliktom i utrudnia wykazanie, kto narusza umowę.

Gdzie zgłosić samowolne przyłącza lub niebezpieczne instalacje?

Najpierw warto zgłosić sprawę gminie jako właścicielowi gruntu. Jeżeli instalacje mogą naruszać przepisy budowlane lub stwarzać zagrożenie, zgłoszenie można skierować także do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, a przy bezpośrednim zagrożeniu do właściwych służb lub gestorów sieci.

Czy mogę żądać obniżenia czynszu, jeżeli część terenu jest bezużyteczna?

Tak, jeżeli wada ogranicza przydatność terenu do umówionego użytku. W piśmie należy wskazać, jaka część gruntu jest nieużyteczna, od kiedy trwa problem i o jaką obniżkę czynszu wnioskujesz. Dobrze dołączyć dokumentację zdjęciową.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie należy zaczynać od samego stwierdzenia, że gmina ma wydać decyzję o uporządkowaniu terenu. W relacji dzierżawy gmina działa przede wszystkim jako właściciel i strona umowy, dlatego podstawowym narzędziem jest pisemne wezwanie do usunięcia wad, ustalenia zasad korzystania, obniżenia czynszu albo rozwiązania umowy.

Jeżeli zaniedbania mają charakter publicznoprawny, na przykład dotyczą utrzymania czystości, niebezpiecznych elementów budowlanych lub samowolnych instalacji, możliwe są dodatkowe zgłoszenia do właściwych organów. Ostateczna ocena zależy od treści umowy, statusu gruntu, zakresu wad i tego, czy dzierżawca znał stan terenu w chwili podpisywania umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 662, art. 664, art. 693, art. 694 i art. 704 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach - ISAP
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w szczególności przepisy o utrzymaniu obiektów budowlanych i działaniach organu nadzoru budowlanego - ISAP
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2007 r., V CSK 476/06
5. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1960 r., III CR 915/59

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.